【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和開(kāi)發(fā)商熱議的焦點(diǎn)在于誰(shuí)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲負(fù)主要責(zé)任。從投資估算角度來(lái)分析，房?jī)r(jià)可以看成由三部分組成：1. 土地出讓金及項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)稅費(fèi)（包含土地增值稅）； 2. 前期費(fèi)用及建安、配套建設(shè)費(fèi)； 3. 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。其中前期費(fèi)用及建安、配套建設(shè)費(fèi)的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，可稱(chēng)其為成本中的固定部分。這樣房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任自然落到了土地費(fèi)用及稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)上， 便有了政府和開(kāi)發(fā)商相互舉證，自說(shuō)清白的糊涂帳了。 然從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)探尋房?jī)r(jià)、地價(jià)的原因，究其根源還是供求決定其價(jià)格。一方面，商品住宅市場(chǎng)需求量較大，而短時(shí)間內(nèi)實(shí)際有效供給量相對(duì)不足；另一方面，土地的是稀缺資源，一段時(shí)間內(nèi)可供供給建設(shè)住宅的土地面積有限，在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能力不斷提升和外界資金能不斷進(jìn)入的前提下，有限的供給顯得捉襟見(jiàn)肘，尤其是開(kāi)發(fā)潛力較大的優(yōu)質(zhì)地塊。房?jī)r(jià)快速上漲，開(kāi)發(fā)商資金積聚，結(jié)果直接推動(dòng)了土地價(jià)格 上漲；而土地價(jià)格上漲后，反過(guò)來(lái)“面包”的價(jià)格隨之上漲。于是房?jī)r(jià)屢 創(chuàng)新高，地王記錄不斷刷新。 注：二線 城市包含除一線城市以及拉薩、西寧、石家莊、銀川外的省會(huì)、直轄市和揚(yáng)州、寧波、大連、煙臺(tái)、青島、廈門(mén)、溫州、蘇州。 其他未包含在一線、二線城市內(nèi)的樣本劃分未三線城市。 數(shù)字樓市 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 北京機(jī)構(gòu) 北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路 26 號(hào)鵬潤(rùn)大廈 B2802 郵編： 100125 電話： 84585198 5 數(shù)字樓市 ? 2021 年 7 月，商品房供求比為 1： ，連續(xù)八 個(gè)月成交量大于新增供應(yīng)量 024681012140 50 100 150 200 250 300 商品房供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） 商品房成交量（萬(wàn)平方米） 供求比 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 2021 年 7 月，商品房成交均價(jià)為 15255 元 /平方米，環(huán)比上漲 10%，同比下降 % 0 5000 10000 15000 20210 元 / 平方米成交均價(jià) ( 元 / 平方米） 數(shù)據(jù)來(lái) 源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 2021 年 7 月，住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，同比下降 %，環(huán)比下降 % 0501001502002503002 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 112 00 8. 122 00 9. 12 00 9. 22 00 9. 32 00 9. 42 00 9. 52 00 9. 62 00 9. 7010000202103000040000新增供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米） 套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 數(shù)字樓市 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 北京機(jī)構(gòu) 北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路 26 號(hào)鵬潤(rùn)大廈 B2802 郵編： 100125 電話： 84585198 6 ? 2021 年 7 月，住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)以普通商品住宅為主，占供應(yīng)總量的 %， 別墅供應(yīng)量占比 % %%%0 . 0 %普通商品住宅別墅限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 2021 年 7 月，各城區(qū)供應(yīng)量以朝陽(yáng)區(qū)最多，供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米 0 400 800 1200 1600 2021 0 2 4 6 8 10 12 14 16 上市面積（萬(wàn)平方米） 上市套數(shù)（右軸） 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 2021 年 7 月，商品住宅市場(chǎng)成交量為 萬(wàn)平方米，同比上漲 168%，環(huán)比上漲 % 0 50 100 150 200 250 成交面積（萬(wàn)平方米） 成交套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 數(shù)字樓市 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 北京機(jī)構(gòu) 北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路 26 號(hào)鵬潤(rùn)大廈 B2802 郵編： 100125 電話： 84585198 7 ? 2021 年 7 月，商品住宅市場(chǎng) 140 平方米（含）以上面積的房屋成交量最高，占總量 %； 80（含） 100 平方米面 積段的成交量其次，占總量的 % %%%%%%60 平方米以下60( 含 ) 80 平方米80( 含 ) 100 平方米100( 含 ) 120 平方米120( 含 ) 140 平方米140 平方米 ( 含 ) 以上 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 2021 年 7 月，商品住宅市場(chǎng)成交戶型以中小戶型為 主，二室、一室、三室為成交主力 %%%%%% % 一室 二室三室 四室復(fù)式 別墅其它 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 數(shù)字樓市 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 北京機(jī)構(gòu) 北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路 26 號(hào)鵬潤(rùn)大廈 B2802 郵編： 100125 電話： 84585198 8 ? 2021 年 7 月，住宅成交均價(jià)為 13655 元 /平方米，商品 住宅成交均價(jià)為 14408 元 /平方米 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 16000 元 / 平方米 住宅成交均價(jià) 商品住宅成交均價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 2021 年 7 月，商品住宅各價(jià)格段成交價(jià)格起伏最大的為 16000 元 以上部分，環(huán)比上漲 8%。同比下降 % 6 % 4 % 2 %0 %2 %4 %6 %8 %10 %12 %050001000015000202102500030000本月成交均價(jià)（元 / 平方米） 同比變化（右軸） 環(huán)比變化（右軸） 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 7 月份 銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓供求比為 1： ，供求比較上月有所 下滑 012345678供求比數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 數(shù)字樓市 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 北京機(jī)構(gòu) 北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路 26 號(hào)鵬潤(rùn)大廈 B2802 郵編： 100125 電話： 84585198 9 ? 2021 年 7 月份 銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)環(huán)比上漲 %、 同比 下降 %、 0 5000 10000 15000 20210 25000 成交均價(jià)（元平方米） 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 2021 年 7 月 ，銷(xiāo)售型商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比為 1： ，供求比走勢(shì)小幅上揚(yáng) 供求比 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) ? 2021 年 7 月 ，銷(xiāo)售型商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)成交均價(jià) 同 比 下降 ％ ，環(huán)比 下降 ％ 。 0 10000 20210 30000 40000 50000 成交均價(jià)（元 / 平方米） 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 關(guān)注樓盤(pán) 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 北京機(jī)構(gòu) 北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路 26 號(hào)鵬潤(rùn)大廈 B2802 郵編： 100125 電話： 84585198 10 關(guān)注樓盤(pán) 鴻坤理想城 ? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目地址 大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)中心規(guī)劃區(qū) 物業(yè)類(lèi)型 普通住宅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20211028 總建面積 1400000 ㎡ 容積率 銷(xiāo)售價(jià)格 11000 元 /平方米 開(kāi)發(fā)商 北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 周邊環(huán)境 項(xiàng)目配有 20 萬(wàn)平方米的商業(yè)中心，包 括大型 SHOPPING MALL、 公里長(zhǎng)的理想 商業(yè)街、美食廣場(chǎng)、星級(jí)酒店等，項(xiàng)目臨近集貿(mào)易、商務(wù)服務(wù)、娛樂(lè)休閑等于一體的西紅門(mén)商業(yè)中心。 ? 關(guān)注理由 ： 項(xiàng)目近幾個(gè)月銷(xiāo)售較好，二月份至今共銷(xiāo)售 1093 套，月均銷(xiāo)售達(dá) 200 套。 易居觀點(diǎn) ： 鴻坤理想城銷(xiāo)售火爆的原因，主要有以下幾點(diǎn) 第一：位臵優(yōu)越，交通便利。 鴻坤理想城位于大興區(qū)西紅門(mén)，北起京良路，南到南五環(huán)，西起西紅門(mén)南北路（欣旺大街），東到京開(kāi)高速路。 項(xiàng)目緊鄰即將開(kāi)通的地鐵四號(hào)線。 第二：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目總建筑規(guī)模為 140 萬(wàn)平米，其中規(guī)劃有 120 萬(wàn)平米住宅，由高層、小高層、多層板式公寓組成。 20 萬(wàn)平米的商業(yè)及配套，包括星級(jí)酒店、商業(yè)大道、大型購(gòu)物中心、商場(chǎng)、體育健身場(chǎng)館和金融辦公?？傮w容積率為 ，是目前五環(huán)內(nèi)罕見(jiàn)超大規(guī)模中高檔住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品類(lèi)型豐富。 第三：前期入住，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心 項(xiàng)目前期已入住，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心。 關(guān)注樓盤(pán) 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 北京機(jī)構(gòu) 北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路 26 號(hào)鵬潤(rùn)大廈 B2802 郵編： 100125 電話： 84585198 11 東湖灣名苑 ? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目地址 朝陽(yáng)區(qū)望京北小河森林公園東側(cè) 物業(yè)類(lèi)型 普通住宅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20210929 總建面積 630000 ㎡ 容積率 銷(xiāo)售價(jià)格 17000 元 /平方米 開(kāi)發(fā)商 北京市東湖房地產(chǎn)有限公司 周邊環(huán)境 望京 高科技園位于本項(xiàng)目東北側(cè)，隨著 LG、松下、