南京市中浩江寧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2022-12-15 14:17:47 本頁面
【正文】 關(guān)注者，節(jié)省相應(yīng)的廣告費(fèi)用。 建議營銷策略： 營銷的重點(diǎn)應(yīng)為與項(xiàng) 目相鄰的海事學(xué)院、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院以及南京藥科大學(xué)的學(xué)校老師。 通過對高校樣本的分析，一般 50%在 120/ m178。銷售，后期均價(jià)應(yīng)在 3500/m178。同時各高校對各購房員工 ,均給予購房貨幣補(bǔ)貼 ,激發(fā)了高校教師的購房力 ,而大學(xué)城的住宅配套國家均采用了較低的容積率 ,比例 05地塊 ,總建房面積 約 為 50萬平方米 ,依平均 100 m178。) 容積率 住宅層高 米 總居住戶數(shù) 462 戶 總居住人口 1502 人 覆蓋率 % 綠地率 42% 機(jī)動車停車位數(shù) 300 輛 自行車庫面積 3000 m178。 計(jì)容積率建筑面積 58690 m178。 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 依據(jù)科學(xué)園對項(xiàng)目 周邊的整體規(guī)劃，由于項(xiàng)目處在方山至青龍山的景觀軸線上，位置重要，規(guī)劃容積率為 , 二類居住用地 ,總建筑面積約為 萬平方米 ,其中住宅 面積約為 56000 平方米 ,商業(yè)會所配 5 套面積為 3000 平方米。 需求背景 由于大學(xué)城的市政配套基本成型 ,各高校也加大了對校區(qū)的投資建設(shè) ,特別是大學(xué)城的學(xué)?；緸楸静窟w移 ,其教職工的生活、工作、消費(fèi)基本在大學(xué)城內(nèi)，近期涉及園區(qū)的商業(yè)配套用地已經(jīng)陸續(xù)掛牌。目前已有南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院、南京交通技術(shù)學(xué)院、江蘇海事學(xué)院、南京曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院等七所高校已正式開學(xué)，有近六萬名大學(xué)生在讀， 2021年 將形成 12 萬名在校生的規(guī) 模。南京處在我國東西大動脈長江與南北大動脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，是“東南門戶，南北咽喉”，地理位置顯要。南京境內(nèi)有高山、有長江，有河流、有湖泊。南京下轄十一區(qū)、二縣，面積6597 平方公里，全市人口 640 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 443 萬人，城市化水平 71%。 學(xué)府風(fēng)景”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、總 論 （一）項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱： 中浩 學(xué)府風(fēng)景 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 和范圍 編制 依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522021） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 （ GB500092021） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 （ JGJ94－ 94） 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500032021） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB500102021） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB500112021） 《建筑給 水 排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152021） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB500961999） 2021 版 《住宅建筑規(guī)范》（ GB503682021） 《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ DGJ32/J262021） 《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》 （ DGJ32/J162021） 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ JGJ/T1692） 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5004595） 《居住區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ32/J112021） 《住宅小區(qū)通信配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ32/J172021） 南京江寧科學(xué)園管委會提 供的項(xiàng)目地形圖、紅線圖、規(guī)劃要點(diǎn)以及項(xiàng)目周邊規(guī)劃配套、園區(qū)總體規(guī)劃資料； 江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院提供的教師購房信息資料以及地質(zhì) 2 勘察資料 可研報(bào)告編制的范圍 本可研報(bào)告主要論證下列問題： 對本項(xiàng)目 建設(shè)必要性的論證； 項(xiàng)目擬建規(guī)模； 工程建設(shè)方案論證及建設(shè)進(jìn)度安排和建議； 工程投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析 ,解決項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合理性。南京是國家級歷史文化名城，具有 2470 年歷史，先后有十個朝代和政權(quán)在此建都。自然景色壯麗秀美，山水城林融為一體，城市空間尺度宜 人。 江 寧是江蘇省會南京的新設(shè)區(qū)，總面積 1567 平方公里，管轄 18個鎮(zhèn)、 萬人口 ,區(qū)位優(yōu)越 ,基礎(chǔ)設(shè)施完備 ,江寧從東西南三面環(huán)抱南京 ,城區(qū)位于南京南側(cè) ,交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) ,境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場高速公路、寧杭公路、 104國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京 祿口國際機(jī)場座落境內(nèi)，擁有長江黃金水道，距長江最大的內(nèi)河道 — 新生圩港僅 17公里。 大學(xué)城 配套的資源共享區(qū)規(guī)劃面積達(dá) 100萬平方米，位于大學(xué)城 4 的核心地帶，包括 投資 10 億元興建的體育中心，同時還有 電子網(wǎng)絡(luò)化圖書館，共藏書 2200萬冊。 特別地鐵 1號線南延至大學(xué)城 ，使沿途樓盤價(jià)格大幅上升，特別是 緊挨 科學(xué)園的天元路周圍的天元吉地 、萊茵東郡等樓盤均大面積熱銷，價(jià)格達(dá) 4000 元左右 。根據(jù)業(yè)主提供的信息，此地塊上市掛牌的時間初步為 2021 年 9 月，建設(shè) 周期為 2 年。 (其中 住宅 53210 m178。 (三 )問題與建議 根據(jù)現(xiàn)場查勘以及對項(xiàng)目周邊配套環(huán)境的了解 ,目前項(xiàng)目存在的問題 : 交通不便：現(xiàn)大學(xué)城僅有公交南金線，至光華門，周邊學(xué)校的學(xué)生出行不便，教職工上下班均依靠各自學(xué)校的班車 ，交通工具單一； 場地現(xiàn)狀起伏大， 近 1/3 面積為水塘， 總體地勢低， 平均比學(xué)六路低約 2 米，局部 持力層 破壞，場地回填土方量大，地基處理不可避免產(chǎn)生徐變沉降，對后期房屋質(zhì)量產(chǎn)生不可避免的影響； 周遍市政管線配套不健全，給項(xiàng)目后期的成本控制帶來不可避免的影響，成本相對城市里的項(xiàng)目要增加市政管網(wǎng)的建設(shè)投入，此費(fèi)用由于涉及供電、自來水、煤氣和通訊配套，費(fèi)用可觀，應(yīng)引起業(yè)主的高度重視。/戶考慮 ,為 5000戶 ,而周邊的 醫(yī)科大、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院和海事學(xué)院的潛在購房群為 4000 戶，剩下的 20%通過外來人群自住或出租等方式完全可以消化。市場消化周期不長。的建筑面積 ， 40%在 140180/ m178。 根據(jù)科學(xué)園提供的 關(guān)于項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn)，產(chǎn)品模式建議考慮退臺式的花園洋房，設(shè)計(jì)層高為 5層，每棟建筑物均考慮南北兩個入戶口，南入口首層通過獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式 ， 2層以上通過外接樓梯進(jìn)入家中，使家的歸屬感更 8 強(qiáng)。 由于整個地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格從宏觀角度看，必然上漲，在一期加快建設(shè)初露雛形時，應(yīng)對產(chǎn)品的賣點(diǎn)進(jìn)行有效的訴求：露臺、庭院、共享空間、帶有中式風(fēng)格的景觀、具有 高校資源利用的外部條件、寧杭線的預(yù)期建成、地鐵線的南延等，同時在解決交通問題上采取超前考慮，必然拉伸銷售價(jià)格；由于此項(xiàng)目與中浩公司以往的購買群不具有聯(lián)關(guān)性，上述第 2點(diǎn)涉及的已經(jīng)定購
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