南京市中浩江寧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 的客戶群的傳播、信息反饋以及熟人的推薦成為剩余樓盤消化的主力，建議建房體驗(yàn)活動(dòng)、加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)度以及企業(yè)對產(chǎn)品思考的互動(dòng)交流，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售的同時(shí)，更是生活方式的推銷。 建筑面積： 項(xiàng)目總占地面積為 m178。、 商業(yè)和 酒店式公寓 3660m178。 使用功能 ： 項(xiàng)目為住宅用地，除了住宅以外， 同時(shí)建設(shè)社區(qū)商業(yè)用房、物業(yè)管理用房、配電房、公廁、垃圾站等公共配套設(shè)施。數(shù)年內(nèi)，將形成大學(xué)集中區(qū)和資源共享區(qū)等兩大功能區(qū)。地形略復(fù)雜，地貌類型單一，地勢起伏相對較大。 前第四系主要出露于淳化鎮(zhèn)北側(cè)的青龍山南延余脈和方山地段，平原和崗地皆被第四系覆蓋，第四系之下為大面積的白堊系上統(tǒng)赤山組與侏羅系火山巖系。厚度 315 米。僅分布于方山山體中上部。地層為分： Q3上更新統(tǒng)，巖性為黃褐色、棕黃色粘土、粉質(zhì)粘土，具柱狀節(jié)理，富含鐵錳結(jié)核和鈣質(zhì)結(jié)核。 （ 4）水文地質(zhì) 根據(jù)地下水在介質(zhì)中的貯存條件和含水介質(zhì)的不同，項(xiàng)目場址區(qū)域內(nèi)地下水被劃分為松散巖類孔隙水和基巖裂隙水二類。 （ 6）建議 建議項(xiàng)目待建筑方案確定后 應(yīng)布置詳勘工作，詳細(xì)查明擬建場地的巖土層分布及其物理力學(xué)性質(zhì)，重點(diǎn)確定地基持力層的埋藏條件及工程性質(zhì)，確定河塘低洼處土方回填方案。 104 國道從中心東西向穿園而過，將形成交通 與街道兩用功能。 （ 2）供電 區(qū)內(nèi)建有 220KV 和 110KV 電網(wǎng)，充足供應(yīng)。 （ 4）排水 江寧區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有排水系統(tǒng)規(guī)劃健全，實(shí)行雨、污分流制，雨污水管道成網(wǎng)狀布置。規(guī)劃在龍眠 大道下鋪設(shè) DN200 中壓管道，根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)實(shí)際用氣情況可考慮沿周邊道路引入。 四、 建筑方案選擇 （一 ） 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo) 思想與原則 由于此項(xiàng)目位于方山至青龍山的景觀軸線上，位置重要， 要求建 15 筑設(shè)計(jì)必須著重研究與方山之間的視覺效果，確保方山至青龍山之間的視覺通廊。 在小區(qū)配套設(shè)置方面，結(jié)合周邊現(xiàn)有情況，將會(huì)所設(shè)置于南入口處，充分發(fā)揮對周邊學(xué)校的輻射作用， 會(huì)所內(nèi)考慮設(shè)置六班制幼兒園、餐 飲、運(yùn)動(dòng)室、棋牌室、茶吧等功能，滿足業(yè)主生活需要。 在室內(nèi)空間布置上，增加了儲(chǔ)藏功能，設(shè)置雙陽臺(tái)，將過去陽臺(tái)的進(jìn)深由 ,增加了陽臺(tái)功能的附加值 。150UPVC排水管 ，共兩條 ；排水系統(tǒng)， 采用雨污分流體系， 由于項(xiàng)目現(xiàn)狀地勢明顯低于周圍市政道路，項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)建筑物均設(shè)置地下室，室外采用埋地排水塑料管，小區(qū)需要設(shè)置集中污水處理裝置，經(jīng)集中處理后提升排入市政污水管。以下占 戶型比例 50%、 120m178?？紤] 120W/ m178。 （ 4） 通訊 ：依據(jù) DGJ32/J172021 從市政管網(wǎng)接。 %= m178。 計(jì)容積率建筑面積 58690 m178。) 容積率 住宅層高 米 總居住戶數(shù) 462 戶 總居住人口 1502 人 覆蓋率 % 綠地率 42% 機(jī)動(dòng)車停車位數(shù) 300 輛 自行車庫面積 3000 m178。 六 、 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 中浩公司現(xiàn)正進(jìn)入多項(xiàng)目管理模式，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由公司各職能部門抽調(diào)人員在項(xiàng)目摘牌后組建項(xiàng)目部，堅(jiān)持 職權(quán)對等的原則，將項(xiàng)目投資控制、進(jìn)度控制以及質(zhì)量控制進(jìn)行目標(biāo)數(shù)值分解，加強(qiáng)人員考核，通過績效考核，增強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力，項(xiàng)目部直接受公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 第 2期為 20210 m178。 二 前期工程費(fèi) 1182． 529 5 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 58690 645． 59 110元 / m178。估 11 招頭投標(biāo)管理 費(fèi)用 2． 9 依 元 / m178。、 2元 / m178。 22 自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi) 15． 0 元 / m178。,考慮系數(shù) ) 24 商業(yè)會(huì)所建 安 造價(jià) 4000 480 1200 元 / m178。估算 四 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 27 道路 、圍墻 132． 38 道路 20 元 / m178。（ 含 2800元 /戶的規(guī)費(fèi) ） 31 雨污工程 117． 38 20 元 / m178。 36 其它不可預(yù)見費(fèi)用 200 估算 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 前四項(xiàng) 30% 6% 2年 八 銷售費(fèi)用 392 八 工程總造價(jià) 前八 項(xiàng)之和 ,稅金已考慮在各項(xiàng)費(fèi)用內(nèi) 表 2：投資估算表 編制投資估算表 （ 1） 總投資估算匯總表 （ 2） 分年投資計(jì)劃表 （二） 資金籌措 方式與來源 自有資金 借債資金 22 九 、財(cái)務(wù)評價(jià) （一）財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 銷售價(jià)格或租金 計(jì)算期 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 （二）銷售（出租）收入估算 （三）編制財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 損益和利潤分配表 資金來源與運(yùn)用表 借款償還計(jì)劃表 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) （ 1）盈利能力分析 i)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ii)資本金收益率 iii)投資各方收益率 v)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 vi)投資回收期 vii)投資利潤率 （ 2）償債能力分析 i)收入估算 ii)成本估算 十 、研究結(jié)論 23 十 一 、附件 規(guī)劃要點(diǎn) 規(guī)劃紅線圖 總 體 規(guī) 劃 方案 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 24 。 34 其他管線工程費(fèi) 58． 690 10元 / m178。1000米，每米依 150元 28 供水工程 117． 38 依 20 元 / m178。,面積為 58690 4%= m178。(地下室依 1500元 / m178。 20 施工圖審查費(fèi) 2 元 / m178。估 13 臨時(shí)水 5． 869 依正式水費(fèi) 用 5%估 14 臨時(shí)電 32． 0 依正式電費(fèi)用 8%估 15 場地平整 依 元 / m178。 7 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 138． 0 23元 / m178。 （二） 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（見附件） 正式開始時(shí)間以摘牌后中浩公司明確 時(shí)間為準(zhǔn)；室外工程、室內(nèi)外裝修可交叉進(jìn)行 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 項(xiàng)目部 財(cái)務(wù)部 成本部 計(jì)劃部 辦公室 材料部 工程技術(shù)部 20 八 、投資估算與資金籌措 （一） 投資估算 投資估算依據(jù) 本投資估算根據(jù)國家和地方現(xiàn)行的價(jià)格收費(fèi)及稅率標(biāo)準(zhǔn)、
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