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武漢后湖花園建設(shè)項目可行性研究報告60頁(參考版)

2024-12-19 22:28本頁面
  

【正文】 (產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。 ,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及 物業(yè)市場的調(diào)查分析,將項目定位為 中等檔次 ,這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ,項目區(qū)位位置遠離市中心,成本較低。 一、目標(biāo)市場定位 l 后湖花園位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地區(qū),這決定了主體目標(biāo)對象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。未來幾年里,這些設(shè)施將逐步完成,那么后湖花園銷售將適逢其時。 ( 2)項目區(qū)域位置遠離市中心,自然環(huán)境得天獨厚,加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜,而且近年來,后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè),整個區(qū) 域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施,市政設(shè)施不斷完善和健全,這就更有利于新的項目未來的前景,而且整個后湖鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的,這也正是項目的開發(fā)機會點。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用,有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。 ①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子,在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制, ②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng) 以營造精品品牌,為武漢市人民,后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻。 ( 2)項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①后湖花園的自然環(huán)境,在武漢市得地獨優(yōu),其遠離市中心; ②后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員,私營、民營企業(yè)家理想的生活基地; ③后湖花園占地近百多畝,規(guī)模適中,可作為經(jīng)濟住房,是置業(yè)的理想地方。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分,已經(jīng)重新 泛起,并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。 ①國家宏觀經(jīng)濟走出低谷,進入上升繁榮期,恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期?,F(xiàn)對該項目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后,即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 購買力 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強,已購房客戶的家庭月收入均在 4000 元以上,其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款,其貸款額多為 15萬元左右,貸款年限為 1520 年,月還款額在 1300元左右.以上分析說明,貸款買房已成為消費主流。已購房客戶區(qū)域分布如下: 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā),目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū),來源并不廣泛,客源挖掘潛力較大。 客戶類別 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線,竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。 同武漢市其他區(qū)域相比,區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小,決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大,中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多,但主要是以中低檔次為主,真正稱得上高 品質(zhì)的小區(qū)較少,因此,該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。物業(yè)形態(tài)有多層,小高層和聯(lián)體別墅。一期總建筑面積 萬平方米,容積率為 ,綠化率為 %,項目總規(guī)劃有 3109 戶。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶,直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。 前期推廣較為失敗,主要以報紙廣告和路版廣告為主, 2021 年10 月請香港恒大行做企劃,在長江日報上做過幾期 1/2 版的廣告,效果不是很理想。小區(qū)容積率為 ,綠化率 40%.目前一半為現(xiàn)房,一半為準(zhǔn)現(xiàn)房,別墅面積為 240300 平方米。 7 .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功,在內(nèi)部認(rèn)購階段,積累了大量的意向客戶,同時已實現(xiàn)認(rèn)購銷售 100 套。 5 .價格策略 多層公寓起價 1625 元 /平方米,最高價 2021 元 /平方米,均價在 17001800 元 /平方米之間,集合別墅起價 2280 元 /平方米,最高價 2530 元 /平方米,均價在 23002400 元 /平方米之間.付款方式較為靈活,一次性付款,分期付款,七成 20 年銀行按揭,公積金貸款,同時推出零首付. 6 .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤,正處在內(nèi)部認(rèn)購階段, 2021 年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?,隨后又參加了 2021年 11 月的房交會,同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌,售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。 設(shè)計 竹葉苑在戶型設(shè)計上以大面積為主,具體戶型指標(biāo)如下: 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D 區(qū) C 區(qū) C 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空,作為休閑綠化用地,融洽小區(qū)內(nèi)住戶,社交氛圍;小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位,泊車位可達 55%,廚房設(shè)置集中排煙 管道,管道煤氣,每戶配置IC卡煤氣表.預(yù)留上下水接口,方便住戶裝修,衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口,采用自然采光;可提供有線電視,電話,數(shù)據(jù)通訊線路,每戶預(yù)留電話及有線電視接口;水表,電表出戶,可提供DN 15 水表,配置供電容量 8KW, 40A電表,一戶一表,供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān).小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心,文化中心,老年樂園,少兒樂園,門球場,社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會所,幼兒園,金融,郵政服務(wù)等。有 10 棟集合別墅 130 戶,7 棟多層公寓 192戶,容積率為 .綠化率為 45%。 8 .客戶分析 一期主要客戶為集團購買,雷達學(xué)院購 6 棟,后湖鄉(xiāng)政府購5 棟,散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員,生意人較少, 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境,其中為子女購房的比例較大,80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。其中3*2 的戶型銷售最好,主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低,戶型較好,迎合了客戶需求。 6 .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法,同時參加了兩次房交會,在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。一期總建筑面積約 6 萬平方米, 16棟多層住宅 498 戶為全現(xiàn)房, 一期主要戶型 2*2 和 3*2,面積為 90130平方米,具體指標(biāo)如下: 戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為2*2和3*2,面積為90 140平方米,具體指標(biāo)如下: 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89, 98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有 局域網(wǎng),三網(wǎng)合一,大型會所,網(wǎng)球場,露天音樂泳池,健身房,美容中心,購物中心,幼兒園, 大草坪,闊葉林,管道煤氣 .二期將停車場全部設(shè)計在地下??傉嫉孛娣e 420 畝,建筑面積 40 萬平方米,綠化率 30%,容積率為 2。 客戶主要是以工商,稅務(wù),證券,銀行 ,設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員,另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告,其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一,開盤是參加過2021 年上半年房交會。付款方式靈活多樣,一次性付款,分期付款,七成20年銀行按揭,公積金貸款。戶型面積指標(biāo)如下: 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層,小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820 元/平方米,小高層價格為 19352365 元/平方米,高層單身公寓價格為 18002100 元/平方米。 4000 平方米商網(wǎng)配套,綠化率達 48%,容積率為 ,有3棟6層, 3 棟 11 層, 1 棟 18 層,總建面配比 3:4:3,總戶數(shù)約 340 戶.目前1棟多層已完成外立面裝修,即將交付使用,2棟小高層和1棟18層單身公寓將于 2021 年 10 月交房。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善,樓盤知名度的提高,來此置業(yè)的市內(nèi)客戶,特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶(政府公務(wù)員,企事業(yè)單位人員,生意人)仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本,突出人性化,社區(qū)文化,智能化竟是時下物業(yè)管理的主流,營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境,維護舒適溫馨自由的生活氛圍,在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍,形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 付款方式 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多,購房客戶選擇按揭方式購房越來越多,如后湖生態(tài)花園 , 80%的客戶選擇按揭方式購房,東方恒星園更是達到 88%,按揭的成數(shù)高,年限長,已成為吸引客戶購房的一個重要條件。后湖大道建成通車,各樓盤的配套設(shè)施到位后,品位的培育成熟后,多層的均價會漲到 1900 元 /平方米以上,這個漲幅是漸進式的。可以這么說,未來一段時間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會不斷上升,同時需求量也呈上升狀態(tài),這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。 后湖地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東,現(xiàn)有后湖生態(tài)花園,世紀(jì)家園,東方恒星園,佳海華苑,招銀竹葉苑等五個項目,另外,靠近塔子湖一帶還有夢湖花園,澳門花園兩個項目.后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層,小高層,高層,單體別墅,聯(lián)體別墅。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2021)001號拍賣地塊 125畝 ,上方約 168畝 ,下方臨路邊有 36 畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點 ,菜地 ,魚塘 ,以南為菜地和魚塘 ,因石橋村村規(guī)劃未上報 ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬元 /畝 ,加規(guī)費 2223 萬元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000 畝 ,后湖生態(tài)花園 600 畝 ,18 萬元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地 22002300 畝 ,城開集團 100130 畝。 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 萬畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30家 ,但尚無項目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線以東稱為右塊。 后湖地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。《武漢市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局 ,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。 氣 :整個后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設(shè) DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶 ,后湖路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè) DN300現(xiàn) 狀管道 ,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300 管道。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水 屬入三金潭污水系統(tǒng)。總的來說 ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項目開發(fā)的一大劣勢。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉儲 ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠 ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加緊施工建設(shè) ,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件 ,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。 經(jīng)濟環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多 。二七路沿線景觀較差 ,正在進行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè) ,旁邊多為低層住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線,鐵路線以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。漢口殯儀館就在石橋村路旁 ,有兩所學(xué)校 ,一所幼兒園 ,兩個集貿(mào)市場 ,一個衛(wèi)生所和幾個小診所 ,因后湖大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。因沒有土地 ,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng) ,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺 ,打工 ,出租房屋為來源 .道路情況較差 ,路面
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