【正文】 8575758555結(jié)構(gòu)階段708570658055裝修階段809585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿(mǎn)足環(huán)保要求；，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；，文明施工；地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。六、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防（刪除）七、組織機(jī)構(gòu)（刪除）八、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間計(jì)劃 。（1） 2011年11月，完成項(xiàng)目公司組建及前期相關(guān)人員配備，落實(shí)辦公場(chǎng)地租賃。（2）2011年12月，完成項(xiàng)目拆遷、補(bǔ)償、土地證獲取，開(kāi)始規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)委托。（3）2012年14月，完成設(shè)計(jì)、工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，期間同時(shí)開(kāi)始基坑施工。并著手售樓部建設(shè)、 策劃宣傳、建設(shè)招標(biāo)。（4）2012年8月，土建完成至正負(fù)零。2013年3月，取得預(yù)售證。2013年36月，售完。（5）2014年6月，驗(yàn)收交付。九．投資及財(cái)務(wù)估算（重點(diǎn)）一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算表單位可售面積情況（元/平米）序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)(萬(wàn)元)1項(xiàng)目總收入41355 　　住宅31962 10000 　商業(yè)6394 15000 　車(chē)位3000 150000 2項(xiàng)目總成本費(fèi)用29218 　土地成本11176 　　土地出讓金10976 3030 　契稅0 　　交易手續(xù)費(fèi)200 　前期費(fèi)用1066 250 建安工程成本10867 3000 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)417 　　物業(yè)維修基金128 30 　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)289 68 營(yíng)業(yè)費(fèi)用827 194 公司管理費(fèi)538 126 營(yíng)業(yè)稅及附加2399 　財(cái)務(wù)費(fèi)用500 　土地增值稅1429 　3稅前利潤(rùn)12137 　4所得稅25%3034 　5稅后凈利潤(rùn)9103 2513 6銷(xiāo)售凈利率%　清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅1083 土地增值稅補(bǔ)（退）后凈利潤(rùn)8290 （收入預(yù)計(jì)偏低，成本費(fèi)用預(yù)估充分，以確保降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地5328容積率8計(jì)容面積42624　　　　住宅面積　　　　商業(yè)面積　　　　車(chē)位個(gè)數(shù)200管理費(fèi)用率2%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率%還建面積6400土地總成本10976 土地單位成本3030 二、項(xiàng)目資金投入計(jì)劃單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建 設(shè) 期2011201220132014統(tǒng) 計(jì)1工程進(jìn)度至1%40%70%100%100%2建設(shè)期投入（含土地分期付款）30006000150005000290003自籌資金50005000100004貸款05銷(xiāo)售款回收200002100041000從以上估算表可以看出，在2013年36月預(yù)售回收部分資金后，本項(xiàng)目所需的流動(dòng)資金約為一億元左右。外來(lái)投資按3000萬(wàn)元，占比30%計(jì)算，或借支3000萬(wàn)元，按固定、優(yōu)先回報(bào)，股權(quán)質(zhì)押方式均可。外來(lái)資金投入時(shí)間以土地證辦至項(xiàng)目公司名下為準(zhǔn)。三、籌資渠道與方式1. 股東自籌。2．預(yù)收承包商保證金。3. 房屋預(yù)售。信托計(jì)劃。銀行貸款。四、資金的運(yùn)用和管理合理籌措資金，保障資金來(lái)源；加強(qiáng)成本費(fèi)用管理，合理進(jìn)行預(yù)算控制。優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金，盡可能使用有實(shí)力的承包商墊資、延緩設(shè)備付款、加快回收預(yù)售資金等手段。十、社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析一、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。二、項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目周邊道路正在進(jìn)行完善，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，片區(qū)城市面貌有了很大的改觀，將極大地提升住宅價(jià)值與心理舒適度。該項(xiàng)目周邊地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有水果湖中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大附中，***大學(xué)附中等，居民子女在這兒能享受良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。項(xiàng)目毗鄰的總占地面積達(dá)81909平方米的***博物館現(xiàn)可為業(yè)主提供良好的休閑空間。三、風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序 號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱(chēng)風(fēng) 險(xiǎn) 程 度災(zāi)難性嚴(yán)重性較 大一 般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。如住房限購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑勞動(dòng)力短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。五．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：做好資金儲(chǔ)備； 加快建設(shè)速度；相對(duì)周邊樓盤(pán)折價(jià)10—20%左右銷(xiāo)售十二、項(xiàng)目分析結(jié)論從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：本項(xiàng)目建成后，將成為白山湖沿線(xiàn)又一個(gè)亮點(diǎn)，為白山湖地區(qū)的人民提供了高品質(zhì)的住宅環(huán)境.從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)，只要合理籌措資金，加強(qiáng)成本費(fèi)用控制，加快建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)程，就目前市價(jià)，即使保守估計(jì)也可以很好地保障投資者的利益。結(jié)論：通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)行情, 分析政策走向及研究周邊地段樓盤(pán)銷(xiāo)售形式， 及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性?？v觀開(kāi)發(fā)全過(guò)程，該項(xiàng)目是完全可行的。資料數(shù)據(jù)來(lái)源：***政府網(wǎng)、荊楚網(wǎng) 41