【正文】 的供給主導(dǎo)了需求，開發(fā)商占主導(dǎo)地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購(gòu)房者的選擇余地不大，在供不應(yīng)求的情況下，購(gòu)房者較能夠容忍對(duì)樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對(duì)而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對(duì)多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。3. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況價(jià)格是商品需求實(shí)現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。對(duì)南京購(gòu)房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下圖：圖 16 　 購(gòu)房者期望價(jià)格對(duì)比圖（單位：元/平米）18 / 72%%%%%%%3500以 下 % % % %35005000 % % % %50007000 % % % %7000以 上 % % % %第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度 由上圖可見，35005000 元/平米之間的中檔房的市場(chǎng)需求比例最高，接近50%。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理接受價(jià)位逐漸提高，一方面是因?yàn)橄M(fèi)者收入在增加，更主要的是消費(fèi)者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價(jià)格，所以 5000 元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢(shì)，而對(duì)3500 元/平米以下的期望比例趨于下降。%%%%%%%350以 下 % % % %350500 % % % %500700 % % % %700以 上 % % % %第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度19 / 72第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來(lái)看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了2022 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)，對(duì)商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了 2022 年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。一、2022 年市場(chǎng)供給總量1. 商品房開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導(dǎo)角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)。2022 年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2022 年住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，同比增長(zhǎng) %；辦公樓投資 億元，同比下降 %。2022 年全市房地產(chǎn)施工面積 萬(wàn)平方米，其中新開工面積 780 萬(wàn)平米，商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，與 2022 年相比下降了 10%。2022 全市批準(zhǔn)上市商品房面積為 598 萬(wàn)平方米（包括江寧、江北和六合） ，其中城中城地區(qū)為 368 萬(wàn)平方米，與 2022 年數(shù)據(jù)持平。表 2—1 1995—2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo)年份 固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅開發(fā)投資房地產(chǎn)施工面積住宅施工面積房地產(chǎn)竣工面積住宅竣工面積住宅交易面積20 / 72(億元) （億元） （億元） （萬(wàn)㎡） (萬(wàn)㎡) （萬(wàn)㎡） （萬(wàn)㎡） （萬(wàn)㎡）1995 /1996 1781997 2151998 2531999 2022 2022 111 1053 2022 2022 從表中可以看出：2022 年以來(lái)，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在 24%左右，和全國(guó)的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)。從這個(gè)角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說(shuō)是過(guò)熱。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)檗k公樓投資開發(fā)處于低谷時(shí)期，不但沒(méi)有趕上整個(gè)房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。圖 2—1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積增長(zhǎng)率示意圖從上圖可以看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢創(chuàng)造高潮，特別是從 1999 年以來(lái)，投資增速不斷上升。目前南京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長(zhǎng)速度和竣工面積增長(zhǎng)速度對(duì)比可以看出，雖然南京的竣工增長(zhǎng)率與銷售面積增長(zhǎng)率與 2022 年之前差不多，竣工面積增長(zhǎng)率在 1999 年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在 10%以下，不過(guò)由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，銷售面積增長(zhǎng)率自 99年以來(lái)增長(zhǎng)的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，表明需求非常旺盛，相對(duì)而言，竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在 2022 年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這就不難解釋 2022 年供需矛盾十分突20%10%0%10%20%30%40%196 197 198 199 200 201 202 203開 發(fā) 投 資 竣 工 面 積 住 宅 銷 售 面 積21 / 72出的現(xiàn)象。開發(fā)投資從 99 年以來(lái)增長(zhǎng)速度不斷上升，高于同期的竣工增長(zhǎng)速度，表明 2022 年的商品房供給將會(huì)有大的增速。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來(lái)，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)育、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極作用。但是 2022 年南京土地市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區(qū)已經(jīng)基本沒(méi)有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過(guò)轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自 2022 年以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日益火爆，需求高速增長(zhǎng)。然而土地供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需求增長(zhǎng)的速度，土地的供應(yīng)不足導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)的火爆。面對(duì)老百姓對(duì)不斷增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。2022 年經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)，采用招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場(chǎng)化運(yùn)作方式共出讓土地 公頃，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積 62 幅，共 公頃，成交金額 億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。表 2—2 2022 年—2022 年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬(wàn)平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長(zhǎng)率 轉(zhuǎn)讓金額（億元）2022 / 2022 122% 2022 536% 2022 281% 3. 2022 年存量房供應(yīng)狀況從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，存量房（即二手房）市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過(guò)超市、銀行之勢(shì)。由于商品房?jī)r(jià)格不斷走高，供應(yīng)無(wú)法滿足需求，而且總房?jī)r(jià)超過(guò)部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部分購(gòu)房者購(gòu)買存量商品房。2022 年存量房交易全面超過(guò)商品房，2022 年全市存量房交易共 萬(wàn)件，交易金額 億元，比上年分別增長(zhǎng) %和%，交易面積達(dá)到 429 萬(wàn)平方米，存量房交易各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)。價(jià)格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房?jī)r(jià)上漲急于套現(xiàn)退出市場(chǎng)，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了 2022 年底，存量房22 / 72供需形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個(gè)存量房市場(chǎng)供大于求。供需比也從上半年的 逐漸縮小到 ，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2022 年存量房交易面積、件數(shù)均超過(guò)了商品房。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其商品房、存量房市場(chǎng)的交易量大致為 1：3 到 1：4，因此，南京的存量房市場(chǎng)還將繼續(xù)高速發(fā)展。4. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)情況面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，普通老百姓的購(gòu)房壓力逐漸加大，對(duì)中低收入和拆遷無(wú)處安身的居民尤為如此。南京城鎮(zhèn)居民的 2022 人均可支配年收入剛剛超過(guò)萬(wàn)元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個(gè)收入水平，讓他們購(gòu)買均價(jià)在 4000 以上的商品房對(duì)于家中有限的存款來(lái)說(shuō)幾乎是不可能，即使能夠購(gòu)買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。因?yàn)殛P(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，普通老百姓的住房問(wèn)題成為政府必須要解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒(méi)，同時(shí)也有力的拉動(dòng)了居民的消費(fèi)。希望房?jī)r(jià)下跌來(lái)滿足中低收入居民的需求在短時(shí)間內(nèi)不太可能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動(dòng)是各方面都不愿意看到的情景。因此經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房是解決中低收入居民購(gòu)房和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度在 2022 年驟然加快，2022 年全市僅僅開工建設(shè) 20 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，到 2022 年底竣工包括 6 個(gè)項(xiàng)目 平方米經(jīng)濟(jì)適用房，安置了 12900 戶低收入家庭。除此以外，2022 年全年共劃撥 9 個(gè)片區(qū)近 600 畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，建設(shè)面積將達(dá)到 370 萬(wàn)平方米近 萬(wàn)套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購(gòu)房壓力，改變目前中低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。盡管 2022 年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無(wú)法滿足市場(chǎng)的需要，2022 年拆遷 萬(wàn)多居民，預(yù)計(jì) 2022 年拆遷量將達(dá)到 4 萬(wàn)戶。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位置條件較好的中低價(jià)商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。二、2022 年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1. 2022 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析2022 年商品房的市場(chǎng)容量為 850850 平方米，存量房的市場(chǎng)容量為 550 萬(wàn)平方米左右，本常規(guī)研究報(bào)告僅研究商品房的供需狀況。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2022 年全市新商品房的上市面積為 598 萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng) 萬(wàn)平方米，整個(gè)商品房市場(chǎng)需求大于供給。23 / 72盡管 2022 年全年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況比較緊張，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價(jià)格總是高于上一期的價(jià)格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場(chǎng)存在著供大于求的現(xiàn)象。隨著二級(jí)市場(chǎng)的高速發(fā)展以及各種鼓勵(lì)政策出臺(tái)，存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及 2022 年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2022 商品房供給量將比 2022 年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況得到改變。2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來(lái)分析，通過(guò)比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于 1，說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供給過(guò)剩。2022 年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過(guò)比較各片區(qū)供需狀況，市場(chǎng)各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場(chǎng)狀況，避免造成資源的浪費(fèi)。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測(cè)資料，結(jié)合我中心會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房需求數(shù)據(jù)，得出 2022 年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。圖 22 2022 年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022 年各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中、城東和城北片區(qū)。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，需求落后于供給 30%供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)，供給份額比需求份額高約一半 27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有數(shù) 城 東 城 南 城 北 河 西 城 中 江 寧 、 江 北供 需 比24 / 72個(gè)大盤在開發(fā)，但 2022 年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢(shì)河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的一半 44%。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在 2022 年發(fā)生了一些變化，如圖。圖 23：2022 年河西片區(qū)全年供需比走勢(shì)圖 2022 年底，河西土地供應(yīng)大幅上升，同時(shí)奧體中心片區(qū)樓盤開始全面啟動(dòng)，有數(shù)個(gè)大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費(fèi)心理，致使供給緊張狀況有所緩解。3. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論消費(fèi)者還是開發(fā)商都對(duì)市場(chǎng)價(jià)格非常敏感，商品房?jī)r(jià)格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的價(jià)格層次容量供需比是該價(jià)位檔次內(nèi)總供給面積與該價(jià)位檔次內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于 1，說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過(guò)剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：圖 24 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/平米） 3500以 下 35005000 50007000 7000以 上供 需 比抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,中低檔價(jià)位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500 元以 350以 下 350500 500700 700以 上供 需 比 河 西 片 區(qū) 供 需 第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度25 / 72下/平米價(jià)位段區(qū)間商品房供給需求份額比僅能滿足供給需求份額高約 2 的 8 個(gè)