【正文】 賃面積不低于 18000 ㎡ （含地下車庫），銷售面積約為 14000㎡ 。 坡地滾石 —— 借助各類公關(guān)活動(dòng)，引起社會(huì)公眾尤其是經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營者的高度關(guān)注，以強(qiáng)勢酒店組合形象提升項(xiàng)目投資價(jià)值，突破投資心理屏障。 根據(jù)以上思路，結(jié)合實(shí)際測算結(jié)果，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目開發(fā)投資的資 金 來 源 渠 道 以 及 比 例 如 下 ： 投資組合示意圖（單位：萬元）3000300030006000自有資金 銀行貸款 銷售收入再投入 富余資金 根據(jù)以上比例安排資金使用，具有足夠的項(xiàng)目再生能力。要協(xié)調(diào)這四方的利益首先是酒店投資者和酒店經(jīng)營者能否在以后的酒店經(jīng)營中獲得可觀的、穩(wěn)定的收益，而強(qiáng)勢酒店機(jī)構(gòu)的介入是維持酒店經(jīng)營穩(wěn)定并且長期獲利的強(qiáng)有力的保證。 在滿足了酒店經(jīng)營者、投資者和金融機(jī)構(gòu)的利益后，也就保證了公司在本項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)上的根本利益。對于一個(gè)以專業(yè)化運(yùn)營酒店地產(chǎn)為己任的開發(fā)商而言，這就是最為可貴的市場財(cái)富！ 第第 三三 部部 分分 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 評評 價(jià)價(jià) 與與 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 分分 析析 第第 九九 章章 項(xiàng)項(xiàng) 目目 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 評評 價(jià)價(jià) 第第 一一 節(jié)節(jié) 建建 設(shè)設(shè) 資資 金金 籌籌 措措 方方 案案 和和 投投 資資 估估 算算 一、項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措方案 為了使該項(xiàng)目有足夠的建設(shè)資金作保障 ,擬通過三個(gè)方面來籌措建設(shè)資金。 強(qiáng)勢酒 店機(jī)構(gòu)帶 動(dòng)商業(yè)氣 氛活躍，投資者利 益獲得保障，順利實(shí)現(xiàn) 萬平米 商業(yè)面積 銷售 54 年共計(jì)獲得收益不低于 13000萬元。目前西安市場大型酒店物業(yè)的營銷價(jià)格在 45 元 ―― 50 元 /㎡ 左右，建議公司以價(jià)格杠桿為主要競爭手段之一，以保證投資本項(xiàng)目的投資者能夠獲利為主要心態(tài)。本項(xiàng)目的整體運(yùn)作思路都必須遵循酒店地產(chǎn)開發(fā)的這一基本規(guī)律。 但是，物業(yè)發(fā)展有限公司作為專業(yè)化的酒店地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，為順應(yīng)西部大開發(fā)的發(fā)展趨勢，加強(qiáng)地區(qū)酒店結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足政府城市運(yùn)營戰(zhàn)略整體部署的需要，市場化的資本擴(kuò)張是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展 的前提保證。 營營 銷銷 促促 進(jìn)進(jìn) 我們從本項(xiàng)目的立項(xiàng)那天開始，就立志要做最好的酒店地產(chǎn) 項(xiàng)目，但是，僅僅有了好的構(gòu)思還不足以滿足營銷的需要，我們還必須讓好的產(chǎn)品獲得市場的認(rèn)可，如何才能讓好的項(xiàng)目迅速成為具有旺盛的市場生命力？ —— 迎合投資心理、規(guī)避市場抗性、迅速收回資金、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展 莊家造勢 坡地滾石 應(yīng)時(shí)順勢 速戰(zhàn)速?zèng)Q 47 莊家造勢 —— 整合市場各方優(yōu)勢資源，形成有利于我的市場態(tài)勢，為項(xiàng)目的順利銷售營造市場空間。同時(shí)借助其品牌號召力有效帶動(dòng)商場其它部分的銷售，并通過它們的長期經(jīng)營聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項(xiàng)目其它經(jīng)營投資者的利益。 通過各種戶型 的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時(shí)有效降低酒店經(jīng)營成本，從而能夠給消費(fèi)者更大的讓利空間，同時(shí)由于有全國性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進(jìn)入，不但能降低消費(fèi)者的消費(fèi)成本，而且能夠滿足不同消費(fèi)者的需求，為消費(fèi)者提供更多的優(yōu)惠空間。 ； 2021 年 8 月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進(jìn)行裝修工作； 1 2021年 12月份內(nèi)外裝飾工程基本完工，設(shè)備安裝調(diào)試開始； 40 1 2021 年 2 月份竣工并正式移交被招商單位進(jìn)行裝修及開業(yè)準(zhǔn)備。該項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、定點(diǎn)圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國有土地出讓批復(fù)等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實(shí)施動(dòng)遷、建設(shè)的條件。因該項(xiàng)目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。 35 按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心 地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。 經(jīng)營時(shí)間：晚上 19： 00左右到第二天 1： 30左右。 暢銷品牌：上島咖啡 20元 2040 人 /天 上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18元 2040人 /天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18元 2040人天 口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78 元 1020 人 /天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20 元 510 人 /天 味純 巴西咖啡 20元 /杯 30元 /壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 100 人左右 價(jià)格合理、口感好 32 薯?xiàng)l 3 元 60人左右 價(jià)格便宜、口感好； 茶 3050 元 /壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百 威啤酒 15元 /小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元 /壺 價(jià)格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查 規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 1000 m2至 3000 m2左右。 茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查 規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營規(guī)模普遍在 30 m2至 400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在 100— 120人左右。 消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以 18— 40 歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 18— 50歲之間。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客 戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準(zhǔn)的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個(gè)非常重要的因素。 由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引 進(jìn)星級酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、 23 西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。 從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定 上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲什阶苑?、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元 —— 酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。 整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店 根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價(jià)格，由于整個(gè)市場價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（ 15001800萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的 原因其 17 實(shí)是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。 客房高、中、低檔次比例18%66%16%高檔中檔低檔 15 酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次 調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%），其次是旅行游客（ 26%），兩者合計(jì)占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主 要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。 酒店平均入住率15 .8%5. 3%31 .6%26 .3%10 .5%10 .5%90 .0085 .0075 .0065 .0055 .0045 .00 酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以 20m2 居多 14— 28m2 均有分布 本次調(diào)查顯示， 20 家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為 20m2左右，其中面積從 14— 28m2均有一定的分布。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個(gè)酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持 較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。（調(diào)查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局、西安黃頁、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對三星級及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過 15%；對酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店 10 客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過 20%。 以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。 消消 費(fèi)費(fèi) 形形 態(tài)態(tài) 與與 觀觀 念念 變變 化化 分分 析析 ：： ? 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。 成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。在此興建“ 大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級賓館、飯店、商場、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。 項(xiàng)目總地價(jià)為 萬元 (含土地出讓金 )。尤其對于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對完善的回款還貸措施。南接西安核心商業(yè)街 —— 東大街，北出門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志 —— 大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。 計(jì)劃建設(shè)周期 2年。 根據(jù)物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。西安古老而神秘的文化、 6 高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國各地的旅游人士前來。 7 根據(jù)交通 部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬輛，并且仍然以平均每年 6 萬輛的速度遞增。 ? 從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： ① 、酒店的布局在各 個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%— 80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的 20%— 25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。 西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計(jì)算（每天入住率定為100%），全年 365天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬余人次，而 2021年西安全年共接待游客達(dá)到 1685萬人次，在這 12 1685萬人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在?