【正文】 房間在無非承重墻的要求下，建議選擇優(yōu)質(zhì)薄板或者空留請業(yè)主打成櫥壁墻，以節(jié)省空間。地面材質(zhì)考慮：車道要耐用、防滑、基本無噪聲，設有減速帶；步道具有健身、賞景、休閑散步的作用；景觀及休閑216。園內(nèi)也應有水景，建議導入“疊水活景”設計，也就是瀑布的一種變形，水從高到低，蜿蜒起伏，潺潺流水，滋潤心田，形成雙水景概念。216。假日的午后，一杯香茗，舒緩的音樂，如畫的風景，打造音樂侵淫的生活境界，讓人沉醉其間，流連忘返。當然，這里只是假設，屆時景觀設計出臺后，我司再根據(jù)景觀特色給一個恰如其分的組團稱謂。明年金雞路改擴建后，恰好為本項目開發(fā)，樹立項目形象打下基礎。比如，先把售樓處做好做精，考慮先造樣板房，樣板房可造在多層內(nèi)。 營銷推廣方式是漫天撒網(wǎng)、大而無當?shù)臑E炸，還是一擊中的、“精而準”的宣傳？不同的階段，有不同的要求?？衫迷谶M入工地道路的兩旁設展示牌，工地的圍墻上印上廣告宣傳語或燈箱廣告，吸引注意力，營造氣氛。②模型包括：總體模型和分戶模型③展板：購房需要履行的手續(xù)、戶型展板等，同時烘托售樓現(xiàn)場氣氛。②可根據(jù)售樓中心接待客戶的信息反饋來確定價格，此方式較為接近客戶心理價位。252。 媒體總策略：不同的媒體有不同的客戶群、有不同的檔次、有不同的宣傳力度，因此針對本案相應的客戶群、項目檔次及針對不同銷售時期的宣傳力度，選擇相應的媒體，并注重這些媒體的組合使用和創(chuàng)新使用，以便達到空前的效果。①形象片，突出項目高檔品質(zhì)定位，用動感畫面表現(xiàn)未來商業(yè)繁榮場景，形象片是項目取得良好形象，維護項目長期品牌，達到提升品牌的長期宣傳；②新聞片，以寫實手法為主，以新聞的形式報道本案開發(fā)中的奠基典禮、封頂、入住等各種活動內(nèi)容，向觀眾展示項目特征與個性的片段，既有新聞性，又有真實性，因而有較高的可信度。由于水漾年華定位中高檔樓盤，客戶消費群以湖塘為主，可水漾年華離市中心較遠，因此很有必要搞戶外和車身廣告，以提高項目的知名度。 媒體的創(chuàng)新使用公交語音報站廣告與公交電子屏廣告:費用低,針對本案的目標客戶群定位可見,多數(shù)客戶乘坐公交車的幾率大,因此針對這部分客戶群，在乘坐公交車上班或出行時在潛移默化中灌輸本案的賣點,引起客戶的關注.252。鑒于本項目規(guī)模較大客群覆蓋面廣，況且目前湖塘版塊早已融入常州樓市，一般較大項目比如四季新城、新城南都宣傳均采用常州日報、常州電視臺等強勢媒體，容易形成項目大品牌概念，因此本項目主力媒體應鎖定常州市強勢媒體，武進媒體作為補充。③強銷期以SP活動為主，吸引人氣，進行強銷，突出核心賣點通過報紙廣告針對：雙水景中央生活特區(qū)、地段優(yōu)勢（金雞路擴建）、生態(tài)環(huán)境、建筑藝術、健康住宅、周邊配套、物業(yè)管理、智能化等核心賣點以平面廣告形式進行宣傳。樓市周刊整版封面20000內(nèi)頁8000清盤期經(jīng)典的、高貴的、地方有限的日報半版24500晚報半版13800合計427900u 其他廣告費用媒體時間單價合計備注大型戶外廣告一年15萬/年15萬車身廣告（14W）一年56000元/年電視廣告（社會寫真）新聞報道10天6600元/30秒常州廣播電臺90天45元/30秒4050公交語音報站與電子屏廣告一年2000元/輛2萬（10輛）含制作費合計合計：⑶其他SP活動等費用階段活動費用合計備注開盤期開盤活動10萬10萬強銷期公益活動5萬5萬持銷期房交會展位25㎡合計整個推廣費用合計約為：113萬（此為初步預算費用，還需根據(jù)銷售情況適時調(diào)整）十三、項目VI系統(tǒng)作品展示39 / 39。②開盤期主打硬廣告、電視廣告、軟文配合，舉行開盤SP活動第一期廣告主題：金雞一暢，陽湖春曉一條路、一條河、一個家的賣點演繹，重點突出項目地段優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢。⑦物業(yè)管理、智能化：配備先進的智能化系統(tǒng)，知名物業(yè)管理貼心服務。最宜在引爆期開展促銷活動，以烘托現(xiàn)場氣氛，增強目標客戶群的忠誠度，達到塑造項目和開發(fā)商品牌形象的效果。主要在預熱期、開盤期進行有效宣傳。選擇報紙時應注重湖塘人所關注的幾大報紙。本公司建議初步的開盤價定為2100元/㎡左右。⑴鑒于正常情況下的銷售中建議采取如下方式：①一次性付款方式（九七折）簽署房產(chǎn)《認購書時》交付定金七天內(nèi)簽署商品房預售契約并付清樓款余額至樓款90%接入住通知書后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%②分期付款方式（九九折） 簽署房產(chǎn)《認購書時》交付定金七天內(nèi)簽署商品房預售契約并付清樓款余額至樓款30%（含定金）房屋封頂后七天內(nèi)付清樓款30%房屋室內(nèi)裝修完工后七天內(nèi)付清樓款30%接入住通知書后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%③銀行個人購房貸款付款方式 簽署房產(chǎn)《認購書》時交付定金七天內(nèi)簽署商品房預售契約并付至樓款30%（含定金） 銀行提供個人購房貸款70%⑵鑒于市場對本案熱情度很高，為防止形成哄搶行為，建議采?。阂淮涡愿犊罘绞?、銀行個人購房貸款付款方式，無任何折扣。252。室內(nèi)部分售樓處室內(nèi)形象的構成包括：整個接待和展示大廳的設計風格。包裝策略216。在具體推廣上，對推廣方式進行研究創(chuàng)新，在保證推廣效果的前提下，一定要加強成本核算，以達到用最小的投入取得最大的推廣效果。在分期推廣上，既要結合拆遷開發(fā)進度，又要根據(jù)市場行情，合理控制銷售節(jié)奏，在照顧資金快速回籠的同時，保證項目利潤最大化。這種設想主要是根據(jù)湖塘購房特點，結合項目分期開發(fā)步驟而定。園林化的景觀還需要貼切的藝術化的好名稱，便于提煉主題景觀組團特色，并形成一個系列，使景觀特色鮮明有文化歸屬感，也便于景觀的宣傳推廣。216。建議雕塑一些與湖塘紡織有關的人文歷史小品，提升小區(qū)的文化內(nèi)涵。在提高綠化率的同時，也應強化“水化率”概念。十、物業(yè)配套及景觀設想家庭智能化建議前瞻、實用原則24小時保安巡邏/小區(qū)電子紅外線監(jiān)控/可視對講系統(tǒng)（選裝）/三表出戶遠傳/小區(qū)一卡通系統(tǒng)/車庫閉路監(jiān)視系統(tǒng)/有線電視/寬帶/三防報警系統(tǒng)等交通系統(tǒng)人車分流的三級道路體系：盡量避免長距離直線車道，希望以弧形車道來控制車速，以減弱噪音及廢氣污染提高安全系數(shù)。書房: 三房的戶型中可將多功能房設計成書房,迎合比較注重文化品味的學校、醫(yī)院、機關單位人員。l 戶型設計理念戶型設計體現(xiàn)人本理念，有明確合理的功能分區(qū)，注意采光通風，講究房間的間隔分布，具體一點就是：全明設計，大開間，短進深，景觀陽臺，動線合理，功能分區(qū)，公私分開，干濕分離等。l 景觀陽臺① 在考慮住宅內(nèi)部采光條件的同時，盡量加大陽臺部分的進深，以供住戶作為休閑空間。②建筑擺設、朝向、布局應盡量面向景觀資源。會所建議設置在部分沿街商鋪內(nèi)，這樣一則能夠保證小區(qū)內(nèi)環(huán)境安靜，二則可對外經(jīng)營對內(nèi)服務，以保證以后會所正常服務。 追求經(jīng)濟實用，對面積、家庭智能化系統(tǒng)要求夠用；252。 大運河改道拆遷戶； 252。是“百鳥在林”還是“一鳥在手”？方法決定結果！仔細研究區(qū)域市場，精細劃分目標客戶群，當項目、業(yè)主、宣傳成一線時，還擔心業(yè)主會跑掉嗎？！252。江南本身就是一個別具詩意的名稱，江南天下秀，本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身，又包容了江南千年的文化底蘊于其中。案名言簡意賅，內(nèi)涵豐富無窮。既符合項目地理特征，又迎合本案消費群體彰顯身份的心理特點?！叭收邜凵剑钦邩匪?，居住其間，可感受生命年華的美好、享受本案所賦予的生活特權。項目周邊環(huán)繞著淹城森林公園、惲南田購物公園、花園街商業(yè)步行街等多個大型項目。威脅216。 地處老式民房區(qū)，周邊的房屋降低項目檔次；216。 湖塘經(jīng)濟發(fā)達，城市拆遷量大，需求量大、購房能力較強；216。 購房計劃盡管湖塘樓市供不應求，房價不斷拉升，但炒房比例很少，購房者80%以上均是自主，但以二次購房者為主，投資購房用于出租者約占10%。私營業(yè)主等高端消費總價則在40萬以上。產(chǎn)品戶型豐富多樣，精巧兩房、適用大小三房、尊榮四房、豪華五房，空中別墅可滿足不同層次消費群的購房需求。今后，武進房地產(chǎn)發(fā)展將堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的思路，催生了一些超級大盤。據(jù)統(tǒng)計，2003年上半年武進開發(fā)面積達29萬平方米，銷售面積17萬平方米。湖塘“水漾年華”策劃報告常州新區(qū)鴻森房產(chǎn)營銷代理有限公司2003年12月目 錄一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、項目簡介三、項目SWOT分析四、競爭對手分析五、項目整體定位六、項目形象主題定位七、目標客戶定位分析八、項目整體規(guī)劃與建筑建議九、戶型建議十、物業(yè)配套及景觀設想十一、開發(fā)流程及銷售安排十二、初步營銷推廣策略十三、項目VI系統(tǒng)作品展示一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟分析素有“蘇南五虎