【文章內(nèi)容簡介】 打壓樓價。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。 如果換一個角度考慮：要是打壓成功了，房價降下來了，會是什么樣的情況 ： 那就是中國完了 ! 二 ．市場調(diào)查 （ 1）、 20xx 年 的 市場行情， 取決于中央政府穩(wěn)定房價的決心和 是否新增 出臺 具 體調(diào)控改革措施。 （ 2）、 中央政府處在各方利益的核心點上，中央的每一次表態(tài)都會引起市場的波瀾，因而中央出臺政策也會越趨穩(wěn)重。當前，宏觀經(jīng)濟、城市化進程、住房需求等驅(qū)動房價上漲的內(nèi)在動力依然較為強勁；同時，土地成本上揚，拆遷成本提高，住房品質(zhì)提升，原材料價格和勞動力成本不斷上揚等帶動房價上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動性過剩，通貨 膨脹預期，物價持續(xù)高位運行，利率變動，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟不確定因素依然存在。因此，房價溫和性上漲的可能性依然很大。 （ 3） 、根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)限購政策以及 ***供需狀況等方面情況調(diào)查表明， ***房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景目前有壓力，成交量萎縮，買房者觀望情緒趨濃，以致于影響房地產(chǎn)商開發(fā)的正常腳步。但對位于 ***區(qū)、 ***區(qū) 白山湖 路沿線的來講， 優(yōu)厚地理位置的剛性需求，使得該區(qū)域商品房價格居高不下 ， 5 月環(huán)比漲幅達 3%。 現(xiàn)要壓力越大，未來的反彈就越高，這將是任何房地產(chǎn)公司重要的不可多得的寶貴財富， 為站立發(fā)展的另一個制高點的重要基礎(chǔ)。 14 （ 4）、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城空間布局，推進 ***區(qū)政治人文山林水都的人居城市的規(guī)劃建設(shè)。 （ 5）、房地產(chǎn)營銷方式的改變 ,房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、 商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。則提供便利、舒適的高性價住宅成為奪得房地產(chǎn)開發(fā)橋頭堡的重要手段。 （ 6）、 白山湖 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開 發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華 硅谷 ”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達近百所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 （ 7）、 近兩年來， ***區(qū)、 ***區(qū)、 白山湖 開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的 ***科技新城的奮斗目標。 （ 8）、 今年 ***區(qū) 、 ***區(qū)還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平 與 20xx 年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 ***市房價繼續(xù)走高。今年***市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 ***市商品房的銷售提供了契機，這將導致 *** 15 市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。 根據(jù)相關(guān)公司的調(diào)查， 今年 ***市房價升幅 預計 在 10%左右。 （ 9）、 今年 ***市用地重點支持，一是重點功能區(qū)建設(shè)，二是支持城中村和舊城改造，三是推進 ***向先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心轉(zhuǎn)型。 住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導致價格上揚。 房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。 （ 10）、 中央現(xiàn)在出了一個政策 “審慎度勢 ”， 溫總理都說 “買不起房子，可以先租房 ”，中央高度關(guān)注民生，當成一個大事來 解決。對完善和規(guī)范租賃房市場做一個方向， 這就 說明 房地產(chǎn) 這個價格不好向下調(diào)，因為 房價的問題是由市場供需來解決的。在中國未來至少 10年房 價只會上漲，不會下跌。經(jīng)濟在發(fā)展，通貨膨脹也在加劇， 10年前購買的房子現(xiàn)在至少價 格翻幾番，大家都看到了！ 未來只有房子最保值， 國家未來幾年后工資水平 將 不斷增加，商品和服務(wù)價格也 將不斷上升，房地產(chǎn)價格 也將不斷攀升。 三 、市場調(diào)查 （見圖表） 16 17 18 19 20 二．產(chǎn)品供需預測 隨著 ***房地產(chǎn) 市場不斷成熟發(fā)展，無論是開發(fā)企業(yè)還是投資者都更加看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，再加上宏觀調(diào)控的影響，以及 ***大規(guī)模城市建設(shè)和 舊城 改造進程的加速， ***商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)較為明顯的提升。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，商鋪成交大幅增長 20xx 年， ***商鋪累計成交 10129 套，較上年增加 3103 套；成交面積 萬平方米，較上年增加 %；成交金額 億元， 21 較上年增加 %；全年成交均價為 13529 元 /平方米，較去年上漲%。 寫字樓市場發(fā)展相對滯后，整體價格水平較低 ***寫字樓市場發(fā)展相對滯后，但隨著 ***投資環(huán)境的改善，入住大企業(yè)的增多，寫字樓市場也開始復蘇，但由于目前用于出售的寫字樓多為 硅谷 、東西湖、黃陂等開發(fā)區(qū)內(nèi)的 寫字樓，整體售價水平較低。 20xx 年， ***寫字樓累計成交 3435 套，較上年增加 1503 套；成交面積 萬平方米，較上年增加 %；成交金額 億元，較上年增加 %；全年成交均價為 5816 元 /平方米，較去年下跌%。 此外，除寫字樓、商鋪外的其它類商業(yè)物業(yè)累計成交 7589 套， 20xx年全年， ***合計售出商品房達到 13萬套。 從項目成交排行榜來看，銷售套數(shù)排行榜的二、三位是萬科魅力之城和保利心語，這兩個項目都屬于 環(huán) 白山湖 地段 ， 白山湖 香榭水岸的持續(xù)繁榮可見一斑。 20xx 年， ***20 強企業(yè)在銷售市場的總體份額接近 40%，較 20xx年增加 ，說明 ***房地產(chǎn)市場集中度在不斷提高。 三．價格預測 據(jù)調(diào)查，今年 ***市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 20xx 年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計 22 上，都將會再上一個檔次，從而拉動 ***市房價繼續(xù)走高。今年 ***市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 ***市商品房的銷售提供了契機，這將導致 ***市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年 ***市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅 達 20%，從原因上看，主要有四： ，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。 。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 ，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者 的加入，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）在調(diào)控后現(xiàn)已放開而且加大 了 力度， 銀行按揭到位， 居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。 ，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導致價格上揚。 根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，分析本 23 項目預測價格： A、高層住宅均價 18000 元 /㎡； b、商業(yè)店鋪均價 30000 元 /㎡； c、車位均價 16 萬元 /個。 四．競爭力分析 （ 1）、該項目地理位置優(yōu)越，省博物館隔路相望，毗鄰省委、省政府和省直機關(guān)，遙望 白山湖 風景區(qū)，周邊高校密集，環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 （ 2）、 同類可比地塊新建項目少，項目涉及 地塊小，涉及到省直機關(guān)，可規(guī)劃的容積率、建筑密度彈性充足，場地地形地質(zhì)條件能滿足建設(shè)要求。 （ 3）、給排水、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，周邊市場、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、 娛樂等生活服務(wù)設(shè)施齊全。 （ 4）、 過江隧道、地鐵、大 白山湖 生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、***以及道路和立交橋的項目均在穩(wěn)步推進， 擁有極佳的水景資源及文化氛圍，依托中南商圈、沙湖、 白山湖 等先天優(yōu)勢，具有發(fā)展價值。 （ 5）、按照國務(wù)院批準的《 ***市城市總體規(guī)劃 (1996— 2020 年 )》，確定在 ***區(qū)規(guī)劃布局江南核心區(qū)等，重點發(fā)展金融貿(mào)易、省級行政中心、教育科研、機電、高科技產(chǎn)業(yè)及文化旅游等職能。在交通設(shè)施方面， ***動作較多，岳家嘴立交、工程完工，過江隧道的連通更拉近了漢口和 ***的距離，兩個區(qū)域的房地產(chǎn)聯(lián) 系將更加緊密。 兩 大火 24 車站、 ***廣場、臨江商務(wù)中心區(qū)、休閑觀江景區(qū)、黃鶴樓景區(qū)景觀工程的實施提升了 ***商務(wù)積聚力和居住品質(zhì)。 （ 6）、此外，作為人均可支配收入過萬元的高素質(zhì)人群集聚地，***區(qū)域房地產(chǎn)消費潛力也極其巨大。預計后期 ***市主城區(qū)項目的減少以及銀行貸款政策的收緊、國家對近期房地產(chǎn)價格上漲過快的關(guān)注，銷售價格將趨于穩(wěn)定。 （ 7）、該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn) ,不會超