【正文】 。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng) 營期幾年內(nèi)相關的經(jīng)濟大“勢”。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。 購買動機 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境． 客戶認同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研 教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。 四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析 2020 年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 調(diào)查結果表明： 項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。一期總建筑面積約 6 萬平方米， 16 棟多層住宅 498 戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型面積為 90130 平方米 二期主要戶型 面積為９０ １４０平方米 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。 客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過 2020 年上半年房交會。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 略 多層價格為 37003820 元／平方米，小高層價格為 29353365 元／平方米，高層單身公寓價格為 28003100 元／平方米。 居民習慣 :此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動之余 ,以閑聊為主 ,對外界基本不關心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。 氣 :整個后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 , 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來?？偟膩碚f ,人文環(huán)境幾生活配套設施較差 ,是項目開發(fā)的一大劣勢。 人文環(huán)境及生活配套設施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉儲 ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠 ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設施。 項目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無 障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較 偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 。是 金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。 7 7．積極推進武漢市國民 經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡化的建設，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。 5．建立 高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。 3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設，并在 2020 年武漢市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制 4． 2020 年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。 主要表現(xiàn)在： 1． 2020 年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的 投資達到 100 億，住宅竣工面積達 500 萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。 2020 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設大道“金融一條街”，因此 2020 年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。 由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2020 年我市寫字樓價格較往年都有提高。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略 有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點； 2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在 2020 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。 6 分類物業(yè)特點 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計 ， 2020 年四個季度，武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2020 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。 2020 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。其實這個概念進入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。 8．從樓盤配套設施來看， 2020 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，