西安萬科房地產(chǎn)企業(yè)的運行程序設(shè)計(存儲版)
【正文】 業(yè)具有投資大、周期長、風(fēng)險大的行業(yè)特點，房地產(chǎn)項目的初期正確決策是房地產(chǎn)項目成功的首要條件。因此，萬科公司借鑒西方管理經(jīng)驗。 房策天下地產(chǎn)思想庫 服務(wù)規(guī)范化 萬科人懂得要在市場競爭中取勝，就要從過去的物業(yè)管理的思路中跳出來。 對于經(jīng)營班子來說，壓力更大了。 二是他們要把工程技術(shù)的領(lǐng)先地位保持下去。 五是土地儲備問題。從發(fā)展的角度考慮，萬科的物業(yè)管理肩負兩大重任：進一步豐富物業(yè)品牌內(nèi)涵，以此來幫助萬科樓盤的銷售；通過擴大物業(yè)管理規(guī)模、輸出多種形式的管理服務(wù)來增加收入。 二是加大培訓(xùn)力度。當(dāng)許多房地產(chǎn)公司還處在完全由領(lǐng)導(dǎo) “拍腦袋 ”決策項目的時候，西安萬科公司早就意識到了項目決策必須以科學(xué)的市場分析和正確的項目策劃為依據(jù)，也就是萬科人所稱的 “決策科學(xué)化 ”。 早在凱旋廣場 建設(shè)過程中，萬科就提出了對項目實行橫向的 “三個方面 ”和縱向的“三個階段 ”相結(jié)合的以全面項目管理為特色的程序化管理模式。引入房策天下地產(chǎn)思想庫 現(xiàn)代規(guī)范服務(wù)概念。從自身利益看，經(jīng)營者往往持有比員工高出幾倍的股份，公司經(jīng)營業(yè)績不好，不但無法向股東交差，自己的損失也將 十分慘重。要實現(xiàn)新的創(chuàng)新，包括規(guī)劃、設(shè)計、工程、材料采購和成本控制在內(nèi)都要追求新的創(chuàng)新，他們的房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)要始終比別人領(lǐng)先 2年。土地資源，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，是一種重要優(yōu)勢。 建立人才培養(yǎng)機制 要實現(xiàn)目標(biāo)，人的因素是最重要的。培訓(xùn)要力爭將企業(yè)文化、企業(yè)目標(biāo)與部門 的業(yè)務(wù)知識需求、個人發(fā)展的需求緊密結(jié)合起來，培育具有萬科特色的人才。 。可以肯定的說：優(yōu)秀的產(chǎn)品背后是一大批優(yōu)秀的人才。萬科的物業(yè)管理，已經(jīng)成為西安同行中的佼佼者。通過 23年的努力，在全 國一些重要城市開辟新戰(zhàn)場。從用戶的層面看，大眾性的、大眾需求的商品房，仍然占有最高的需求比例，市場潛力很大。因此，員工會自覺地努力工作，求得公司的迅速壯大與發(fā)展。 推行以全面項目管理為特色的程序化管理是萬科地產(chǎn)走向?qū)I(yè)化的一個重要方面，目前萬科人正在努力進一步完善這一管理制度。 管理程序化 工程監(jiān)理是一項需要全面和扎實專業(yè)知識的工作，工程監(jiān)理大有潛力可挖。 三是建立獎懲制度，對在某些方面取得突出成績的員工予以獎勵。充分鼓勵和肯定有能力的人，為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。物業(yè)管理是他們房地產(chǎn)綜合優(yōu)勢的重要組成部分。 四是擴大開發(fā)區(qū)域。 一是萬科地產(chǎn)的產(chǎn)品線，必須從中高檔住宅延伸到大眾性住宅。 利益共同化 員工自己持有股份，就會主動去關(guān)心企業(yè)的效益與發(fā)展，就具有了企業(yè)員工和股東的雙重身份，享受按勞分配和按資分配的雙重利益。管理科學(xué)釋放出巨大能量。在環(huán)境設(shè) 計上，也突出表現(xiàn)了萬科人不斷創(chuàng)新、追求個性化設(shè)計的特點。 二是要與員工多溝通，多指導(dǎo)幫助。 一是大力推進和完善員工的激勵機制。 六是物業(yè)管理要繼續(xù)向外拓展，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。這可以擴大他們的收入來源，提高他們在地產(chǎn)行業(yè)的知名度。 那么，怎樣提高這些核心競爭力呢？以下幾方面是重點。正是萬科物業(yè)管理人員這種高度的專業(yè)知識水準(zhǔn)，為鑄就萬科地產(chǎn)品牌做 出了貢獻。 凱旋廣場之所以能夠給萬科公司帶來較高的收益，一個原因如果說是通過專業(yè)化營銷達到了較高的售價的話，另一個原因就是通過立體化項目管理，優(yōu)質(zhì)、如期、成本合理地完成了項目。 設(shè)計個性化 萬科地產(chǎn)持續(xù)力求技術(shù)創(chuàng)新、追求個性化設(shè)計，引導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)潮流。 一是加強對員工的正面激勵。 我公司今年在培養(yǎng)人才方面將有新的舉措。 然后，有計劃地增加土地儲備。向外提供房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化服務(wù)。正是這些能力的綜合，萬科公司才創(chuàng)造出了凱旋廣場、這樣的住宅精品。對于小區(qū)設(shè)備管理人員，他需要熟知小區(qū)內(nèi)水、電、煤 氣、防火、防盜報警等各種設(shè)備的專業(yè)知識；對社區(qū)文化組織者，必須對小區(qū)的管理者，更是需要具有相當(dāng)?shù)姆蓪W(xué)、社會學(xué)的知識。實踐證明，這種管理模式對凱旋廣場的優(yōu)質(zhì)、按期完成發(fā)揮了重要作用。 隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn) “營銷時代 ”逐漸走來，萬科高度專業(yè)化營銷水平必將成為市場競爭的銳利武器。對每一個廣告方案要經(jīng)過仔細的推敲；在廣告發(fā)布前，對媒體要進行深入調(diào)查；在廣告發(fā)布后，對廣告的效果還要跟蹤、分析。工程監(jiān)理人員對項目開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)所需的工期、費用都進行仔細的測算，編制了詳盡的工程進度和投資控制計劃，爭取縮短工期和嚴(yán)格控制成本。 在現(xiàn)代規(guī)范物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)管理也同樣需要高度專業(yè)的知識。 西安萬科房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展戰(zhàn)略 提高房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力 核心競爭力是那些使企業(yè)比別人更強的東西，大致包括這樣六點，把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)況極其變化趨勢的能力；進行市場細分和客戶定位的能力；根據(jù)客戶需求進行規(guī)劃、設(shè)計的能力；對工程質(zhì)量、成本和進度進行控制的能力。 三是要擴展業(yè)務(wù)開發(fā)空間。為此，需要研究現(xiàn)有地產(chǎn)項目的開發(fā)速度、未來地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域選擇、土地價格變化趨勢、合理的儲備周期、儲備成本等因素。如果
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