南京市中浩江寧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧
2025-10-31 14:17 本頁面
【正文】 462 戶 總居住人口 1502 人 覆蓋率 % 綠地率 42% 機(jī)動車停車位數(shù) 300 輛 自行車庫面積 3000 m178。 (三 )問題與建議 根據(jù)現(xiàn)場查勘以及對項(xiàng)目周邊配套環(huán)境的了解 ,目前項(xiàng)目存在的問題 : 交通不便：現(xiàn)大學(xué)城僅有公交南金線，至光華門，周邊學(xué)校的學(xué)生出行不便，教職工上下班均依靠各自學(xué)校的班車 ，交通工具單一； 場地現(xiàn)狀起伏大， 近 1/3 面積為水塘， 總體地勢低， 平均比學(xué)六路低約 2 米，局部 持力層 破壞，場地回填土方量大，地基處理不可避免產(chǎn)生徐變沉降，對后期房屋質(zhì)量產(chǎn)生不可避免的影響； 周遍市政管線配套不健全，給項(xiàng)目后期的成本控制帶來不可避免的影響，成本相對城市里的項(xiàng)目要增加市政管網(wǎng)的建設(shè)投入，此費(fèi)用由于涉及供電、自來水、煤氣和通訊配套，費(fèi)用可觀，應(yīng)引起業(yè)主的高度重視。 現(xiàn)提出如下建議： 根據(jù)土地出讓的常規(guī)條款，建議在土地掛牌階段采用問疑的方式， 6 取得土地管理部門的明確意見，作為摘牌報(bào)價(jià)的決策因 素；在取得土地使用權(quán)后，業(yè)主應(yīng)積極與主管部門協(xié)調(diào)，爭取土方工程的費(fèi)用補(bǔ)償，以便盡早進(jìn)行土方工程的實(shí)施，既有利土方技術(shù)要求的控制，同時(shí)給土體的自然沉降留置足夠的周期； 由于此項(xiàng)目在業(yè)主摘牌后計(jì)劃采用期房銷售，以加快資金的回籠，建議在項(xiàng)目前期市場推廣和首期交付時(shí)，業(yè)主為此項(xiàng)目配置在 35年內(nèi)運(yùn)行的小區(qū)班車，在大學(xué)城未來配套完善后逐步取消，此建議可以有效解決小區(qū)業(yè)主出行問題，在成本測算時(shí)應(yīng)考慮此的攤銷費(fèi)用； 盡早了解市政管網(wǎng)的建設(shè)和規(guī)劃， 與相關(guān)部門建立良好的工作關(guān)系，提早進(jìn)行項(xiàng)目的管線報(bào)批，給設(shè)計(jì)、施工和 預(yù)算留充足的緩沖時(shí)間，有利于相關(guān)費(fèi)用的減免和工作效率的提高。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 （一） 投資環(huán)境分析 見 （二） 市場供求分析 需求方面分析 見 供給方面分析 : 由于大學(xué)城的的購房主體為各高校的教職員工 ,其收入相對工薪階層明顯要高 ,由于大學(xué)城的規(guī)劃已經(jīng)考慮了住宅配套與高校的相互關(guān)系 ,因此 ,教師購買群不愿意在大學(xué)城外購房 。同時(shí)各高校對各購房員工 ,均給予購房貨幣補(bǔ)貼 ,激發(fā)了高校教師的購房力 ,而大學(xué)城的住宅配套國家均采用了較低的容積率 ,比例 05地塊 ,總建房面積 約 為 50萬平方米 ,依平均 100 m178。/戶考慮 ,為 5000戶 ,而周邊的 醫(yī)科大、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院和海事學(xué)院的潛在購房群為 4000 戶，剩下的 20%通過外來人群自住或出租等方式完全可以消化。目前在大學(xué)城范圍內(nèi)上市銷售 7 的商品房基本沒有，未來 12 年會有集中大規(guī)模的商品房上市銷售。 （三） 銷售預(yù)測 由于有南京仙林大學(xué)城的可比版塊，市場潛在的需求存在，特別是消費(fèi)群定位為項(xiàng)目周邊的高校老師，對項(xiàng)目的品質(zhì)要求高；大學(xué)城預(yù)期配套的逐步完善到位以及與大學(xué)城緊挨的天元路沿線的樓盤價(jià)格的大幅上漲，地鐵 1 號線南延的利好消息將刺激大學(xué)城版塊（包含此項(xiàng)目）房價(jià)的迅速熱漲，由于 項(xiàng)目若由中浩公司摘牌，中浩公司采用全面建設(shè)、分期銷售的方案，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 前期 在 3000 元 /m178。銷售，后期均價(jià)應(yīng)在 3500/m178。，市場消化周期不長。 （四） 營銷策略 如前所述，項(xiàng)目未來的銷售對象為高校老師，而在大學(xué)城選擇購房的教師又分為未婚或已婚的青年教師、在城里已經(jīng)擁有固定住房的教師，前者是 90 m178。左右小套型的購買主力 ，他們希望房子總價(jià)不高，套型實(shí)用，與工作的單位距離不太遠(yuǎn)；后者有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，希望在大學(xué)城的物業(yè)擁有很好的環(huán)境，遠(yuǎn)離城市的喧鬧，在房屋單價(jià)不高的前提下希望房屋面積較大， 改變傳統(tǒng)的居住方式 。 通過對高校樣本的分析，一般 50%在 120/ m178。的建筑面積 ， 40%在 140180/ m178。， 個(gè)別在 200/ m178。以上 。 建議營銷策略： 營銷的重點(diǎn)應(yīng)為與項(xiàng) 目相鄰的海事學(xué)院、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院以及南京藥科大學(xué)的學(xué)校老師。 根據(jù)科學(xué)園提供的 關(guān)于項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn)，產(chǎn)品模式建議考慮退臺式的花園洋房，設(shè)計(jì)層高為 5層，每棟建筑物均考慮南北兩個(gè)入戶口，南入口首層通過獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式 ， 2層以上通過外接樓梯進(jìn)入家中，使家的歸屬感更 8 強(qiáng)。設(shè)計(jì)出每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺 。露臺、庭院、共享空間等產(chǎn)品特點(diǎn)與潛在客戶群能產(chǎn)生共鳴，挖掘出購買潛力。 由于業(yè)主對項(xiàng)目的快速銷售和資金回籠要求高，建議在開盤銷售前，業(yè)主主動與周邊的高校聯(lián)系洽談，采用團(tuán)購優(yōu)惠的 方式，提前進(jìn)行預(yù)定的方式，在兼顧客戶個(gè)性需求的情況下，有效降低項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)，提早回籠資金，同時(shí)建立直接有效的傳播途徑，除了適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠外，使定向的購房教師群成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員、關(guān)注者，節(jié)省相應(yīng)的廣告費(fèi)用。 由于整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格從宏觀角度看，必然上漲，在一期加快建設(shè)初露雛形時(shí)，應(yīng)對產(chǎn)品的賣點(diǎn)進(jìn)行有效的訴求：露臺、庭院、共享空間、帶有中式風(fēng)格的景觀、具有 高校資源利用的外部條件、寧杭線的預(yù)期建成、地鐵線的南延等，同時(shí)在解決交通問題上采取超前考慮，必然拉伸銷售價(jià)格；由于此項(xiàng)目與中浩公司以往的購買群不具有聯(lián)關(guān)性，上述第 2點(diǎn)涉及的已經(jīng)定購的客戶群的傳播、信息反饋以及熟人的推薦成為剩余樓盤消化的主力，建議建房體驗(yàn)活動、加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)度以及企業(yè)對產(chǎn)品思考的互動交流，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售的同時(shí)，更是生活方式的推銷。 項(xiàng)目總體規(guī)模不大，市場消化相對隔壁 053地塊有一定的優(yōu)勢，行業(yè)需要整合，建議若摘牌成功后，加強(qiáng)與周邊房地產(chǎn)公司的橫向聯(lián)系 ，形成大 盤強(qiáng)勢，整合資源，優(yōu)勢互補(bǔ)，個(gè)盤離不開整體區(qū)域的提升，學(xué)仙林、學(xué)河西，在切實(shí)提高產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，最終實(shí)現(xiàn)雙贏的結(jié)果，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)主的資金的運(yùn)用計(jì)劃。 三、建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 9 （一 ）建設(shè)規(guī)模方案 結(jié)構(gòu)形式：由于項(xiàng)目定位為低密度住宅，層數(shù)分別為 56 層，主體結(jié)構(gòu)優(yōu)先采用磚混結(jié)構(gòu)，在地基回填土的地方，可能采用框架結(jié)構(gòu)，以考慮結(jié)構(gòu)的整體性以及抵抗地基變形能力；初步考慮建筑物下設(shè)置地下室和半地下室，用于解決自行車庫、汽車庫和部分業(yè)主儲藏的需要，采用整板基礎(chǔ)。對于在公共綠化帶下方，計(jì)劃設(shè)置人防地下室 ，采用鋼筋 混 凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力管樁作為抗拔樁考慮。 建筑面積： 項(xiàng)目總占地面積為 m178。,無代征土地 ,建設(shè)用地面積為 m178。,容積 率為 , 計(jì)容積率建筑面積 58690 m178。,其中 住宅 53210 m178。、 商業(yè)和 酒店式公寓 3660m178。、 會所 1820m178
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