【正文】 462 戶 總居住人口 1502 人 覆蓋率 % 綠地率 42% 機動車停車位數(shù) 300 輛 自行車庫面積 3000 m178。 (三 )問題與建議 根據(jù)現(xiàn)場查勘以及對項目周邊配套環(huán)境的了解 ,目前項目存在的問題 : 交通不便：現(xiàn)大學(xué)城僅有公交南金線，至光華門，周邊學(xué)校的學(xué)生出行不便，教職工上下班均依靠各自學(xué)校的班車 ，交通工具單一； 場地現(xiàn)狀起伏大， 近 1/3 面積為水塘， 總體地勢低， 平均比學(xué)六路低約 2 米，局部 持力層 破壞，場地回填土方量大，地基處理不可避免產(chǎn)生徐變沉降，對后期房屋質(zhì)量產(chǎn)生不可避免的影響； 周遍市政管線配套不健全，給項目后期的成本控制帶來不可避免的影響，成本相對城市里的項目要增加市政管網(wǎng)的建設(shè)投入，此費用由于涉及供電、自來水、煤氣和通訊配套，費用可觀，應(yīng)引起業(yè)主的高度重視。 現(xiàn)提出如下建議： 根據(jù)土地出讓的常規(guī)條款，建議在土地掛牌階段采用問疑的方式， 6 取得土地管理部門的明確意見，作為摘牌報價的決策因 素；在取得土地使用權(quán)后，業(yè)主應(yīng)積極與主管部門協(xié)調(diào)，爭取土方工程的費用補償，以便盡早進(jìn)行土方工程的實施，既有利土方技術(shù)要求的控制，同時給土體的自然沉降留置足夠的周期； 由于此項目在業(yè)主摘牌后計劃采用期房銷售，以加快資金的回籠，建議在項目前期市場推廣和首期交付時，業(yè)主為此項目配置在 35年內(nèi)運行的小區(qū)班車，在大學(xué)城未來配套完善后逐步取消，此建議可以有效解決小區(qū)業(yè)主出行問題，在成本測算時應(yīng)考慮此的攤銷費用； 盡早了解市政管網(wǎng)的建設(shè)和規(guī)劃， 與相關(guān)部門建立良好的工作關(guān)系，提早進(jìn)行項目的管線報批，給設(shè)計、施工和 預(yù)算留充足的緩沖時間，有利于相關(guān)費用的減免和工作效率的提高。 二、項目投資環(huán)境與市場研究 （一） 投資環(huán)境分析 見 （二） 市場供求分析 需求方面分析 見 供給方面分析 : 由于大學(xué)城的的購房主體為各高校的教職員工 ,其收入相對工薪階層明顯要高 ,由于大學(xué)城的規(guī)劃已經(jīng)考慮了住宅配套與高校的相互關(guān)系 ,因此 ,教師購買群不愿意在大學(xué)城外購房 。同時各高校對各購房員工 ,均給予購房貨幣補貼 ,激發(fā)了高校教師的購房力 ,而大學(xué)城的住宅配套國家均采用了較低的容積率 ,比例 05地塊 ,總建房面積 約 為 50萬平方米 ,依平均 100 m178。/戶考慮 ,為 5000戶 ,而周邊的 醫(yī)科大、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院和海事學(xué)院的潛在購房群為 4000 戶，剩下的 20%通過外來人群自住或出租等方式完全可以消化。目前在大學(xué)城范圍內(nèi)上市銷售 7 的商品房基本沒有，未來 12 年會有集中大規(guī)模的商品房上市銷售。 （三） 銷售預(yù)測 由于有南京仙林大學(xué)城的可比版塊，市場潛在的需求存在，特別是消費群定位為項目周邊的高校老師，對項目的品質(zhì)要求高；大學(xué)城預(yù)期配套的逐步完善到位以及與大學(xué)城緊挨的天元路沿線的樓盤價格的大幅上漲，地鐵 1 號線南延的利好消息將刺激大學(xué)城版塊（包含此項目）房價的迅速熱漲，由于 項目若由中浩公司摘牌，中浩公司采用全面建設(shè)、分期銷售的方案，預(yù)計銷售價格 前期 在 3000 元 /m178。銷售，后期均價應(yīng)在 3500/m178。，市場消化周期不長。 （四） 營銷策略 如前所述，項目未來的銷售對象為高校老師，而在大學(xué)城選擇購房的教師又分為未婚或已婚的青年教師、在城里已經(jīng)擁有固定住房的教師，前者是 90 m178。左右小套型的購買主力 ，他們希望房子總價不高，套型實用，與工作的單位距離不太遠(yuǎn)；后者有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，希望在大學(xué)城的物業(yè)擁有很好的環(huán)境，遠(yuǎn)離城市的喧鬧，在房屋單價不高的前提下希望房屋面積較大， 改變傳統(tǒng)的居住方式 。 通過對高校樣本的分析，一般 50%在 120/ m178。的建筑面積 ， 40%在 140180/ m178。， 個別在 200/ m178。以上 。 建議營銷策略： 營銷的重點應(yīng)為與項 目相鄰的海事學(xué)院、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院以及南京藥科大學(xué)的學(xué)校老師。 根據(jù)科學(xué)園提供的 關(guān)于項目的規(guī)劃要點，產(chǎn)品模式建議考慮退臺式的花園洋房，設(shè)計層高為 5層，每棟建筑物均考慮南北兩個入戶口，南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式 ， 2層以上通過外接樓梯進(jìn)入家中，使家的歸屬感更 8 強。設(shè)計出每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺 。露臺、庭院、共享空間等產(chǎn)品特點與潛在客戶群能產(chǎn)生共鳴，挖掘出購買潛力。 由于業(yè)主對項目的快速銷售和資金回籠要求高，建議在開盤銷售前，業(yè)主主動與周邊的高校聯(lián)系洽談，采用團(tuán)購優(yōu)惠的 方式，提前進(jìn)行預(yù)定的方式，在兼顧客戶個性需求的情況下，有效降低項目銷售風(fēng)險，提早回籠資金，同時建立直接有效的傳播途徑，除了適當(dāng)?shù)膬r格優(yōu)惠外，使定向的購房教師群成為項目的義務(wù)宣傳員、關(guān)注者，節(jié)省相應(yīng)的廣告費用。 由于整個地區(qū)房地產(chǎn)價格從宏觀角度看，必然上漲，在一期加快建設(shè)初露雛形時，應(yīng)對產(chǎn)品的賣點進(jìn)行有效的訴求：露臺、庭院、共享空間、帶有中式風(fēng)格的景觀、具有 高校資源利用的外部條件、寧杭線的預(yù)期建成、地鐵線的南延等，同時在解決交通問題上采取超前考慮，必然拉伸銷售價格；由于此項目與中浩公司以往的購買群不具有聯(lián)關(guān)性，上述第 2點涉及的已經(jīng)定購的客戶群的傳播、信息反饋以及熟人的推薦成為剩余樓盤消化的主力，建議建房體驗活動、加強建設(shè)進(jìn)度以及企業(yè)對產(chǎn)品思考的互動交流，實現(xiàn)產(chǎn)品的銷售的同時，更是生活方式的推銷。 項目總體規(guī)模不大，市場消化相對隔壁 053地塊有一定的優(yōu)勢，行業(yè)需要整合，建議若摘牌成功后，加強與周邊房地產(chǎn)公司的橫向聯(lián)系 ，形成大 盤強勢，整合資源，優(yōu)勢互補，個盤離不開整體區(qū)域的提升，學(xué)仙林、學(xué)河西，在切實提高產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，最終實現(xiàn)雙贏的結(jié)果，實現(xiàn)項目業(yè)主的資金的運用計劃。 三、建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 9 （一 ）建設(shè)規(guī)模方案 結(jié)構(gòu)形式：由于項目定位為低密度住宅，層數(shù)分別為 56 層，主體結(jié)構(gòu)優(yōu)先采用磚混結(jié)構(gòu)，在地基回填土的地方，可能采用框架結(jié)構(gòu)，以考慮結(jié)構(gòu)的整體性以及抵抗地基變形能力；初步考慮建筑物下設(shè)置地下室和半地下室，用于解決自行車庫、汽車庫和部分業(yè)主儲藏的需要，采用整板基礎(chǔ)。對于在公共綠化帶下方，計劃設(shè)置人防地下室 ，采用鋼筋 混 凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力管樁作為抗拔樁考慮。 建筑面積： 項目總占地面積為 m178。,無代征土地 ,建設(shè)用地面積為 m178。,容積 率為 , 計容積率建筑面積 58690 m178。,其中 住宅 53210 m178。、 商業(yè)和 酒店式公寓 3660m178。、 會所 1820m178