【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 打壓樓價(jià)。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。 如果換一個(gè)角度考慮：要是打壓成功了，房價(jià)降下來了，會(huì)是什么樣的情況 ： 那就是中國完了 ! 二 ．市場(chǎng)調(diào)查 （ 1）、 20xx 年 的 市場(chǎng)行情， 取決于中央政府穩(wěn)定房價(jià)的決心和 是否新增 出臺(tái) 具 體調(diào)控改革措施。 （ 2）、 中央政府處在各方利益的核心點(diǎn)上，中央的每一次表態(tài)都會(huì)引起市場(chǎng)的波瀾，因而中央出臺(tái)政策也會(huì)越趨穩(wěn)重。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程、住房需求等驅(qū)動(dòng)房價(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力依然較為強(qiáng)勁；同時(shí)，土地成本上揚(yáng)，拆遷成本提高，住房品質(zhì)提升，原材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本不斷上揚(yáng)等帶動(dòng)房價(jià)上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動(dòng)性過剩，通貨 膨脹預(yù)期，物價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，利率變動(dòng)，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素依然存在。因此，房價(jià)溫和性上漲的可能性依然很大。 （ 3） 、根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)限購政策以及 ***供需狀況等方面情況調(diào)查表明， ***房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景目前有壓力，成交量萎縮，買房者觀望情緒趨濃，以致于影響房地產(chǎn)商開發(fā)的正常腳步。但對(duì)位于 ***區(qū)、 ***區(qū) 白山湖 路沿線的來講， 優(yōu)厚地理位置的剛性需求，使得該區(qū)域商品房價(jià)格居高不下 ， 5 月環(huán)比漲幅達(dá) 3%。 現(xiàn)要壓力越大，未來的反彈就越高，這將是任何房地產(chǎn)公司重要的不可多得的寶貴財(cái)富， 為站立發(fā)展的另一個(gè)制高點(diǎn)的重要基礎(chǔ)。 14 （ 4）、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城空間布局，推進(jìn) ***區(qū)政治人文山林水都的人居城市的規(guī)劃建設(shè)。 （ 5）、房地產(chǎn)營銷方式的改變 ,房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、 商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。則提供便利、舒適的高性價(jià)住宅成為奪得房地產(chǎn)開發(fā)橋頭堡的重要手段。 （ 6）、 白山湖 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開 發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華 硅谷 ”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)近百所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 （ 7）、 近兩年來， ***區(qū)、 ***區(qū)、 白山湖 開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的 ***科技新城的奮斗目標(biāo)。 （ 8）、 今年 ***區(qū) 、 ***區(qū)還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平 與 20xx 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) ***市房價(jià)繼續(xù)走高。今年***市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 ***市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 *** 15 市商品房價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。 根據(jù)相關(guān)公司的調(diào)查， 今年 ***市房價(jià)升幅 預(yù)計(jì) 在 10%左右。 （ 9）、 今年 ***市用地重點(diǎn)支持，一是重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)，二是支持城中村和舊城改造，三是推進(jìn) ***向先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心轉(zhuǎn)型。 住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。 房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會(huì)停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。 （ 10）、 中央現(xiàn)在出了一個(gè)政策 “審慎度勢(shì) ”， 溫總理都說 “買不起房子，可以先租房 ”，中央高度關(guān)注民生，當(dāng)成一個(gè)大事來 解決。對(duì)完善和規(guī)范租賃房市場(chǎng)做一個(gè)方向， 這就 說明 房地產(chǎn) 這個(gè)價(jià)格不好向下調(diào)，因?yàn)?房價(jià)的問題是由市場(chǎng)供需來解決的。在中國未來至少 10年房 價(jià)只會(huì)上漲，不會(huì)下跌。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，通貨膨脹也在加劇， 10年前購買的房子現(xiàn)在至少價(jià) 格翻幾番，大家都看到了！ 未來只有房子最保值， 國家未來幾年后工資水平 將 不斷增加，商品和服務(wù)價(jià)格也 將不斷上升，房地產(chǎn)價(jià)格 也將不斷攀升。 三 、市場(chǎng)調(diào)查 （見圖表） 16 17 18 19 20 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 隨著 ***房地產(chǎn) 市場(chǎng)不斷成熟發(fā)展，無論是開發(fā)企業(yè)還是投資者都更加看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，再加上宏觀調(diào)控的影響，以及 ***大規(guī)模城市建設(shè)和 舊城 改造進(jìn)程的加速， ***商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)較為明顯的提升。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，商鋪成交大幅增長 20xx 年， ***商鋪累計(jì)成交 10129 套，較上年增加 3103 套；成交面積 萬平方米，較上年增加 %；成交金額 億元， 21 較上年增加 %；全年成交均價(jià)為 13529 元 /平方米，較去年上漲%。 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，整體價(jià)格水平較低 ***寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，但隨著 ***投資環(huán)境的改善，入住大企業(yè)的增多，寫字樓市場(chǎng)也開始復(fù)蘇，但由于目前用于出售的寫字樓多為 硅谷 、東西湖、黃陂等開發(fā)區(qū)內(nèi)的 寫字樓，整體售價(jià)水平較低。 20xx 年， ***寫字樓累計(jì)成交 3435 套，較上年增加 1503 套；成交面積 萬平方米，較上年增加 %；成交金額 億元，較上年增加 %；全年成交均價(jià)為 5816 元 /平方米，較去年下跌%。 此外，除寫字樓、商鋪外的其它類商業(yè)物業(yè)累計(jì)成交 7589 套， 20xx年全年， ***合計(jì)售出商品房達(dá)到 13萬套。 從項(xiàng)目成交排行榜來看，銷售套數(shù)排行榜的二、三位是萬科魅力之城和保利心語，這兩個(gè)項(xiàng)目都屬于 環(huán) 白山湖 地段 ， 白山湖 香榭水岸的持續(xù)繁榮可見一斑。 20xx 年， ***20 強(qiáng)企業(yè)在銷售市場(chǎng)的總體份額接近 40%，較 20xx年增加 ，說明 ***房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度在不斷提高。 三．價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今年 ***市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 20xx 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì) 22 上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) ***市房價(jià)繼續(xù)走高。今年 ***市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 ***市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 ***市商品房價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年 ***市房價(jià)升幅在 10%左右，其中適用房升幅 達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： ，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。 ，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者 的加入，國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）在調(diào)控后現(xiàn)已放開而且加大 了 力度， 銀行按揭到位， 居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。 ，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。 根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，分析本 23 項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格： A、高層住宅均價(jià) 18000 元 /㎡； b、商業(yè)店鋪均價(jià) 30000 元 /㎡； c、車位均價(jià) 16 萬元 /個(gè)。 四．競(jìng)爭(zhēng)力分析 （ 1）、該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，省博物館隔路相望，毗鄰省委、省政府和省直機(jī)關(guān)，遙望 白山湖 風(fēng)景區(qū)，周邊高校密集，環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 （ 2）、 同類可比地塊新建項(xiàng)目少，項(xiàng)目涉及 地塊小，涉及到省直機(jī)關(guān)，可規(guī)劃的容積率、建筑密度彈性充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件能滿足建設(shè)要求。 （ 3）、給排水、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，周邊市場(chǎng)、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、 娛樂等生活服務(wù)設(shè)施齊全。 （ 4）、 過江隧道、地鐵、大 白山湖 生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、***以及道路和立交橋的項(xiàng)目均在穩(wěn)步推進(jìn)， 擁有極佳的水景資源及文化氛圍，依托中南商圈、沙湖、 白山湖 等先天優(yōu)勢(shì)，具有發(fā)展價(jià)值。 （ 5）、按照國務(wù)院批準(zhǔn)的《 ***市城市總體規(guī)劃 (1996— 2020 年 )》，確定在 ***區(qū)規(guī)劃布局江南核心區(qū)等，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、機(jī)電、高科技產(chǎn)業(yè)及文化旅游等職能。在交通設(shè)施方面， ***動(dòng)作較多，岳家嘴立交、工程完工，過江隧道的連通更拉近了漢口和 ***的距離，兩個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)聯(lián) 系將更加緊密。 兩 大火 24 車站、 ***廣場(chǎng)、臨江商務(wù)中心區(qū)、休閑觀江景區(qū)、黃鶴樓景區(qū)景觀工程的實(shí)施提升了 ***商務(wù)積聚力和居住品質(zhì)。 （ 6）、此外，作為人均可支配收入過萬元的高素質(zhì)人群集聚地，***區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)潛力也極其巨大。預(yù)計(jì)后期 ***市主城區(qū)項(xiàng)目的減少以及銀行貸款政策的收緊、國家對(duì)近期房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的關(guān)注，銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。 （ 7）、該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn) ,不會(huì)超