【正文】 海悅國際 五 西路 31號 占地 8304M2，建筑面積 30819M2，越層 150、 210 M2 19 4300 只余 1 19越層大戶型 海岸 .星河 海景路 99號 占地 M2 ，其中一期 M2， 2F、 3F， 90120 M2 20 3580 5000 珍珠裕苑 海景路 72號 占地 42021㎡ ，建筑面積 85000㎡ ， 2 F2T、 3F2T， 16 4200 5500 現(xiàn)推出二期 藍(lán)色海灣 海景路 97號 占地 22021M2總建筑面積 29460M2， 1F、 2F、 3F、 4F、 5F， 112 M2 3600 只余 1樓 御景名城 和平大道 占地 ㎡ 建筑面積 ， 2F2T、 3F2T， 11 4080 5000 灡橋公館 五東路 占地 27000㎡ ，建筑面積 53000㎡ 2 F2T、 3F2T， 100130 M2 12 3900 4300 水岸 .蘭亭 五東路南渡江 占地 ㎡ ，建筑面積 ㎡ ， 1F1T3 F2T， 120M2 3500 只剩 1F1T未售 藍(lán)海銀座 和平大道寰島酒店旁 中小戶型 1房 1廳 3房 2廳 ， ㎡ 20 4000 4368 余 1420層未售 春熙苑 五東路 占地 9畝，建筑面積 21629㎡ ， 1房、 2房、 3房 2廳 m2，躍層 m2 18 3500 4200 余 1 19層未售 新世界花園度假村 新埠島 占地 346畝，總建筑面積 25萬 ㎡ ， 30余棟小高層， 2房、 3房 76136㎡ 12 5000 6000 純粹酒店禮遇星級價(jià)值彰顯 根據(jù)本項(xiàng)目的 SWOT 分析，綜合項(xiàng)目周邊樓盤市場售價(jià)及?？谄渌貐^(qū)市場售價(jià)考慮，為提高項(xiàng)目市場銷售競爭力和便 于項(xiàng)目最有效銷售，本項(xiàng)目預(yù)期市場定價(jià)為：起價(jià) 5000 元 /平米左右，均價(jià) 6000 元 /平米較合適。 普羅旺斯 .假期 萬恒路 18號 占地 45畝， 19 棟別墅、 5棟海景洋房 ，洋房為 2F、 3F 及復(fù)式， 106284 M2 10 6000 別墅已發(fā)售，公寓 4月份發(fā)售。 4080 5000 只余 1 16樓等 5套未售出。而榮域近鄰白沙門生態(tài)公園，建設(shè)規(guī)模大，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較高，旅游休閑運(yùn)動(dòng)及商業(yè)生活等配套設(shè)施較全，售價(jià)高，現(xiàn)起價(jià) 6800 元 /平米，均價(jià) 7800 元 /平米，本項(xiàng)目與其不具可比性。假期、南方明珠等中高檔樓盤，其中：良緣雅苑、南方明珠開發(fā)較早，銷售已接近尾聲，市場價(jià)在 40004500 元 /平米之間，花開四季溫泉海景度假村為產(chǎn)權(quán)式度假酒店，據(jù)調(diào)查，普羅 旺斯 據(jù)析，本項(xiàng)目的購買階層應(yīng)主要是中產(chǎn)階級及部分富裕階層，他們經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定、注重歷史文化修養(yǎng)、健康運(yùn)動(dòng)和文化享受，崇尚個(gè)性、自由，追求時(shí)尚，注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關(guān)心周邊的配套、綠化環(huán)境。 （ 7）高收入、中文化的社會(huì)精英階層和高級白領(lǐng)階層：數(shù)量不多，但購買力強(qiáng)，對產(chǎn)品檔次、文化氛圍、品牌形象形成強(qiáng)有力的提升和拉動(dòng)。 36 （ 5）高文化、中收入階層：項(xiàng)目主力戶型產(chǎn)品的主要購買者，是項(xiàng)目品牌與生活品位的追捧者和標(biāo)榜者，年齡在 35 歲左右，收入不高， 職業(yè)為自由撰稿人、廣告人、主持人、藝人等，追求較高的生活 素質(zhì)，同時(shí)對樓盤的 品質(zhì)、風(fēng)格 要求較高， 但年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，追求文化素質(zhì)和品位生活方式，屬于超前消費(fèi)一族。 （ 4） 離退休人員：主要是指 島內(nèi)外中高端離退休人員的養(yǎng)老、候鳥 群體，或目前子女事業(yè)有成的離退休人員 群體 。 （ 2）?？诩爸苓叺貐^(qū)欲提升生活層次和品質(zhì)，改善生活環(huán)境而長年在海口商貿(mào)、旅游居住的商務(wù)人士和家庭以及為子女教育和經(jīng)商就業(yè)發(fā)展，欲進(jìn)駐海口城市的島內(nèi)各市縣家庭。主要客戶群有如下： （ 1）企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、白領(lǐng)階層及高收入行業(yè)的中高層管理及高級技術(shù)人員 —— IT 行業(yè)、保險(xiǎn)金融、律師事務(wù)所、文衛(wèi)體育、水電氣、交通郵電等。 （ 4）國內(nèi)大型煤礦污染重的企業(yè)中高層人士，如山西等。 （ 2）國貿(mào)區(qū)的企事業(yè)單位高層管理人員、集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)、中高層成功人士。在品質(zhì)上將現(xiàn)代都市休閑生活與本地歷史生態(tài)文化融合，并在賦予建筑物文化內(nèi)涵的同時(shí)，亦創(chuàng)造出住宅樓 富有文化親和力的一面，力求創(chuàng)造一個(gè)親切自然的和諧居住環(huán)境。 都市休閑的本項(xiàng)目將突出“海口本地歷史文化”和休閑文化旅游的特色，建成符合島內(nèi)外中高層人士購房需求的現(xiàn)代的 項(xiàng)目據(jù)此應(yīng)定位于具有濃郁熱帶濱海景觀和花園式生態(tài)人居環(huán)境的中高檔品位住宅樓，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要應(yīng)針對中高層次家庭的中小戶型和適當(dāng)比例的大戶型，既滿 足島內(nèi)高品位家庭的需求，又滿足島外旅游休閑度假和投資置業(yè)的需要。到右岸生活，成為富裕時(shí)尚人生的追求。 六、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品差異化策略（初步） 海口灣及北海甸區(qū)域整個(gè)將定位于“大中國右岸”主題 城區(qū)，“右岸”來源于充滿浪漫氣息的塞納河畔，與左岸閑適的人文氛圍相對應(yīng)，代表著巴黎城市的經(jīng)濟(jì)成就、城市建設(shè)成就、新文化發(fā)展成就、高端生活成就等城市綜合發(fā)展的核心狀況。 威脅分析（ threats） （ 1）各大投資 集團(tuán)、機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)商加大對?？诜康禺a(chǎn)用地的搶灘， 房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，行業(yè)的劇烈競爭，市場銷售難度不斷加大，國家加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，從銀行信貸到稅收，從供應(yīng)到銷售，客戶辦證、 34 轉(zhuǎn)讓等全過程進(jìn)行監(jiān)管和監(jiān)控，對整個(gè)房地產(chǎn)市場和行業(yè)有較大影響，對島內(nèi)外的居住者和投資者的購房積極性，都有一定影響。而整個(gè)北海甸區(qū)的住宅市場，由于環(huán)島路的連通，海甸島道路橋梁的建設(shè)完善，整體價(jià)值將提升，也有利于項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)位的提 XX 銷售速度的加快。 機(jī)會(huì)分析（ opportunity） （ 1）?？谑幸褬s獲“中國最佳旅游城市”“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”，空氣環(huán)境質(zhì)量居全國省會(huì)城市之首，名列世界 48個(gè)國家 160個(gè)大中城市的第五名，隨著?？诟咂瘘c(diǎn)的全新城市規(guī)劃出臺和實(shí)施，?？谧鳛橹袊罾硐氲牡诙幼〉氐钠放茖⒃絹碓巾懀卷?xiàng)目正處在城市發(fā)展的交接點(diǎn)上，處在全國和?？诜康禺a(chǎn)健康大發(fā)展的轉(zhuǎn)折時(shí)期，正是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的最好時(shí)機(jī)， （ 2）白沙門大型生態(tài)公園在今年內(nèi)的建成開園，對項(xiàng)目的價(jià)值提升和島內(nèi)外住宅需求市場的吸引力都加大。 （ 10） 項(xiàng)目地塊 會(huì)經(jīng)常受到季風(fēng)、臺風(fēng)以及海洋潮濕氣流的影響，會(huì) 33 對房屋主 體結(jié)構(gòu)造成影響，縮短房屋的使用壽命；濕度太大且有腐蝕性，對住戶的日常居家造成一定的影響。還有很多樓盤通過單方面的造勢來影響消費(fèi)者， 而 造勢往往忽視消費(fèi)者的感受，使事情很難達(dá)到最終效果。 （ 9） ?？谑械臉潜P大多數(shù)以創(chuàng)造一種概念或者找遍一種概念，然 后通過媒體炒作這個(gè)概念。 （ 8） ?？谑械暮芏嚅_發(fā)商由于規(guī)模小，總體價(jià)位不高，在營銷空間上集中于 XX 島本身， 島外 營銷較少，缺乏主動(dòng)性。 （ 6）項(xiàng)目地塊和開發(fā)規(guī)模較小，規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較大，難以配置較全的高尚生活配套設(shè)施，難以做出準(zhǔn)確的市場定位，同時(shí)，項(xiàng)目臨近?？谑形鬯幚韽S，房產(chǎn)開發(fā)檔次和項(xiàng)目市場價(jià)位提升會(huì)受到一定影響。其次，?？谑械娘L(fēng)向，夏天是東南風(fēng)，冬天是東北風(fēng)，東南風(fēng)我們是需要的，東北風(fēng)正好在冬天，對居住環(huán)境有一定影響。 32 （ 4）項(xiàng)目周邊有醫(yī)院，有學(xué)校，有綠地，有公園，但是缺乏一個(gè)商業(yè)中心，商業(yè)配套設(shè)施很少，也不健全，市民出行購物不是很方便。 （ 2）和其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目相比本項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間和入市時(shí)間較晚，其他項(xiàng)目前期在社區(qū)規(guī)模和占領(lǐng)市場先機(jī)等方面具有優(yōu)勢，本項(xiàng)目處于劣勢。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭越來越激烈，開發(fā)全過程各 階段的社會(huì)化分工越來越細(xì)化，專業(yè)開發(fā)已成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢之一，由于本項(xiàng)目是開發(fā)商的首個(gè)項(xiàng)目，因此，更專、更細(xì)、更扎實(shí)是開發(fā)商堅(jiān)持的開發(fā)理念， 是 致力于項(xiàng)目的成功開發(fā)建設(shè) 的基礎(chǔ) 。聚居效應(yīng)已基本形成，加上新埠島規(guī)劃的完成，現(xiàn)在是開發(fā)該區(qū)域的最佳時(shí)機(jī)。 (4)項(xiàng)目周邊已形成成熟的生活區(qū)環(huán)境：地塊周邊有白沙門大型生態(tài)公園、金海岸五星級酒店及低密度的高檔物業(yè)，如： XX 大公館、榮域、普羅旺斯繼世紀(jì)大橋 通車 后，海新大橋已動(dòng)工，海景路的延伸，海甸六路的修建，加上改造中的人民橋、和平橋，組成了 XX 大交通的一個(gè)組成部分，是一個(gè)大環(huán)，把海甸島和整個(gè)城市的交通連接上了， 并近接國貿(mào) CBD 商務(wù)區(qū)和老城商業(yè)區(qū)， 大大改善了海甸島的交通條件，為海甸島的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。 (2)配套及交通優(yōu)勢：項(xiàng)目周圍學(xué)校（ XX 大學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部、景山學(xué)校海甸分校）、 酒店（金海岸大酒店、寰島泰得大酒店、燕泰國際大酒店、毛家莊大酒家 ）、銀行、行政機(jī)構(gòu)、電信網(wǎng)點(diǎn)密集，休閑娛樂、餐飲 、金融郵政等服務(wù) 一應(yīng)俱全。 五、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢分析（ strength） (1)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于海口市海甸島西北角， 毗鄰瓊州海峽， 離海近，離城市 中心 近，地處鬧市 近 郊區(qū)成熟的居住社區(qū)，路段繁華，交通便捷， 配套設(shè)施健全。其開發(fā)潛力巨大。針對剛參加工作不久和白領(lǐng)階層、單身和簡 單家庭推銷的小戶型已發(fā)展了 45 年，這類人經(jīng)過多年的經(jīng)濟(jì)積累和生活改善，都需要更換居住環(huán)境 30 和空間，小換大，差換好。 島內(nèi)為改善生活質(zhì)量的品位家庭居住市場需求將迅速釋放。除了投資的理由，也不乏關(guān)于 “ 第二天堂 ” 的追求。 分階段多次置業(yè) 和度假居住 的觀念正為更多人所接受，對那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力不太雄厚的置業(yè)者 和度假居住者 來說， 精致中 小戶型 應(yīng) 是第一選擇。前沿時(shí)尚行業(yè)的發(fā)展使單身貴族增長，成為中小戶型相對穩(wěn)定的客戶群；在房屋使用上，自住、過渡、投資和度假等多元化并存，中小戶型以其首付金額低，交易方便等特點(diǎn)受到市場歡迎。結(jié)構(gòu)的簡單、簡約化與規(guī)模的縮小化正成為家庭形態(tài)發(fā)展和度假居住發(fā)展的趨勢。這種“過渡性住宅”在市場發(fā)展日益成熟后，將向精巧戶型 的 住宅市場“回歸”，其在有限的戶型面積上，求得最大的舒適度和生活居住功能的齊全及內(nèi)部空間變化，戶型設(shè)計(jì)精巧、合理緊湊、功能齊全，在有限的空間之內(nèi)將生活、工作以及所有的生活功能安排到位、合理。 精致中小戶型房產(chǎn)需求大。 XX 優(yōu)良 的空氣、水源、生態(tài)環(huán)境和豐富的旅游資源，既無嚴(yán)寒又無酷暑的氣候最適合老人避寒，小孩避暑，最適合家庭休閑度假。原 在?？谫彿康氖⊥庵脴I(yè)者中，上海、北京、江浙人較多，近年 來 不少山西、東北、新疆、四川、重慶等地購房者 紛紛 加入。 隨著 XX 旅游度假客源市場的快速增長，異地度假市場急劇發(fā)展，第四代房產(chǎn)消費(fèi)理念（即住出理念、住出 個(gè)性、住出韻味）的日趨成熟，再加上?？趦?yōu)越的氣候、生態(tài)環(huán)境、價(jià)格比等優(yōu)勢，使?？诜慨a(chǎn)，尤其是海甸北區(qū)，對國內(nèi)中高階層的旅游度假、“候鳥”型居住和置業(yè)投資的吸引力越來越大，為?？诩昂５楸狈慨a(chǎn)熱銷島外拓展了新空間。 項(xiàng)目地處海甸島西面核心位置，周邊已形成成熟的生活區(qū)環(huán)境，休閑娛樂、商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施較完善，交通便利。 三、項(xiàng)目市政 配套條件分析 給排水：小區(qū)使用的給水、雨水及污水支管可與市政給水管、市政污水管及市政排水管連接。根據(jù)勘察取證，該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。 ?？诘貐^(qū)按氣候條件分為Ⅳ A 區(qū)，因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)主要考慮建筑物夏季防熱、遮陽、通風(fēng)、防雨、防雷電和防臺風(fēng)及鹽霧侵蝕等。 抗震：?？谑锌拐鹪O(shè)防烈度為 度。 （ 3）濕度：年平均相對濕度： % （ 4）日照：全年平均日照對數(shù)： 小時(shí) ，光照率達(dá) 5060%。 第三章 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 一、自然條件分析 氣象： 27 （ 1）氣溫：年平均氣溫： ℃，月平均最高氣溫： ℃，月平均最低氣溫： ℃，絕對最高氣溫： ℃，絕對最低氣溫： ℃。唯有主要依靠大規(guī)模開拓島外市場，才能及時(shí)消化和吸收。 海甸島地產(chǎn)投資與銷售雖持續(xù)較快增長，但市場競爭相當(dāng)激烈。海甸島旅游地產(chǎn)迅速生溫，以休閑娛樂、旅游度假為主題的地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。 海甸島越來越成為島內(nèi)中高檔居民首選的居住地（國貿(mào) CBD 區(qū)眾多商務(wù)人士選擇在海甸島購房居?。胰找娉蔀閸u外人士 在?？谏虅?wù)旅游度假養(yǎng)老的最佳居住地。金海岸羅頓大酒店也是 XX 著名的五星級酒店之一。 高尚社區(qū)生活成熟 26 海甸島的環(huán)境幽雅、空氣清新、景觀一流，無論是來旅游還是來洽談商務(wù)，越來越多的人選擇下榻在海甸島。在新?？诘囊?guī)劃中，將借助國內(nèi)各校積極發(fā)展高等教育，同時(shí)也吸引國外名校來海口辦學(xué)。 近幾年來，海大成為越來越多外地考生的首選目標(biāo)。 人文氣息十分濃厚 居住在海甸島還能使人感受到一股濃郁的人文氣息。沿著白沙門的海邊走去，往日荒涼的空置地上一棟棟的新樓盤拔地而起，白沙門溫泉度假村、碧海濱江、都市海岸、寶安 海甸島上的爛尾樓曾經(jīng)是一道道不堪入目的 傷疤 ，近兩年卻大大改變了。其實(shí)，早在上個(gè)世紀(jì) 90 年代初的時(shí)候，海口市政府就已經(jīng)將整 個(gè)海甸島定位于一個(gè)相當(dāng)高的高度，這個(gè)區(qū)域被規(guī)劃為最頂級的高級公寓和別墅區(qū)。隨著?？谑姓w規(guī)劃的升溫，海甸島最終會(huì)成為?？谑袇^(qū)中的一顆璀璨的海島明珠。 東邊大盤進(jìn)入，白沙門公園 25 的建設(shè)， 西邊新世界入主美麗沙 ， 兩翼形成新的城市經(jīng)濟(jì)群 ， 現(xiàn)已逐步展示出來的地塊價(jià)值的提升， 是 ?？谧罹呔C合實(shí)力的黑馬片區(qū) 。 江南城、都市海岸、海語印象、 XX 大公館等項(xiàng)目的進(jìn)駐，而其它即已推出的項(xiàng)目如 “ 榮域 ” 將進(jìn)一步提升該片區(qū)高檔生活社區(qū)的形象。增加便利快