【文章內(nèi)容簡介】 省乃至全國有很強(qiáng)的吸引力和輻射力。被譽(yù)為“西北第一市”的康復(fù)路綜合市場現(xiàn)有建筑面積 17430 平方米，大型樓群13 幢，形成了日用百貨、時令商品、服裝百貨等幾百類，上萬個花色品種，日均流量達(dá) 10 萬人次，名列全國十大集貿(mào)市場之列。長樂路、長纓路以大型批發(fā)市場為基礎(chǔ)，引進(jìn)現(xiàn)代物流，發(fā)展電子商務(wù)、擴(kuò)大市場規(guī)模，提升市場檔次，形成了現(xiàn)代化的大 流通，大商業(yè)格局。近年來，眾多客商紛紛把投資目光瞄準(zhǔn)新城區(qū)，他們看重的不僅是這里成熟的市場環(huán)境，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，更看重的是新城區(qū)政府“安商、扶商、富商”的服務(wù)意識。政府各部門大力支持，使這里成為投資者的熱土。 工業(yè)： 新城區(qū)域工業(yè)基礎(chǔ)堅實。轄區(qū)內(nèi)有三個新興工業(yè)區(qū)：一是以韓森寨為中心的國防工業(yè)區(qū)，聚集了多家大型軍工企業(yè)，另外還有陜西汽車制造總廠、西安普天通訊設(shè)備廠等效益非常顯著的企業(yè)。二是以胡家廟為中心，省屬工業(yè)為骨干的建筑機(jī)械、機(jī)電工業(yè)區(qū)。三是以八府莊為中心的市、區(qū)屬中小工業(yè)區(qū)。在改革開放的新形勢下，新城區(qū) 進(jìn)一步加大對工業(yè)企業(yè)的扶持力度，為駐區(qū)企業(yè)提供更多更好的公共服務(wù)，鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新，不斷增強(qiáng)市場競爭力。 樓宇經(jīng)濟(jì)： 新城區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一個新亮點，將按照推介一批、盤活一批、建設(shè)一批的思路，立足區(qū)內(nèi)樓宇資源，完善服務(wù)功能，使房地產(chǎn)開發(fā)有一個較大的發(fā)展。目前，城區(qū)建設(shè)生機(jī)勃勃，大明宮御道拆遷安置工程，為舊城改造提供了一個成功的典范，隨著御道保護(hù)項目的建成，市民將可以穿過丹鳳門、跨越 龍首 渠 、走過下馬橋、直達(dá)含元殿，昔日御道兩旁的 金吾 仗院、東西朝堂，將被仿唐建筑、旅游服務(wù)設(shè)施所代替。 三、項目 SWOT 分析 （一）項目優(yōu)勢分析（ Strength） 1 本地塊位于長樂中路與金花路交匯處，地鐵 3 號線接駁站附近，踞守東二環(huán)要道，扼守主城區(qū)道路咽喉，地理位置極為重要及優(yōu)越。 2 項目所在地為城東乃至整個西安市的老輕工業(yè)品貿(mào)易區(qū)，擁有 29 年輕 工貿(mào)易的市場環(huán)境，這將成為項目的巨大推動力。 3 項目所含業(yè)態(tài)豐富，是集合高尚住宅、甲級寫字樓與黃金商鋪的城市綜合體。 4 項目周邊人文及景觀氛圍濃厚，多所大學(xué)及公園均環(huán)繞項目周圍。 （二）項目的劣勢分析（ Weakness） 1 由于項目處于地理交通中心位置，車輛行駛的噪音會破壞項目小區(qū)的安靜。 2 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)近年來非常紅火，地塊附近未來將有多個城市綜合體樓盤，競爭將非常激烈。 （三）項目所面臨的機(jī)遇分析（ Opportunity） 1 城區(qū)中心將在未來幾年不斷拓 展，項目所處地段未來將會形成新的城市副中心并將為本項目帶來潛在的發(fā)展機(jī)遇。 2 城市軌道交通日益完善，縱觀西安市發(fā)展的戰(zhàn)略與格局，未來地鐵 3號線經(jīng)停項目附近，地鐵升值潛力巨大。 3 城東區(qū)域較西安市目前發(fā)展來看，稍弱于南北西，區(qū)域內(nèi)居民消費能力發(fā)展?jié)摿薮蟆? （四）項目所面臨的威脅分析（ Threat） 1 宏觀調(diào)控更加嚴(yán)格，部分游資轉(zhuǎn)移至其他行業(yè)，央行在未來仍有加息的可能。 2 西安地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控可能較 2021年更加嚴(yán)格。 五 、銷售價格分析預(yù)測 第四章 項目進(jìn)度計 劃 一、 項目名稱、建設(shè)性質(zhì)、規(guī)模 項目名稱：金花 ? 新都匯項目 建設(shè)性質(zhì)：新建 行業(yè)類別： J72－ 74 房地產(chǎn)業(yè) 建設(shè)地點：本項目位于西安市新城區(qū)長樂中路 38 號，長樂中路以南、東二環(huán)以東，規(guī)劃總用地面積 ，總建筑面積101435m2。 建設(shè)單位：陜西亞達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 設(shè)計單位：中國建筑西北設(shè)計研究院有限公司 項目地理位置 項目位于西安市新城區(qū)長樂中路 38 號。項目場址北側(cè)為天彩大廈及長樂中路，南側(cè)為金康路，西側(cè)為東二環(huán)，東側(cè)為中國人民解放軍總參謀部兵種部西安第一離職干部休養(yǎng)所及西安軍代局。 項目所在區(qū)交通便捷，給排水、供電等市政設(shè)施完善。 二、工程建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 （一）工程規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地面積 ，規(guī)劃總建筑面積 101435m2，地上總建筑面積 70235m2，其中住宅建筑面積 25111m2，辦公建筑面積 22232m2，商業(yè)建筑面積 22892m2，規(guī)劃設(shè)計 279 戶， 893 人。項目建設(shè)依據(jù)為《西安市新城區(qū)發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)金花 ?新都匯項目備案確認(rèn)書的通知》 新發(fā)改發(fā)【 2021】 34號。 （二）建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容主要包括 2 棟 28層住宅樓、 1棟 24層綜合樓和部分 4層商 鋪等，配套公建包括公共廁所、物業(yè)用房、社區(qū)辦公及活動用房及地下停車庫，公用工程包括給排水管網(wǎng)、供電、供暖等。此外在小區(qū)內(nèi)建設(shè)相應(yīng)的環(huán)保設(shè)施包括污水處理站、垃圾收集點等。 具體建設(shè)內(nèi)容詳見項目組成表 。 表 項目組成及主要建設(shè)內(nèi)容一覽表 工程組成 建設(shè)內(nèi)容 備注 主體工程 住宅樓 2棟 28層住宅，位于用地區(qū)域南側(cè)，臨近金康路 25111m2 辦公 1棟 24層建筑，位于用地區(qū)域西側(cè)，臨近東二環(huán) 22232m2 商業(yè) 位于用地區(qū)域東、北、西及西南角，為 4層建筑 22892m2 輔助工程 公廁 位于住宅樓北側(cè)商業(yè)用房底層 50m2 物業(yè)管理 300m2 社區(qū)辦公及活動用房 350m2 地下停車庫 地下三層，車位共計 653輛 25000m2 公用工程 給水 給水管網(wǎng)接入市政給水管網(wǎng)，再由水泵泵入各用戶 排水 設(shè)置雨污分流系統(tǒng)，分別排入市政雨污管網(wǎng) 供電 由城市 10千伏中壓電網(wǎng)供給，由西側(cè)進(jìn)入小區(qū)，經(jīng)變電室降壓后送至各用戶。 供暖 由西安市熱力公司太華供熱站集中供給由東二環(huán)路下現(xiàn)有熱力管道引入 供氣 由市政天然氣供氣管網(wǎng)統(tǒng)一供給 消防 設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng) 環(huán)保工程 廢氣處理 地下停車庫采用機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)≥ 6次 /h，排風(fēng)口應(yīng)設(shè)于下風(fēng)向，排風(fēng)口離室外地坪高度應(yīng)大于 ，并應(yīng)作消聲處理。排風(fēng)口盡量設(shè)在小區(qū)綠地內(nèi)。 污水處理 生活污水進(jìn)入化糞池處理達(dá)標(biāo)后經(jīng)市政管網(wǎng)進(jìn)入袁樂村污水處理廠 中水回用 敷設(shè)中水回用管網(wǎng)并預(yù)留市政接口 噪聲處理 位于設(shè)備房內(nèi)，并采取減振、消聲等降噪措施 設(shè)備房密閉 固廢處理 在小區(qū)住宅樓每一單元門前設(shè)施垃圾箱，分類回收生活垃圾，專人負(fù)責(zé)清運。 日產(chǎn)日清 綠化工程 綠地面積為 2554m2 綠地率為 20% （三） 項目用地情況 項目土地使用權(quán)人為陜西亞達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，位于西安市新城區(qū)長樂中路 38號，該地塊由商業(yè)用地和城鎮(zhèn)住宅用地兩部分組成，使用權(quán)類型為出讓。項目所用地塊南側(cè)原為四十五街坊住宅區(qū)，北側(cè)為省建五公司辦公區(qū)。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查項目已于 2021年 7月開始基礎(chǔ)施工，目前基礎(chǔ)開挖尚未完成。 三、 項目 概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （一） 總體布局 ⑴設(shè)計原則 ①符合西安市總體規(guī)劃要求，體現(xiàn)小區(qū)以商業(yè)、辦公建筑為主，住宅為輔，并滿足住宅部分居住要求的的設(shè)計理念； ②充分依 托當(dāng)?shù)刈匀坏匦蔚孛矖l件，合理解決土地利用、道路交通、環(huán)境保護(hù)與生態(tài)景觀的協(xié)調(diào)性，并在商業(yè)建筑屋頂設(shè)計綠化，盡可能的增加綠地面積； ③遵循合理布局與配套建設(shè)原則，注重內(nèi)外環(huán)境景觀與空間完整性，在滿足各項功能需求同時，采用新材料、新設(shè)備，營造高品質(zhì)、高效能、環(huán)境舒適、優(yōu)美的商住小區(qū)； ④注重環(huán)境保護(hù)，考慮降低噪音、減少廢氣排放等措施；同時設(shè)計方案體現(xiàn)資源節(jié)約，節(jié)約用地、降低能耗，努力達(dá)到環(huán)境友好型工程項目的設(shè)計目標(biāo)。 根據(jù)以上原則，總體規(guī)劃布置有居住、辦公和商業(yè)三大功能區(qū)。項目規(guī)劃設(shè)計以人為核心，注重人與環(huán)境的 相互協(xié)調(diào)，建筑設(shè)計理念超前、建筑形態(tài)造型優(yōu)美、新穎時尚、線條和細(xì)部處理簡約明快，獨具一格。住宅、公建、商業(yè)、綠化、布局合理巧妙。 ⑵總平面布置 項目建設(shè)場地呈“┛”形，南側(cè)臨金康路為兩棟住宅樓，西側(cè)為1 棟綜合樓，北側(cè)為商業(yè)建筑和廣場，根據(jù)現(xiàn)場勘查，用地區(qū)域北側(cè)和西側(cè)均為交通主干道，交通噪聲影響較大，將商業(yè)和綜合樓分別布置于臨路兩側(cè)可降低噪聲對南側(cè)住宅樓的影響，總體布局合理。 （二） 綠化 本項目以商業(yè)、辦公為主，居住為輔。綠化采取中心綠化與局部綠化相結(jié)合的方式。中心綠地位于商業(yè)建筑屋頂。用地區(qū)域各邊界布置有局 部綠化。項目設(shè)計綠地率為 20%，滿足《陜西省城鎮(zhèn)綠化條例》商業(yè)區(qū)綠地率不得低于 20%的要求。 （三） 出入口及道路 本項目共設(shè) 5個出入口。綜合樓出入口 1 個，位于東二環(huán)；商業(yè)樓出入口 1個位于長樂中路；兩棟住宅出入口 3 個，位于金康路。地下車庫出入口共設(shè) 3 個，長樂中路、東二環(huán)及金康路各有一個。 （四） 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 指標(biāo) 單位 1 總投資 40000 萬元 2 總用地面積 ha 3 總建筑面積 m2 4 地上總 建筑面積 m2 其中 住宅建筑面積 m2 辦公建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 5 地下總建筑面積 m2 其中 地下一層建筑面積 m2 地下二層建筑面積 m2 地下三層建筑面積 m2 6 建筑基底面積 m2 7 人防面積 m2 8 設(shè)備用房等 m2 9 車庫面積 m2 10 建筑 高度 m 11 地下停車位 653 輛 12 建筑密度 % 13 容積率 14 綠地率 20 % （五）公用工程 1 給排水系統(tǒng) ⑴給水 項目給水就近接入新城區(qū)市政供水管網(wǎng)。項目建成后用水主要為商業(yè)用水、辦公用水、住宅用水、綠化用水、道路灑水和地下車庫沖洗用水。依據(jù)《 陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額的通知》（陜政發(fā) [2021]18號 2021 年 4 月 29日），確定項目居民生活用水定額為 140L/（人 d），辦公用水定額為 60L/（人 d），綠化用水定額為 2L/（ m2次）；根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ GB500152021），商業(yè)用水定額按 5L/（ m2 d）計；類比同類項目地下車庫沖洗用水定額按 2L/（ m2次）。項目用水量估算見表 。計算可知項目用水量約 104m3/a。項目水平衡圖見圖 。 表 項目用、排水量估算 用水項目 用水定額 估算規(guī)模 用水時間 用水量 排水量 m3/d m3/a m3/a 住宅用水 140L/（人〃 d） 893 人 365d/a 104 104 辦公用水 60L/（人〃 d） 1200 人 300d/a 72 104 104 商業(yè)用水 5L/（ m2〃 d） 22892m2 365d/a 104 104 綠化用水 2L/（ m2〃次） 2554m2 120 次 /a / 104 0 地下車庫地面沖洗用水 2L/（ m2〃次） 25000m2 100 次 /a / 104 104 合計 / / / 104 104 住 住 住 住損 耗 0 . 9 1 2 1 04住 住 住 住損 耗 0 . 8 3 6 1 041 1 . 4 6 2 1 044 . 1 7 8 1 043 . 6 5 1 1 04住住住住住住住住住住住住住住住住住9 . 1 2 1 1 04住住住4 . 5 6 3 1 043 . 3 4 2 1 049 . 1 2 1 1 04住 住 住 住 住 住 損 耗 0 . 1 0 0 1 040 . 5 0 0 1 04住 住 住 住 損 耗 0 . 0 6 1 1 040 . 0 6 1 1 040 . 4 0 0 1 04住 住 住 住損 耗 0 . 4 3 2 1 041 . 7 2 8 1 042 . 1 6 0 1 04 圖 建設(shè)項目水量平衡圖（無中水回用） （單位： m3/a） 住 住 住 住損 耗 0 . 9 1 2 1 04住 住 住 住損 耗 0 . 8 3 6 1 046 . 7 2 3 1 044 . 1 7 8 1 043 . 6 5 1 1 04住住住住住住住住住住住住住住住住住9 . 1 2 1 1 04住住住4 . 5 6 3 1 043 . 3 4 2 1 049 . 1 2 1 1 04住 住 住 住 住 住 損 耗 0 . 1 0 0 1 040 . 5 0 0 1 04住 住 住 住 損 耗 0 . 0 6 1 1 040 . 0 6 1 1 040 . 4 0 0 1 04住 住 住 住損 耗 0 . 4 3 2 1 041 . 7 2 8 1 042 . 1 6 0 1