【正文】 不同的要求。在具體推廣上，對推廣方式進行研究創(chuàng)新，在保證推廣效果的前提下，一定要加強成本核算，以達到用最小的投入取得最大的推廣效果。216。在宣傳上，一定要突出核心賣點，強勢出擊，不同階段宣傳側(cè)重點不同，并形成一個整體的宣傳系列。比如，先把售樓處做好做精，考慮先造樣板房，樣板房可造在多層內(nèi)。在分期推廣上，既要結(jié)合拆遷開發(fā)進度，又要根據(jù)市場行情，合理控制銷售節(jié)奏，在照顧資金快速回籠的同時，保證項目利潤最大化。216。216。明年金雞路改擴建后，恰好為本項目開發(fā)，樹立項目形象打下基礎。這種設想主要是根據(jù)湖塘購房特點，結(jié)合項目分期開發(fā)步驟而定。分期開發(fā)應根據(jù)項目實際情況進行，目前沿金雞路拆遷已基本完畢，可優(yōu)先開發(fā)，然后分期向南推進。 開發(fā)推廣步驟鑒于項目規(guī)模較大，營建周期較長，拆遷量大不能一步到位，建議采用分期開發(fā)的策略，開發(fā)一期成熟一期，熱銷一期，逐步拉動人氣，樹立市場良好口碑。當然，這里只是假設，屆時景觀設計出臺后，我司再根據(jù)景觀特色給一個恰如其分的組團稱謂。園林化的景觀還需要貼切的藝術(shù)化的好名稱，便于提煉主題景觀組團特色，并形成一個系列，使景觀特色鮮明有文化歸屬感，也便于景觀的宣傳推廣。具體做法是運用各類植物的獨有風味，進行人格化配置，形成各種風格的景觀，如松柏之挺拔傲然，竹之瀟灑風流，楊柳之婀娜多姿，蓮之亭亭玉立等。 植物選配風格自然化，園林主題化。假日的午后，一杯香茗，舒緩的音樂，如畫的風景，打造音樂侵淫的生活境界，讓人沉醉其間，流連忘返。216。還要考慮老人和小孩的健身玩耍需求，比如建造親子樂園、老人健身廣場、休閑涼亭等，讓老有所樂、幼有所玩。因此本項目一定要考慮設置一些必要的運動休閑設施。216。建議雕塑一些與湖塘紡織有關(guān)的人文歷史小品，提升小區(qū)的文化內(nèi)涵。 水、綠色、石、雕塑，是造園的基本元素。 主題景觀與組團景觀結(jié)合 由于項目規(guī)模較大，建議設置一個主題廣場，形成一個開放的精神堡壘式休閑活動廣場，建議以“城市之光”命名，顯示武進湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。園內(nèi)也應有水景，建議導入“疊水活景”設計，也就是瀑布的一種變形，水從高到低，蜿蜒起伏，潺潺流水，滋潤心田，形成雙水景概念。在提高綠化率的同時，也應強化“水化率”概念。 立體綠化水化建議保留或移植原有大樹林，少建綠地多栽樹，大樹既是“空氣吸塵器”，更容易塑造人與自然的和諧統(tǒng)一。因此建筑擺設、朝向、布局應盡量面向景觀資源，做到“推窗見景、戶戶有景”。地面材質(zhì)考慮：車道要耐用、防滑、基本無噪聲，設有減速帶；步道具有健身、賞景、休閑散步的作用；景觀及休閑216。十、物業(yè)配套及景觀設想家庭智能化建議前瞻、實用原則24小時保安巡邏/小區(qū)電子紅外線監(jiān)控/可視對講系統(tǒng)（選裝）/三表出戶遠傳/小區(qū)一卡通系統(tǒng)/車庫閉路監(jiān)視系統(tǒng)/有線電視/寬帶/三防報警系統(tǒng)等交通系統(tǒng)人車分流的三級道路體系：盡量避免長距離直線車道，希望以弧形車道來控制車速，以減弱噪音及廢氣污染提高安全系數(shù)。洗衣機：建議在衛(wèi)生間或陽臺辟出一定位置，以免洗衣弄濕地面或穿廳越室不方便。衛(wèi)生間：一般大戶型有雙衛(wèi)，一間主臥，一間公用。墻體： 房間在無非承重墻的要求下，建議選擇優(yōu)質(zhì)薄板或者空留請業(yè)主打成櫥壁墻，以節(jié)省空間。書房: 三房的戶型中可將多功能房設計成書房,迎合比較注重文化品味的學校、醫(yī)院、機關(guān)單位人員。餐廳： 臨窗景觀餐廳概念，視覺與味覺完美結(jié)合，吃飯成為一種享受。因此，我們的戶型配比建議是：戶型配比戶型面積戶型類別配比建議備 注90100平方米2房2廳1衛(wèi)20%輔助戶型110—120平方米3房2廳1衛(wèi)40%主力戶型120130平方米3房2廳2衛(wèi)20%主力戶型130—150平方米3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5%輔助戶型150以上平方米4房/5房/躍層5%輔助戶型l 戶型細節(jié)玄關(guān)： 玄關(guān)可適當壓低，造成先抑后揚的視覺效果，上方建議做成吊柜，還可以適當存放一些物品，一舉數(shù)得。鑒于項目定位為中高檔住宅，購房者多為周邊工薪階層，因此我司建議以經(jīng)濟實用的100130平方米大小三房作為本項目主力戶型，而其中110120平方米三房二廳一衛(wèi)戶型配比適當放大，以迎合市場實際需求。l 戶型設計理念戶型設計體現(xiàn)人本理念，有明確合理的功能分區(qū)，注意采光通風，講究房間的間隔分布，具體一點就是：全明設計，大開間，短進深，景觀陽臺，動線合理，功能分區(qū)，公私分開，干濕分離等。地下車庫一般凈高4米左右。④為統(tǒng)一立面，建議空調(diào)位統(tǒng)一隱蔽在陽臺內(nèi)側(cè)。小高層采用上下錯位式陽臺設計。l 景觀陽臺① 在考慮住宅內(nèi)部采光條件的同時，盡量加大陽臺部分的進深，以供住戶作為休閑空間。④ 窗的形式采取多樣化處理（飄窗、角窗等），開閉方式以平移和外開為主。② 多層除釉面磚及涂料外，可考慮運用部分仿真石磚，可營造歐洲建筑風情。④建議沿街商鋪臨街柱距68米左右。②建筑擺設、朝向、布局應盡量面向景觀資源。值得注意的是，我司建議是添加“TOWNHOUSE”產(chǎn)品元素，而不是建造“TOWNHOUSE”產(chǎn)品就是出于項目中高檔定位以及湖塘購房消費特點的考慮；其四，也是最重要的，本產(chǎn)品為創(chuàng)新產(chǎn)品，有種多層別墅的建筑感覺，目前在湖塘市場尚屬首創(chuàng)，根據(jù)我司對湖塘市場消費心理的深入了解，相信本產(chǎn)品一經(jīng)推出定會受到市場歡迎。 建筑建議l 建筑風格 鑒于項目多層、小高層設計特點，根據(jù)湖塘現(xiàn)有樓盤建筑風格，為挖掘項目賣點，實行差異化競爭，我司建議建筑風格宜采用現(xiàn)代主義與歐洲新古典主義風格相結(jié)合的建筑風格，即以現(xiàn)代板式設計為主調(diào)，添加歐式新古典主義的時尚元素，比如屋頂、陽臺、立面的處理，做成類似“TOWNHOUSE”風格的多層建筑，尊貴典雅中富含現(xiàn)代生活氣息。如果會所沿街設立，上述問題將不再成為問題！會所在對內(nèi)優(yōu)惠服務的同時可對外營業(yè)，增加利潤以解決會所的實際生存問題并籍此來提高服務水平，做到開發(fā)商既無包袱之憂業(yè)主也滿意其服務，一舉數(shù)得，而金雞路的擴建可謂成人之美。會所建議設置在部分沿街商鋪內(nèi)，這樣一則能夠保證小區(qū)內(nèi)環(huán)境安靜，二則可對外經(jīng)營對內(nèi)服務，以保證以后會所正常服務。這樣設計，小區(qū)整體呈階梯狀，南低北高，負陰抱陽，猶如太師椅一樣，每幢樓都有足夠的開闊視野，冬天還可抵御北方寒流，符合陰陽風水之說，常州大型樓盤金色新城、萊茵花苑等就是采用此種整體布局。然后根據(jù)地塊情況，在不規(guī)則的中北部最西側(cè)和東南部各設計12幢點式小高層，而不影響后面樓房視野，充分提升土地利用價值。八、項目整體規(guī)劃與建筑建議總平圖規(guī)劃本項目北鄰即將擴建30米寬的金雞大道，西側(cè)靠近武宜中路，南連大通河，在深入挖掘地塊特點后，并結(jié)合湖塘區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我司建議地塊設計成多層、小高層復合社區(qū)。 追求經(jīng)濟實用，對面積、家庭智能化系統(tǒng)要求夠用；252。 有較為穩(wěn)定的工作，拆遷戶有一定的拆遷補助；252。 其他目標客戶特征分析252。 外來落戶湖塘者；252。 大運河改道拆遷戶； 252。 項目周邊拆遷戶，為項目主力客群之一；252。周邊村民有很強的購房能力。這些村落都面臨拆遷之嫌，是本項目主力客戶群。是“百鳥在林”還是“一鳥在手”？方法決定結(jié)果！仔細研究區(qū)域市場，精細劃分目標客戶群，當項目、業(yè)主、宣傳成一線時，還擔心業(yè)主會跑掉嗎？！252。對仗工整，便于傳播、易于記憶。此廣告語大氣、個性鮮明。璀璨陽湖家，比喻本案為陽湖地界新升起的一顆耀眼明星。江南本身就是一個別具詩意的名稱，江南天下秀，本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身，又包容了江南千年的文化底蘊于其中。末尾一個“特”字表現(xiàn)項目的尊貴，表達了一種都市生活新主張。主題語樸實而有溫暖感，具有豐富的想象空間，體現(xiàn)項目最大的賣點。其他案名建議：時代逸居/水清木華/江南世家/陽湖春天u 主題概念建議(一)一條路 一條河 一個家水漾年華繽紛水漾嘉年華—14萬平米雙水景中央生活特區(qū)一條路，擴建中的金雞路,一條河，天然水景大通河,項目最大的優(yōu)勢!一個家，水漾年華。案名言簡意賅，內(nèi)涵豐富無窮。既有諸事一帆風順之意，又涵概新金雞路開通之意，同時暗示入住本園將家事、業(yè)事、事事順暢。本案名富有韻律、易于傳誦。此案名與路名相應和，又兼具詩情畫意。既符合項目地理特征，又迎合本案消費群體彰顯身份的心理特點?！八敝复笸ê?，表明該項目的親水特征，“灣”說明項目規(guī)模大并給人心靈港灣的豐富聯(lián)想。陽湖為湖塘代稱，表明了該項目所處地理位置。語言簡短，上口快、易于傳播?！叭收邜凵?，智者樂水”，居住其間，可感受生命年華的美好、享受本案所賦予的生活特權(quán)。六、項目形象主題定位u 案名建議水 漾 年 華繽紛水漾嘉年華14萬平米雙水景中央生活特區(qū)釋義：此廣告語時尚感強，親水特征一目了然。 整體規(guī)劃思路常州房地產(chǎn)發(fā)展迅猛樓市火暴 樓市看漲不看跌，投資趁早湖塘區(qū)域房地產(chǎn)健康發(fā)展，炒房少 區(qū)域樓市無泡沫，有增值空間金雞路擴建 使地塊價值脫胎換骨地塊地段較好，有規(guī)模優(yōu)勢 交通方便/配套齊全/天然河景/道路擴建適宜做中等