【正文】 8575758555結(jié)構(gòu)階段708570658055裝修階段809585禁止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。六、勞動安全衛(wèi)生與消防（刪除）七、組織機(jī)構(gòu)（刪除）八、項目實施時間計劃 。（1） 2011年11月，完成項目公司組建及前期相關(guān)人員配備，落實辦公場地租賃。（2）2011年12月，完成項目拆遷、補(bǔ)償、土地證獲取，開始規(guī)劃、施工圖設(shè)計委托。（3）2012年14月，完成設(shè)計、工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，期間同時開始基坑施工。并著手售樓部建設(shè)、 策劃宣傳、建設(shè)招標(biāo)。（4）2012年8月，土建完成至正負(fù)零。2013年3月，取得預(yù)售證。2013年36月，售完。（5）2014年6月，驗收交付。九．投資及財務(wù)估算（重點）一、項目財務(wù)估算項目利潤測算表單位可售面積情況（元/平米）序號項目單價總價(萬元)1項目總收入41355 　　住宅31962 10000 　商業(yè)6394 15000 　車位3000 150000 2項目總成本費用29218 　土地成本11176 　　土地出讓金10976 3030 　契稅0 　　交易手續(xù)費200 　前期費用1066 250 建安工程成本10867 3000 開發(fā)間接費417 　　物業(yè)維修基金128 30 　開發(fā)間接費289 68 營業(yè)費用827 194 公司管理費538 126 營業(yè)稅及附加2399 　財務(wù)費用500 　土地增值稅1429 　3稅前利潤12137 　4所得稅25%3034 　5稅后凈利潤9103 2513 6銷售凈利率%　清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅1083 土地增值稅補(bǔ)（退）后凈利潤8290 （收入預(yù)計偏低，成本費用預(yù)估充分，以確保降低市場風(fēng)險）規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)項目概況項目占地5328容積率8計容面積42624　　　　住宅面積　　　　商業(yè)面積　　　　車位個數(shù)200管理費用率2%營銷費用率%還建面積6400土地總成本10976 土地單位成本3030 二、項目資金投入計劃單位：萬元序號項目建 設(shè) 期2011201220132014統(tǒng) 計1工程進(jìn)度至1%40%70%100%100%2建設(shè)期投入（含土地分期付款）30006000150005000290003自籌資金50005000100004貸款05銷售款回收200002100041000從以上估算表可以看出，在2013年36月預(yù)售回收部分資金后，本項目所需的流動資金約為一億元左右。外來投資按3000萬元，占比30%計算，或借支3000萬元，按固定、優(yōu)先回報，股權(quán)質(zhì)押方式均可。外來資金投入時間以土地證辦至項目公司名下為準(zhǔn)。三、籌資渠道與方式1. 股東自籌。2．預(yù)收承包商保證金。3. 房屋預(yù)售。信托計劃。銀行貸款。四、資金的運用和管理合理籌措資金，保障資金來源；加強(qiáng)成本費用管理，合理進(jìn)行預(yù)算控制。優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金，盡可能使用有實力的承包商墊資、延緩設(shè)備付款、加快回收預(yù)售資金等手段。十、社會評價及風(fēng)險分析一、社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。二、項目對所在地的互適性分析該項目周邊道路正在進(jìn)行完善，項目開發(fā)完畢后，片區(qū)城市面貌有了很大的改觀，將極大地提升住宅價值與心理舒適度。該項目周邊地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯，在小區(qū)附近有水果湖中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大附中，***大學(xué)附中等，居民子女在這兒能享受良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。項目毗鄰的總占地面積達(dá)81909平方米的***博物館現(xiàn)可為業(yè)主提供良好的休閑空間。三、風(fēng)險分析風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序 號風(fēng)險因素名稱風(fēng) 險 程 度災(zāi)難性嚴(yán)重性較 大一 般1市場風(fēng)險▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。如住房限購風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。包括：市場供求風(fēng)險、融資風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑勞動力短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。五．投資風(fēng)險的控制該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施：做好資金儲備； 加快建設(shè)速度；相對周邊樓盤折價10—20%左右銷售十二、項目分析結(jié)論從社會效益來說：本項目建成后，將成為白山湖沿線又一個亮點，為白山湖地區(qū)的人民提供了高品質(zhì)的住宅環(huán)境.從經(jīng)濟(jì)效益來說，只要合理籌措資金，加強(qiáng)成本費用控制，加快建設(shè)及銷售進(jìn)程，就目前市價，即使保守估計也可以很好地保障投資者的利益。結(jié)論：通過調(diào)查市場行情, 分析政策走向及研究周邊地段樓盤銷售形式， 及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，該項目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性?？v觀開發(fā)全過程，該項目是完全可行的。資料數(shù)據(jù)來源：***政府網(wǎng)、荊楚網(wǎng) 41