【正文】 隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖 生態(tài)花園， 80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到 1900元 /平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的?？梢赃@么說，未來一段時(shí)間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相對(duì)的平衡。 后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門花園兩個(gè)項(xiàng)目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2021)001號(hào)拍賣地塊 125 畝 ,上方約 168 畝 ,下方臨路邊有 36 畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點(diǎn) ,菜地 ,魚塘 ,以南為菜地和魚塘 ,因石橋村村規(guī)劃未上報(bào) ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬元 /畝 ,加規(guī)費(fèi) 2223 萬元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000畝 ,后湖生態(tài)花園 600畝 ,18萬元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地 22002300畝 ,城開集團(tuán) 100130畝。 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30 家 ,但尚無項(xiàng)目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為 左塊 ,黃浦路下沿線以東稱為右塊。 后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生 態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。《武漢市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局 ,屆 時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。 氣 :整個(gè)后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長(zhǎng)線埋設(shè) DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶 ,后湖路在黃浦路延長(zhǎng)線西側(cè)已埋設(shè) DN300 現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300管道。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路 變電所的 10kv架空線路 引來。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng)?？偟膩碚f ,人文環(huán)境 幾生活配套設(shè)施較差 ,是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢(shì)。 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉儲(chǔ) ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場(chǎng) ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。 二、 后湖地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其 中 ,后湖大道正在加緊施工 建設(shè) ,年底前建成通車后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件 ,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹 路和岱黃公路。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多 。二七路沿線景觀較差 ,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè) ,旁邊多為低層住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路 西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。漢口殯儀館就在石橋村路旁 ,有兩所學(xué)校 ,一所幼兒園 ,兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng) ,一個(gè)衛(wèi)生所和幾個(gè) 小診所 ,因后湖大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。因沒有土地 ,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng) ,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺(tái) ,打工 ,出租房屋為來源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠 化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無污染 . 整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng) ,交通也便利 ,基礎(chǔ)公 共設(shè)施也相對(duì)完備 ,但自然環(huán)境 ,景觀不如其他村。沿線有 35 路車通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對(duì)滯后。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。商業(yè)發(fā)達(dá) ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。?dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在 1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖 為主。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)， 居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。周邊以菜地，耕地為主，零星分 布水面，石橋村路段基本同上。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺(tái)，無污染 ，空氣清新，景色怡人。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有 60 戶，約 250 人，村民主要以種田，打工，出租房為生。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蟾庞?23千人。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。沒有大型的娛樂場(chǎng)所，只有幾家小型 的臺(tái)球廳。路邊附近有 23個(gè)門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣 市的長(zhǎng)途客車。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型 的污染源。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃 分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。 西對(duì)姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植 被水系豐富。 地 塊面積：凈用地面積 ，近似平行四邊形，周邊 主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這 一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù) “城市空心化 ”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件， 是未來最適合居住的地區(qū)之一。下圖表是江岸區(qū)2021年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 江岸區(qū)價(jià)格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2021年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢(shì)由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不 前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的 可行性分析和研究提供充實(shí)的研討 依據(jù)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn) 投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、 地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 ，公積金使用 ，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22 億元。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投 資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。截至 11 月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2091元，同比增長(zhǎng) %，是下半年以來的最高增幅。 今年前 11 個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169萬平方米。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)%，產(chǎn)品銷售收入增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)利稅增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額由去年同期的負(fù)