【正文】 429 3道路66028 55363 4綠化66028 110726 5供氣66028 1599 6排水排污66028 45297 8電訊66028 1066 9環(huán)衛(wèi)66028 533 10其他66028 40264 11合計(jì)　3672423 5）公共配套設(shè)施費(fèi)合計(jì)：1820萬元序號(hào)項(xiàng)目工程量（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬元）1會(huì)所350045001575 2體育設(shè)施9002500225 3商鋪150100015 4居委辦公室5010005 5合計(jì)4600　1820 6）不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)：543萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱基礎(chǔ)參數(shù) （萬元）技術(shù)參數(shù)合計(jì)（萬元）1不可預(yù)見費(fèi)25項(xiàng)投資成本總和4%543 7）開發(fā)期間稅費(fèi)合計(jì)：329萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)%133 2建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰33 3預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)1‰8 4建設(shè)工程交易中心招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)建安工程費(fèi)2‰17 5工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)%100 6其他稅費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)%36 7合計(jì)　329 9．3．2 開發(fā)費(fèi)用合計(jì)：23285萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱基礎(chǔ)參數(shù)（萬元）技術(shù)參數(shù)合計(jì)（萬元）一開發(fā)費(fèi)用　　23285 1管理費(fèi)用1314353%3943 2銷售費(fèi)用（宣傳推廣費(fèi)）208456銷售收入5%104233財(cái)務(wù)費(fèi)用　銀行貸款利息10200 1）管理費(fèi)用合計(jì)：3943萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱基礎(chǔ)參數(shù) （萬元）技術(shù)參數(shù)合計(jì)（萬元）1管理費(fèi)開發(fā)成本中17項(xiàng)投資成本總和3%3943 2）銷售費(fèi)用合計(jì)：10423萬元。銷售費(fèi)用主要是針對(duì)住宅產(chǎn)品所花費(fèi)，因此計(jì)算依據(jù)中的銷售收入只計(jì)住宅部分收入，不含車位銷售收入。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售收入%5211 2銷售代理費(fèi)銷售收入%3127 3其他銷售費(fèi)用銷售收入1%2085 4合計(jì)　10423 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)：10200萬元。為貸借款應(yīng)付利息，詳見借款還本付息表。9．3．3 總成本費(fèi)用匯總及得房成本總成本費(fèi)用 = 土地成本+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +開發(fā)期間稅費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+ 管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用=156000萬元。單方開發(fā)成本按計(jì)算容積率面積分?jǐn)倿?6406元/㎡。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）得房成本（萬元）住宅地下車庫一開發(fā)成本131435 132844 2179 1土地成本117000 117000 0 2前期工程費(fèi)947 840 107 3建安工程費(fèi)8373 10468 1494 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2423 2149 274 5公共設(shè)施配套費(fèi)1820 1614 206 6開發(fā)期間稅費(fèi)329 292 37 7不可預(yù)見費(fèi)543 481 61 二開發(fā)費(fèi)用24566 21787 2778 1管理費(fèi)用3943 3497 446 2銷售費(fèi)用10423 9244 1179 3財(cái)務(wù)費(fèi)用10200 9046 1154 三合計(jì)156000 154632 4957 四單方開發(fā)成本（元/㎡）23627 26406 6639 9．4資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息9．4．1 資金籌措及投資計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)投資的資金來源有三個(gè)渠道，企業(yè)自有資金，銀行貸款和銷售住宅收入再投入。由于本項(xiàng)目的地價(jià)款數(shù)額高，又不能以銀行貸款支付地價(jià)，故自有資金投入較多，有117000萬元，占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）%；銀行貸款有9155萬元，占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）%，分兩筆一次性借入，第一筆3675萬元，于2012年上半年借入，第二筆5481萬元，于2012年下半年借入；銷售收入投入有19645萬元，占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）%；總投資（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）為154720萬元，其中銀行貸款利息有1045萬元，從銷售收入中支付。從項(xiàng)目本身的投資資金組成結(jié)構(gòu)來看并不理想，自有資金占比過大，將降低自有資金的投資利潤率，增加投資商的壓力。但另一方面，對(duì)于銀行貸款的通過機(jī)率卻是利好。目前房地產(chǎn)市場正處于嚴(yán)格調(diào)控時(shí)期，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款把控更為嚴(yán)格，貸款成本高、難度大；該項(xiàng)目貸款額只占總投資額的6%，比例極低，相信將很容易從銀行融得資金。詳細(xì)投資計(jì)劃按照工程進(jìn)度及一般工程項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律大致確定各期投入，前期由于地價(jià)過高的緣故，投入較大，%。因此，前期的資金運(yùn)用是關(guān)鍵，此期間應(yīng)確保資金的及時(shí)有效到位，避免前期工作的擱置而影響后期進(jìn)度。詳細(xì)投資計(jì)劃表（按比例）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）201220132014上半年下半年上半年下半年上半年下半年一開發(fā)成本100%%%%%%%1土地成本100%%　　　　　2前期工程費(fèi)100%%　　　　　3建安工程費(fèi)100%%%%%　　4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)100%%%%%　　5公共設(shè)施配套費(fèi)100%%%%%　　6開發(fā)期間稅費(fèi)100%%%%%　　7不可預(yù)見費(fèi)100%%%%%　　二開發(fā)費(fèi)用100%%%%%%%1管理費(fèi)用100%%%%%%%2銷售費(fèi)用100%　　%%%%3財(cái)務(wù)費(fèi)用100%%%%%%%三合計(jì)100%%%%%%%詳細(xì)投資計(jì)劃表（按金額）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年） 單位：萬元201220132014上半年下半年上半年下半年上半年下半年一開發(fā)成本131435 120280 4889 4378 1887 0 0 1土地成本117000 117000 0 0 0 0 0 2前期工程費(fèi)947 947 0 0 0 0 0 3建安工程費(fèi)8373 1256 3349 2931 837 0 0 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2423 727 727 485 485 0 0 5公共設(shè)施配套費(fèi)1820 182 546 728 364 0 0 6開發(fā)期間稅費(fèi)329 33 131 99 66 0 0 7不可預(yù)見費(fèi)543 136 136 136 136 0 0 二開發(fā)費(fèi)用24566 394 591 5620 7705 6268 3987 1管理費(fèi)用3943 394 591 986 986 591 394 2銷售費(fèi)用10423 0 0 2085 4169 3127 1042 3財(cái)務(wù)費(fèi)用10200 0 0 2550 2550 2550 2550 三合計(jì)（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）156000 120675 5481 9998 9592 6268 3987 四合計(jì)（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）145800 120675 5481 7448 7042 3718 1437 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年） 單位：萬元201220132014上半年下半年上半年下半年上半年下半年一投資總額145800 120675 5481 7448 7042 3718 1437 1建設(shè)投資145800 120675 5481 7448 7042 3718 1437 二資金籌措145800 120675 5481 7448 7042 3718 1437 1自有資金117000 117000 　　　　　2銀行貸款9155 3675 5481 　　　　3銷售再投入19645 　　7448 7042 3718 1437 9．4．2貸款本金的償還及利息支付根據(jù)投資計(jì)劃，本項(xiàng)目需向銀行貸款9155萬元，在2012年上半年和下半年分兩筆借入，分別為3675萬元和5481萬元。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從2013年上半年開始還本付息，2014年下半年還清。根據(jù)中國人民銀行2011年4月6日調(diào)整后的利率，%。以半年為計(jì)息周期，%；其中本年應(yīng)計(jì)利息計(jì)算公式為：借款還本付息表類型項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）201220132014上半年下半年上半年下半年上半年下半年第一筆借款年初借款累計(jì)37313852293519881010本年借款3675本年應(yīng)計(jì)利息56121125956533本年還本付息1043104310431043年末借款累計(jì)373138522935198810100第二筆借款年初借款累計(jì)5570424328741460本年借款5481本年應(yīng)計(jì)利息891811389347本年還本付息1507150715071507年末借款累計(jì)55704243287414600借款匯總年初借款累計(jì)037319422717848622470本年借款9155367554810000本年應(yīng)計(jì)利息10455621030623315880本年還本付息10200002550255025502550年末借款累計(jì)　3731 9422 7178 4862 2470 0 9．5 銷售收入和稅金及附加計(jì)算，編制有以下銷售稅金及附加估算表。銷售總收入合計(jì)：221156萬元2住宅銷售稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年） 單位：萬元201120122013上半年下半年上半年下半年上半年下半年一銷售收入　208456 0 0 79642 62718 43484 22612 二銷售稅金及附加銷售收入%11965 0 0 4571 3600 2496 1298 1營業(yè)稅銷售收入5%10423 0 0 3982 3136 2174 1131 2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%730 0 0 279 220 152 79 3教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%313 0 0 119 94 65 34 4防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入%188 0 0 72 56 39 20 5交易印花稅銷售收入%104 0 0 40 31 22 11 6交易管理費(fèi)銷售收入%208 0 0 80 63 43 23 三土地增值稅銷售收入2%4169 0 0 1593 1254 870 452 四所得稅利潤總額25%12009 0 0 4393 3569 2568 1480 五可運(yùn)用資金一二三四180312 0 0 69085 54295 37551 19381 車位銷售稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年） 單位：萬元201220132014上半年下半年上半年下半年上半年下半年一銷售個(gè)數(shù)　508 0 0 50 120 152 186 二銷售收入　12700 0 0