南京市中浩江寧房地產項目可行性研究報告(文件)
【正文】 的客戶群的傳播、信息反饋以及熟人的推薦成為剩余樓盤消化的主力，建議建房體驗活動、加強建設進度以及企業(yè)對產品思考的互動交流，實現產品的銷售的同時，更是生活方式的推銷。 建筑面積： 項目總占地面積為 m178。、 商業(yè)和 酒店式公寓 3660m178。 使用功能 ： 項目為住宅用地，除了住宅以外， 同時建設社區(qū)商業(yè)用房、物業(yè)管理用房、配電房、公廁、垃圾站等公共配套設施。數年內，將形成大學集中區(qū)和資源共享區(qū)等兩大功能區(qū)。地形略復雜，地貌類型單一，地勢起伏相對較大。 前第四系主要出露于淳化鎮(zhèn)北側的青龍山南延余脈和方山地段，平原和崗地皆被第四系覆蓋，第四系之下為大面積的白堊系上統(tǒng)赤山組與侏羅系火山巖系。厚度 315 米。僅分布于方山山體中上部。地層為分： Q3上更新統(tǒng)，巖性為黃褐色、棕黃色粘土、粉質粘土，具柱狀節(jié)理，富含鐵錳結核和鈣質結核。 （ 4）水文地質 根據地下水在介質中的貯存條件和含水介質的不同，項目場址區(qū)域內地下水被劃分為松散巖類孔隙水和基巖裂隙水二類。 （ 6）建議 建議項目待建筑方案確定后 應布置詳勘工作，詳細查明擬建場地的巖土層分布及其物理力學性質，重點確定地基持力層的埋藏條件及工程性質，確定河塘低洼處土方回填方案。 104 國道從中心東西向穿園而過，將形成交通 與街道兩用功能。 （ 2）供電 區(qū)內建有 220KV 和 110KV 電網，充足供應。 （ 4）排水 江寧區(qū)內的現有排水系統(tǒng)規(guī)劃健全，實行雨、污分流制，雨污水管道成網狀布置。規(guī)劃在龍眠 大道下鋪設 DN200 中壓管道，根據本項目區(qū)內實際用氣情況可考慮沿周邊道路引入。 四、 建筑方案選擇 （一 ） 建筑設計指導 思想與原則 由于此項目位于方山至青龍山的景觀軸線上，位置重要， 要求建 15 筑設計必須著重研究與方山之間的視覺效果，確保方山至青龍山之間的視覺通廊。 在小區(qū)配套設置方面，結合周邊現有情況，將會所設置于南入口處，充分發(fā)揮對周邊學校的輻射作用， 會所內考慮設置六班制幼兒園、餐 飲、運動室、棋牌室、茶吧等功能，滿足業(yè)主生活需要。 在室內空間布置上，增加了儲藏功能，設置雙陽臺，將過去陽臺的進深由 ,增加了陽臺功能的附加值 。150UPVC排水管 ，共兩條 ；排水系統(tǒng)， 采用雨污分流體系， 由于項目現狀地勢明顯低于周圍市政道路，項目規(guī)劃時建筑物均設置地下室，室外采用埋地排水塑料管，小區(qū)需要設置集中污水處理裝置，經集中處理后提升排入市政污水管。以下占 戶型比例 50%、 120m178?？紤] 120W/ m178。 （ 4） 通訊 ：依據 DGJ32/J172021 從市政管網接。 %= m178。 計容積率建筑面積 58690 m178。) 容積率 住宅層高 米 總居住戶數 462 戶 總居住人口 1502 人 覆蓋率 % 綠地率 42% 機動車停車位數 300 輛 自行車庫面積 3000 m178。 六 、 組織機構與人力資源配置 中浩公司現正進入多項目管理模式，實行項目經理負責制，由公司各職能部門抽調人員在項目摘牌后組建項目部，堅持 職權對等的原則，將項目投資控制、進度控制以及質量控制進行目標數值分解，加強人員考核，通過績效考核，增強項目團隊的戰(zhàn)斗力，項目部直接受公司總經理領導。 第 2期為 20210 m178。 二 前期工程費 1182． 529 5 市政公用設施配套費 58690 645． 59 110元 / m178。估 11 招頭投標管理 費用 2． 9 依 元 / m178。、 2元 / m178。 22 自來水管網建設費 15． 0 元 / m178。,考慮系數 ) 24 商業(yè)會所建 安 造價 4000 480 1200 元 / m178。估算 四 公共基礎設施費 27 道路 、圍墻 132． 38 道路 20 元 / m178。（ 含 2800元 /戶的規(guī)費 ） 31 雨污工程 117． 38 20 元 / m178。 36 其它不可預見費用 200 估算 七 財務費用 前四項 30% 6% 2年 八 銷售費用 392 八 工程總造價 前八 項之和 ,稅金已考慮在各項費用內 表 2：投資估算表 編制投資估算表 （ 1） 總投資估算匯總表 （ 2） 分年投資計劃表 （二） 資金籌措 方式與來源 自有資金 借債資金 22 九 、財務評價 （一）財務評價基礎數據選取 銷售價格或租金 計算期 財務基準收益率設定 （二）銷售（出租）收入估算 （三）編制財務評價報表 財務現金流量表 損益和利潤分配表 資金來源與運用表 借款償還計劃表 財務評價指標 （ 1）盈利能力分析 i)項目財務內部收益率 ii)資本金收益率 iii)投資各方收益率 v)財務凈現值 vi)投資回收期 vii)投資利潤率 （ 2）償債能力分析 i)收入估算 ii)成本估算 十 、研究結論 23 十 一 、附件 規(guī)劃要點 規(guī)劃紅線圖 總 體 規(guī) 劃 方案 項目實施進度表 24 。 34 其他管線工程費 58． 690 10元 / m178。1000米，每米依 150元 28 供水工程 117． 38 依 20 元 / m178。,面積為 58690 4%= m178。(地下室依 1500元 / m178。 20 施工圖審查費 2 元 / m178。估 13 臨時水 5． 869 依正式水費 用 5%估 14 臨時電 32． 0 依正式電費用 8%估 15 場地平整 依 元 / m178。 7 規(guī)劃設計費 138． 0 23元 / m178。 （二） 項目實施進度表（見附件） 正式開始時間以摘牌后中浩公司明確 時間為準；室外工程、室內外裝修可交叉進行 董事會 總經理 副總經理 項目部 財務部 成本部 計劃部 辦公室 材料部 工程技術部 20 八 、投資估算與資金籌措 （一） 投資估算 投資估算依據 本投資估算根據國家和地方現行的價格收費及稅率標準、
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