【正文】 春村，塔字湖村平均月收入在 1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū) 域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng) 景較好，多湖泊村莊釣魚臺(tái)，無污染，空氣清新，景色怡人。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有 60戶，約 250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，?路地帶和石橋村大概有 23千人。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。路邊附近有 23個(gè)門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長途客車。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。 西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊 ，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 地塊面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。下圖表是江岸區(qū) 2020年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 江岸區(qū)價(jià)格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2020 年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市 是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的 生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 ，公積金使用 ，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投 資增長速度。截至 11 月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2091元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。 今年前 11 個(gè)月，商品房空置面積的增長速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169萬平方米。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實(shí)現(xiàn)利稅增長 %，實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù) 2億元到今年盈利 ，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期 的 。消費(fèi)品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長%、 %、 %和 %； 1－ 10月份 ，全市完成固定資產(chǎn)投資 ， 比上年同期增長 %。 10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長 %。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格分別比上月上漲 %和 %。前 11 個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 ，與上月產(chǎn)銷率基本持平。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟(jì) 已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值 2171億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。（《長江日報(bào)》 2020’ 9） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房 （一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份，我國經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長。 支持軟升的主要有以下因素，首先是 多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)， 2020 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 7．積極推進(jìn)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長等問題。 4． 2020年，武漢市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2020年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 2020 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。因此 2020年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。 2020 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。主要得益于 2020年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 加入 WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。 4．中南路至武珞路沿線。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。 2020年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此 2020年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是“金融一條街”。 2020年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為 、 404 、 元 /平方米，平均售價(jià)為 4032 元 /平方米，租價(jià)為 25 元 /平方米，較 1999 年上漲 6%。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價(jià)格比 1999 年上漲 %；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300元 1400元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999年上漲 %，成為新的市場亮點(diǎn)。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個(gè)人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的%?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百 步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用。 2020年 11 月 2— 4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使“智能化”概念形成了一種趨勢。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣 泛推廣。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售， 2020年已銷售了 18萬 平方米，占總銷售的 50%以上。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 5．從價(jià)格上看， 2020元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在13001400元 /平方米之間。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂 樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。 2． 2微觀市場特點(diǎn) 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資 和銷售量均高于中心地區(qū)。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺(tái)。截止 2020 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。（上圖） 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 2020年新增歸集住房公積金 ，比 1999年增長 %。 2020年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) ，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 。 住房一級(jí)市場（增量房） 住房二級(jí)市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010起 27130起 57140起 建筑面積 244平方米 5． 金融 系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。 2020 年武漢市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到 27130 起，建筑面積為 萬平方米。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場的增長。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2020 年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 1999年武漢市空置商品房為 150萬平方米， 2020 年新增 9萬平方米，到 2020年底還剩 115 萬平方米，因此在 2020 年共消化了 44萬平方米。 2．空置商品房消