【導(dǎo)讀】以及項(xiàng)目周邊規(guī)劃配套、園區(qū)總體規(guī)劃資料；工程建設(shè)方案論證及建設(shè)進(jìn)度安排和建議；工程投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析,解決項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合理性。南京下轄十一區(qū)、二縣，面積。南京是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，具有2470年歷史，先后。有十個(gè)朝代和政權(quán)在此建都。南京屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季分明，氣候宜人，年均氣溫16℃，年均降雨量106毫米，無(wú)霜期237天。南京境內(nèi)有高山、有長(zhǎng)江，有。江流域四大中心城市之一，是長(zhǎng)江三角洲第二大中心城市。我國(guó)東西大動(dòng)脈長(zhǎng)江與南北大動(dòng)脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，是“東南門戶，目前已有南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院、南。南京醫(yī)科大學(xué)與省國(guó)信合資10億元建。挨科學(xué)園的天元路周圍的天元吉地、萊茵東郡等樓盤均大面積熱銷，價(jià)格達(dá)4000元左右。的市場(chǎng)消費(fèi)群體已經(jīng)明確。機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)300輛自行車庫(kù)面積3000m²生出行不便，教職工上下班均依靠各自學(xué)校的班車，交通工具單一；免產(chǎn)生徐變沉降，對(duì)后期房屋質(zhì)量產(chǎn)生不可避免的影響；

　　

【正文】 入多項(xiàng)目管理模式，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由公司各職能部門抽調(diào)人員在項(xiàng)目摘牌后組建項(xiàng)目部，堅(jiān)持 職權(quán)對(duì)等的原則，將項(xiàng)目投資控制、進(jìn)度控制以及質(zhì)量控制進(jìn)行目標(biāo)數(shù)值分解，加強(qiáng)人員考核，通過(guò)績(jī)效考核，增強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力，項(xiàng)目部直接受公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。其人力資源配置依據(jù)此項(xiàng)目特點(diǎn)，具體為 5人，崗位分別為項(xiàng)目（總）經(jīng)理 1人、前期報(bào)建員 1人、現(xiàn)場(chǎng)土建工程師 1人、現(xiàn)場(chǎng)水電工程師 1 人以及內(nèi)勤資料員 1 人，具體崗位職責(zé)見(jiàn)中浩公司管理手冊(cè)。若中浩公司成功摘牌，項(xiàng)目部的組織機(jī)構(gòu)圖見(jiàn)下表： 19 表 1：組織機(jī)構(gòu)表 七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 （一） 建設(shè)工期 此項(xiàng)目預(yù)期 2021 年 9 月掛牌拍賣，前期設(shè)計(jì)、報(bào)建以及工程開(kāi)工準(zhǔn)備工作周期為 6 個(gè)月，計(jì)劃至 2021 年 4月份結(jié)束。工程開(kāi)工時(shí)間為 2021年 5月，建設(shè)周期為 20 月，分兩期開(kāi)發(fā)，第 1期為 38000 m178。， 第 2期為 20210 m178。， 考慮現(xiàn)場(chǎng)文明施工 的要求，兩期間隔時(shí)間為 34 個(gè)月，計(jì)劃在 2021 年 5月完成全部工程建設(shè)并達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。 （二） 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（見(jiàn)附件） 正式開(kāi)始時(shí)間以摘牌后中浩公司明確 時(shí)間為準(zhǔn)；室外工程、室內(nèi)外裝修可交叉進(jìn)行 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 項(xiàng)目部 財(cái)務(wù)部 成本部 計(jì)劃部 辦公室 材料部 工程技術(shù)部 20 八 、投資估算與資金籌措 （一） 投資估算 投資估算依據(jù) 本投資估算根據(jù)國(guó)家和地方現(xiàn)行的價(jià)格收費(fèi)及稅率標(biāo)準(zhǔn)、省定額、南京市以及江寧區(qū)配套的取費(fèi)政策、江寧區(qū) 2021年二季度建設(shè)工程主要地方材料預(yù)算指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行編制。 建設(shè)投資估算 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)目 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 備 注 一 土地費(fèi)用 1 土地出讓金 預(yù)估 畝 = 萬(wàn)元 2 土地使用管理費(fèi) 3 土地契稅 土地 評(píng)估價(jià) 4% 4 掛牌土地市場(chǎng)交易 費(fèi) 和公證費(fèi) 9． 0 前者依據(jù) / m178。 二 前期工程費(fèi) 1182． 529 5 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 58690 645． 59 110元 / m178。 6 白蟻防治費(fèi) 13． 50 2． 3元 / m178。 7 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 138． 0 23元 / m178。 8 勘探費(fèi)用 15． 0 估算 9 地形 圖、放地界、建筑放線 7． 0 10 標(biāo)底編制和招標(biāo)代理費(fèi)用 17． 60 依 元 / m178。估 11 招頭投標(biāo)管理 費(fèi)用 2． 9 依 元 / m178。估 12 工程審計(jì)費(fèi) 11． 74 依 元 / m178。估 13 臨時(shí)水 5． 869 依正式水費(fèi) 用 5%估 14 臨時(shí)電 32． 0 依正式電費(fèi)用 8%估 15 場(chǎng)地平整 依 元 / m178。估 16 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 7． 82 費(fèi)率為 ‰ 17 工程監(jiān)理費(fèi) 91． 28 費(fèi)率為 % 18 新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)、散裝水泥 分別 8 元 / m178。、 2元 / m178。 19 消防審查費(fèi) 3 元 / m178。 20 施工圖審查費(fèi) 2 元 / m178。 21 防雷檢測(cè)費(fèi) 1． 6 元 / m178。 22 自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi) 15． 0 元 / m178。（未分功能） 21 三 建筑安裝工程費(fèi) 6520． 424 23 住宅部分建 安 造價(jià) 54690 5359． 62 980元 / m178。(地下室依 1500元 / m178。,考慮系數(shù) 已折算 ,上部 850元 / m178。,考慮系數(shù) ) 24 商業(yè)會(huì)所建 安 造價(jià) 4000 480 1200 元 / m178。 25 人防建 安 造價(jià) 2347． 6 563． 424 2400元 / m178。,面積為 58690 4%= m178?？紤] 26 智能化 117． 38 依 20 元 / m178。估算 四 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 27 道路 、圍墻 132． 38 道路 20 元 / m178。，圍墻 m178。1000米，每米依 150元 28 供水工程 117． 38 依 20 元 / m178。估算 29 供電工程 400． 0 估算 30 煤氣工程 293． 45 50 元 / m178。（ 含 2800元 /戶的規(guī)費(fèi) ） 31 雨污工程 117． 38 20 元 / m178。 32 綠化（含路燈照明） 352． 14 60元 / m178。 34 其他管線工程費(fèi) 58． 690 10元 / m178。 五 建設(shè)單位管理 前四項(xiàng) 2%考慮 六 工程預(yù)備費(fèi) 35 項(xiàng)目現(xiàn)狀地基處理費(fèi)用 考慮 1/3場(chǎng)地，平均深度 ,單價(jià)為30元 / m179。 36 其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 200 估算 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 前四項(xiàng) 30% 6% 2年 八 銷售費(fèi)用 392 八 工程總造價(jià) 前八 項(xiàng)之和 ,稅金已考慮在各項(xiàng)費(fèi)用內(nèi) 表 2：投資估算表 編制投資估算表 （ 1） 總投資估算匯總表 （ 2） 分年投資計(jì)劃表 （二） 資金籌措 方式與來(lái)源 自有資金 借債資金 22 九 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 銷售價(jià)格或租金 計(jì)算期 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 （二）銷售（出租）收入估算 （三）編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 損益和利潤(rùn)分配表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 借款償還計(jì)劃表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) （ 1）盈利能力分析 i)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ii)資本金收益率 iii)投資各方收益率 v)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 vi)投資回收期 vii)投資利潤(rùn)率 （ 2）償債能力分析 i)收入估算 ii)成本估算 十 、研究結(jié)論 23 十 一 、附件 規(guī)劃要點(diǎn) 規(guī)劃紅線圖 總 體 規(guī) 劃 方案 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 24