【正文】 優(yōu)先開發(fā)，然后分期向南推進(jìn)。 十一、開發(fā)流程及銷售安排 房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一階段 前期階段 第二階段規(guī)劃設(shè)計階段 同時進(jìn)行 第三階段施工圖階段 同時進(jìn)行 第四 階段 招標(biāo)階段 第五階段 施工階段 第六階段 驗收階段 第七階段 物業(yè)管理階段 ㈠工商注冊 ㈡稅務(wù)登記 ㈢立項 ㈣土地手續(xù) 名稱登記 國稅 項目建議書 定樁驗線 驗資 地稅 可行性研究報告 丈量 房地產(chǎn)資質(zhì) 統(tǒng)計登記 立項 交納地價款 機(jī)構(gòu)代碼 銀行開戶 報批 土地過戶 規(guī)劃方案 研究評審 總圖 報批 （領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證） 主體 配套設(shè)計 市政設(shè)計 環(huán)境設(shè)計 （領(lǐng)取建筑施工規(guī)劃許可證） 資格預(yù)審 標(biāo)底編制 編制標(biāo)書 招標(biāo)（議標(biāo)） 合同簽定 基礎(chǔ) 主體結(jié)構(gòu) 管線 內(nèi)外裝潢 市政配套設(shè)施 各分部、分項工程竣工驗收 —— 全部工程竣工驗收 —— 開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計院四方驗收 —— 房屋入庫（確定房屋管理形式房屋驗收） —— 出庫分配及銷售，辦理產(chǎn)權(quán)證 拆遷安置方案建議（領(lǐng)取拆遷許可證） 動遷會及拆遷安置 場地三通一平（房地產(chǎn)開發(fā)手冊） 申請伐樹許可證 與各市政配套部門協(xié)調(diào)（尤其供電局） 實(shí)現(xiàn)七通一平 制作資料（包括用途、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布置等） 完成總投資 25%以上 物價局備案 建議物價局下對比價 （以上的工作領(lǐng)取預(yù)售許可證） 物 業(yè) 管 理 階 段 銷售安排 ? 開發(fā)推廣步驟 鑒于項目規(guī)模較大，營建周期較長，拆遷量大不能一步到位，建議采用分期開發(fā)的策略，開發(fā)一期成熟一期，熱銷一期，逐步拉動人氣，樹立市場良好口碑。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名，組團(tuán)名分為梅園、蘭園、竹園、菊園。讓業(yè)主盡享“樓在園中，家在景中，小橋流水到我家”的生活意 境。即局部不同風(fēng)格的園林與建筑風(fēng)格融合一致，相輔相成，形成數(shù)個園區(qū)，而每個園區(qū)均有其相應(yīng)的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。假日的午后，一杯香茗，舒緩的音樂，如畫的風(fēng)景，打造音樂侵淫的生活境界，讓人沉醉其間，流連忘返。 配置一定數(shù)量的戶外健身運(yùn)動器材，部分散落在小區(qū)的內(nèi)部，部分集中在健身休閑廣場，提高運(yùn)動設(shè)施的利用 率。建議設(shè)計一條慢跑道，把小區(qū)串聯(lián)在一起利于晨練。 ? 運(yùn)動休閑 強(qiáng)調(diào)景觀的可參與性，融合自然、運(yùn)動、健康的生活居住主題，是小區(qū)規(guī)劃的一個重要方面。建議雕塑一些與湖塘紡織有關(guān)的人文歷史小品，提升小區(qū)的文化內(nèi)涵。 水、綠色、石、雕塑，是造園的基本元素。 ? 主題景觀與組團(tuán)景觀結(jié)合 由于項目規(guī)模較大，建議設(shè)置一個主題廣場，形成一個開放的精神堡壘式休閑活動廣場，建議以“城市之光”命名，顯示武進(jìn)湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣， 流動顯示生命活力。起伏坡地、立體綠化，大大提高綠化率的同時，使景觀變化富有動感和層次。因此建筑擺設(shè)、朝向、布局應(yīng)盡量面向景觀資源，做到“推窗見景、戶戶有景”。 以步道路作為紐帶，建立三級網(wǎng)絡(luò)道路系統(tǒng)，車行路、單元路、景觀人性小徑相結(jié)合，達(dá)到出行方便、散步達(dá)到視覺上移步換景的連續(xù)感。 景觀陽臺： 面積控制在 56 平方米，形狀有變化以豐富立面效果。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”。 廚房： 建議“ L”設(shè)計，動線合理，實(shí)用方便，有操作平臺。 儲藏室： 建議既可設(shè)計成“走入式”，也可在臥室內(nèi)設(shè)計“嵌入式”壁櫥。 臥室： “大廳小臥”曾經(jīng)流行，但不能走極端，建議客廳面積在 2130 平方米，臥室 1215 平方米。 客廳： 開間 米，不少于 4 米，客廳設(shè)計最忌諱所有房間繞廳布置，造成開門太多，通行線路交叉，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響休息區(qū)的私密性和安靜。 而 130150平方米的戶型為補(bǔ)充戶型，而 150平方米以上的戶型只是點(diǎn)綴，主要為提升樓盤檔次需要。 ? 主力戶型 小戶型熱銷是今年常州樓市的一大主題，也反映了由于房價不斷攀生，為控制購房總價，消費(fèi)者在保證功能齊全的情況下，對經(jīng)濟(jì)實(shí)用的 100130 平方米中小戶型更獨(dú)有情鐘，新城芳草園 105 平方米小三房熱銷就說明了這一點(diǎn)。 九、戶型建議 ? 設(shè)計原則 由于本項目定位中高檔，因此設(shè)計應(yīng)秉承“以人為本”設(shè)計理念，堅持實(shí)用適用原則，進(jìn)行戶型創(chuàng)新。 ? 車庫設(shè)計 由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū)，因此建議人車分流，車庫泊位按 1： 設(shè)計，既有地上臨時停車位，又需要有地下車庫，地下車庫建議設(shè)計在小區(qū)北部廣場下，可直接從車庫通往小高層，出入十分方便。 ③建議增加大角度觀景窗 ,比如用 270 度觀景窗 ,讓業(yè)主感受到“溪石共嬉戲，水月相玲瓏”的江南風(fēng)情。 ② 在立面上避免單調(diào)重復(fù)，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。 ⑤建議用較活潑的暖色作為主色調(diào)如黃色、藍(lán)色等。 ③ 底墻面可采用具有文化底蘊(yùn)的浮雕設(shè)計。 ? 建筑立面 ① 小高層三段式設(shè)計，以基座、腰線、線板等進(jìn)行分段化處理。 ③玻璃采用與小區(qū)內(nèi)整體氛圍相統(tǒng)一的色彩。 ? 建筑布局 ①建筑單體的走線盡量平行，秩序感強(qiáng)并可避免漏斗效應(yīng)而產(chǎn)生強(qiáng)風(fēng)帶。 我們之 所以建議添加歐洲新古典主義建筑風(fēng)格元素設(shè)計，主要有如下幾點(diǎn)考慮： 其一，我項目建筑形態(tài)為多層、小高層設(shè)計，適宜做成類似“ TOWNHOUSE”的產(chǎn)品風(fēng)格；我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風(fēng)格，就是考慮新古典主義風(fēng)格是在舊古典主義對稱、秩序、均衡、理性、嚴(yán)格的建筑風(fēng)格上添加現(xiàn)代時尚的音符，符合中國人的居住習(xí)慣； 其二，在房屋結(jié)構(gòu)基本不變的前提下，增加歐式風(fēng)格，建筑成本相差無幾； 其三， “ TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮(zhèn)”計劃的主打產(chǎn)品，受到市 場歡迎，如常州奧林匹 克花園就有 “ TOWNHOUSE”產(chǎn)品。另外在會所的經(jīng)營管理上可對外招標(biāo)也可自己經(jīng)營。目前，在各大城市社區(qū)中，小區(qū)內(nèi)會所經(jīng)營管理一直是老大難問題，如果只對小區(qū)內(nèi)服務(wù)，經(jīng)營難以為繼服務(wù)水平不高，成為開發(fā)商一個包袱，如果對外經(jīng)營，小區(qū)出入人員雜亂難以管理。 在整體規(guī) 劃布局中，之所以建議沿大通河處設(shè)計幾幢聯(lián)排疊加別墅，實(shí)則醉翁之意不在酒，而在于畫龍點(diǎn)睛，來提升項目檔次，以提高業(yè)主“期望價格勢能”。 大門建議設(shè)在原拉絲車間附近，建議人車分流設(shè)計，一條主干道貫通小區(qū)南北，將小區(qū)一分為二，在小區(qū)主入口處設(shè)計大型主題廣場，導(dǎo)入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪內(nèi)，組團(tuán)景觀散落在小區(qū)建筑內(nèi)。 小區(qū)整體規(guī)劃建議采用圍合布局，前低后高，前面臨大通河為多層住宅，建議設(shè)計成聯(lián)排疊加別墅，但數(shù)量不宜太多，后面為六層多層成行列式排列，最后面沿街為底商純小高層設(shè)計，部分商鋪可做成會所 。） ? 項目周邊拆遷戶， 為項目主力客群之一； ? 周邊學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、工薪階層，為項目主力客群之一； ? 大運(yùn)河改道拆遷戶； ? 部分投資者 ? 外來落戶湖塘者； ? 部分個體、私營業(yè)主 ? 其他 目標(biāo)客戶特征分析 ? 追求生活品質(zhì)，對都市生活向往； ? 有較為穩(wěn)定的工作，拆遷戶有一定的 拆遷補(bǔ)助； ? 注重地段、環(huán)境、物業(yè)、服務(wù)及時尚戶型； ? 追求經(jīng)濟(jì)實(shí)用，對面積、家庭智能化系統(tǒng)要求夠用； ? 能承受 25 萬左右的總價。其中烈帝、 降子村是湖塘鎮(zhèn)綜合實(shí)力十強(qiáng)村，華家村、降子村是湖塘鎮(zhèn)工業(yè)十強(qiáng)村。是“百鳥在林”還是“一鳥在手”？方法決定結(jié)果！仔細(xì)研究區(qū)域市場，精細(xì)劃分目標(biāo)客戶群，當(dāng)項目、業(yè)主、宣傳成一線時，還擔(dān)心業(yè)主會跑掉嗎？！ ? 項目周邊老新村換房 居民，為項目主力客群之一； （項目周邊有老壩村、烈帝村、夏雷村等村落，計 5 千 7 百多戶家庭， 1 萬三千多人口。對仗工整，便于傳播、易于記憶。 此廣告語大氣、個性鮮明。 璀璨陽湖家，比喻本案為陽湖地界新升起的一顆耀眼明星。 江南本身就是一個別具詩意的名稱，江南天下秀，本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身，又包容了江南千 年的文化底蘊(yùn)于其中。末尾一個“特”字表現(xiàn)項目的尊貴，表達(dá)了一種都市生活新主張。 主題語樸實(shí)而有溫暖感，具有豐富的想象空間，體現(xiàn)項目最大的賣點(diǎn)。 其他案名建議：時代逸居 /水清木華 /江南世家 /陽湖春天 ? 主題概念建議 (一 ) 一條路 一條河 一個家 水漾年華 繽紛水漾嘉年華 — 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) 一條路，擴(kuò)建中的金雞路 ,一條河，天然水景大通河 ,項目最大的優(yōu)勢 ! 一個家， 水漾年華。案名言簡意賅，內(nèi)涵豐富無窮。既有諸事一帆風(fēng)順之意，又涵概新金雞路開通之意，同時暗示入住本園