【正文】 天花園 多層 1250 起 1550 110168 60 聯(lián)排別墅 2500 起 2700 258267 25 獨立別墅 2650 起 2950 319335 18 雅荷渡假山莊 350 畝 多層 1350 22157 1786 別墅 1500 165236 雅荷花園 82 畝 多層 1680 起 1850 147337 540 雅荷智能家園 三期 180畝 小高層 2700起 2900 106179 1350 雅荷城市花園 148 畝 多層 2050 起 2200 33230 280 萬國金色家園 48 畝 小高層 2150 起 2400 96130 340 多層 2030 起 2100 85126 304 3． 7 板塊市場房地產(chǎn)綜合指標統(tǒng)計及分析 板塊市場綜合指表分析 價格水平 物業(yè)及建筑型態(tài) 規(guī)模水平 客源 樓盤數(shù)量 主力戶型 住宅 3000 以下 主要以小高層及高層為主，靠未央湖區(qū)域有別墅的入市 百畝以上的大盤為主 主要是市區(qū)的中高端消費群 數(shù)量不多 ,以大盤 為主 大面積的三室二廳為主 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 別墅 3000— 6000 左右 3． 8 板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點分析 城北板塊先規(guī)劃，后開發(fā)，土地儲備大。 發(fā)展期 1 北二環(huán)建成，未央路的拓寬等交通配套的投入改善交通環(huán)境 2張家堡廣場等商業(yè)配套的投入改善生活配套環(huán)境 3西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展開始為板塊發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)支持 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) n 城北板塊的基礎(chǔ)配套環(huán)境已得到很大的改善，交通和基礎(chǔ)生活配套已完善，房地產(chǎn)市場圍繞已 投入的設(shè)施發(fā)展，已形成未央路與北二環(huán)，太華路，城運村等項目密集地帶。 4 商業(yè)項目不發(fā)達。 2． 5 板塊市場房地產(chǎn)綜合指標統(tǒng)計及分析 價格水平 物業(yè)及建筑型態(tài) 規(guī)模水平 客源 樓盤數(shù)量 主力戶型 在 3000 左右 以小高層為主，居住密度較低 千畝以上的超大型社區(qū)，但為數(shù)不多 輻射面較廣，主要是西安的高薪中低年齡人仕 目前數(shù)量不多，靠高新開發(fā)區(qū)的較為集中 以大面積的二室二廳和三室二廳為主 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 2． 6 板 塊市場的發(fā)展趨勢分析 長安中心板塊將隨著長安科技園片區(qū)的發(fā)展，將出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的高潮。長安區(qū)大學(xué)城的建立，更引起投資 者的注目。 2 將成為長安板塊連接城區(qū)的重要橋頭堡。加上土地供應(yīng)量的減少，將導(dǎo)致房價的持續(xù)升高。板塊內(nèi)的房地 產(chǎn)項目價格水平高，屬于西安市場的高中檔項目密集板塊。二環(huán)外連接丈八東路。 二、西安房地產(chǎn)板塊市場發(fā)展分析 1．城南板塊 1． 1 板塊市場背景分析 片區(qū) 區(qū)位在板塊中地位 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 西高新 現(xiàn)時的核心發(fā)展區(qū)位 l 價格水平高，高中檔項目密集，房地產(chǎn)主軸線在高科路和科技 路 l 發(fā)展方向西移南擴，開始以大盤和高價位的中小高檔項目為主 l 科技路與高新路 CBD 區(qū)正形成，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 l 部分住宅項目具備新概念的商住形式 l 片區(qū)內(nèi)的 CBD 區(qū)將形成，對區(qū)內(nèi)住宅項目和商業(yè)項目產(chǎn)生支持 l 房地產(chǎn)項目將以大盤和高價高檔中小規(guī)模項目為主，商業(yè)地產(chǎn)功能主要在于以商務(wù)寫字樓為主。 5．西安房地產(chǎn)總體價格分析 5． 1 板塊價格分析 西安的總體市場價格約在 29003000 元 /㎡，主要體現(xiàn)在城東、城南、城西及城北的四個板塊（城北較為偏低）。城區(qū)板塊在售項目不多。中低收入人群市場還未釋放，現(xiàn)時較高水平的價格水平將有下調(diào)空間。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 特征五：城中村問題，集資房問題是制約商品房住宅市場發(fā)展的瓶頸，尤其是對于城西及二環(huán)以內(nèi)。 西安南部的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱“西高新”）和北部的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來成為拉動整個城市經(jīng)濟提升的龍頭，而其中又以“ 西高新區(qū)”的發(fā)展和建設(shè)最為迅猛，成為區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)的典范，對周圍地塊展影響深遠。因此目前西安旅游收仍以國內(nèi)游客為主。 資料：西安的主要旅游資源 類型 代 表 歷史文化 西安見證了華夏文明的發(fā)源、古代王朝的盛衰和中國革命 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 的烽火，每一個歷史階段都為其遺留了大量珍貴文化遺產(chǎn)。而各地政府實際操作能力只有土地的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，所以與具有實操能力的房地產(chǎn)開發(fā)商整合，使其提升為城市運營商，加入到城市運營的行列。 五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢研究 西安城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢將由三個方面的因素共同作用的結(jié)果來確定。２號線路從張家堡至韋曲；３號線路從火車站至高新區(qū)；４號線從南二環(huán)三環(huán)之間穿越一環(huán)、 5 號線貫穿南郊。 4． 3 公路 資料 1： l 西安是僅次于北京的全國第二大公路交通樞紐，共有 9 條國道呈放射狀通往全國各地； l 西安現(xiàn)有公路 2800 多公里，東線、西線有高速公路，北線有高等級公路； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) l 西安市擁有出租車 1 萬多輛，用于接待海外旅游者的大中型豪華轎車近千輛。近期西北航空公司已被東方航空公司兼并，組建中國東方航空集團公司，公司資產(chǎn)總額 473 億元，圍繞上海、北京、廣州三大中心，以華東地區(qū)為腹地，以西安、昆明為兩翼，拓展西北和西南市 場。如何將這些寶貴的資源轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的生產(chǎn)力，應(yīng)用到西安如今的城市發(fā)展建設(shè)中，將成為一個重要的課題。 資料 1： 全市共有各類高等院校 40 多所， 10 多個博士后科研流動站，約 100處博士學(xué)位授予點和 300 多處碩士學(xué)位授予點，其中著名的西安交通大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)、西北大學(xué)等高校每年為國家培養(yǎng)大批的現(xiàn)代化人才，成為名副其實的“人才的搖籃”。 四、西安的社會環(huán)境 1．歷史文化對西安的影響 中國是世界四大文明古國之一，西安則是中國的六大古都之一。 資料 2： 西安市在崗職工工資水平：截止 2021 年年底，西安全市職工共計 13 萬人，勞動報酬總額為 139 億元人民幣，在崗人員年平均工資 12138 元。 結(jié)論： 2021 年上半年，全市經(jīng)濟增長速度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，財政收入較快增長，貸款力度加大，居民收入穩(wěn)定增加，良好經(jīng)濟形式為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。 2．西安經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 自 ***總書記在古城西安發(fā)出了西部大開發(fā)的總動員令至今，作為“橋頭堡”的古城西安無論是在城市建設(shè) 、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、投資環(huán)境的優(yōu)化等方面都取得了長足的進步，為進一步吸引投資、發(fā)展經(jīng)濟奠定了基礎(chǔ)。高新技術(shù)與旅游是其城市的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。同時，西安自建國以來就是我國重要的國防工業(yè)基地、科技研究基地和高等教育基地，其綜合科技實力在全國排名第三位。因此西安作為新亞歐大陸橋中國段上規(guī)模最大、綜合實力最強的城市具有承東啟西、連接南北的戰(zhàn)略地位，是中國政府實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動作用的城市之一。 資料 2： 西安市截止到 2021 年 6 月未各類經(jīng)濟指標： l 全市 GDP 比去年同期增長 ％； l 全市工業(yè)綜合經(jīng)濟效益指數(shù) 點，比一季度提高 個百分點，比去年同期提高 個百分點； l 上半年全市完成地方財政收入 億元，同比增長 ％； l 全市地方財政支出 億元，同比增 長 ％； l 金融機構(gòu)存款余額 1966 億元，比年初增加 186 億元；金融機構(gòu)貸款余額 1440 億元，比年初增加 116 億元，同比多增 10 億元； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年同期增長 ％；人均消費支出增長 ％；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金比上年同期增長 ％。存、貸款的增幅均高出陜西省及西北五省區(qū)的平均水平。 資料 5：西安近三年人均購房與建房支出比較 年份 2021 年 2021 年 2021 年 人均購房與建房支出 270 元 290 元 415 元 結(jié)論： 2021 至 2021 年西安人均購房與建房支略有上升，而 2021 年增幅達到 %，說明西安房地產(chǎn)市場自 2021 年開始啟動，工薪階層的購買力開始釋放出來，依據(jù)沿海城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，這一階段大致可 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 持續(xù)五年左右的時間，因此目前西安房地產(chǎn)市場正處于一個上升階段，該階段預(yù)計可再持續(xù)兩到三年，這正是房地產(chǎn)開發(fā)的大好時機。體現(xiàn)在城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)的建設(shè)上就表現(xiàn)為與省會城市、西北部經(jīng)濟、政治、文化中心這一定位極為不符的滯后。 問題及建議： 無論是 作為高教基地還是科研基地，都是來自于多年前國家計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，并非西安自身依據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展方向有意而為，因此至今仍帶有計劃經(jīng)濟的烙印。 航空公司 西北航空公司、中國聯(lián)合航空公司西安公司、長安航空公司的總部都設(shè)在西安。同時西安的中心城市地置也將進一步得到鞏固和加強。規(guī)劃中共有５條線路，全長１２０余公里，其中 1 號線西至咸陽，東連臨潼兵馬俑，是最具前景的一條線路。 西安外部交通（航空、鐵路、公路）較為便利，為其向國際化城市的發(fā)展提供了可靠的保證，但 市內(nèi)交通（道路、公交、地鐵建設(shè)）相對還較為滯后，雖然政府目前已開始加大市內(nèi)道路及地鐵建設(shè)的投資力度，但徹底轉(zhuǎn)變這一面貌還有待時日。 第三層面：生活因素 從城市運營方向來看，目前城市運營成為各城市規(guī)劃和發(fā)展的最高層次。 六、相關(guān)支柱性產(chǎn)業(yè)的研究 1．西安旅游產(chǎn)業(yè)調(diào)研 1． 1 西安的旅游資源 西安是聞名全國乃至海外的著名旅游城市，旅游資源 豐富。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 問題 1： 西安全年國內(nèi)旅游收入為 105 億元人民幣，國際旅游收入為 億美元約合 25 億元人民幣。高新產(chǎn)業(yè)已成為現(xiàn)代西安的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)變中，西安已跨出了有力的一步。 特征二：新北城運動，使城北進入全新的發(fā)展階段 特征三：浐灞河開發(fā)，啟動城東及城北的大盤開發(fā) 特征四：西咸一體化，為城西的發(fā)展和提升帶來機遇。 特征九：現(xiàn)時消費市場主體在于高中收入人群，導(dǎo)致銷售量與總?cè)丝诒壤^低。 n 東西兩個板塊中，目前在售項目都集中在二環(huán)以內(nèi)，是住宅區(qū)的發(fā)展方向。 板塊市場 大約供應(yīng)量 城東板塊 66 萬平方米 城南板塊 104 萬平方米 城西板塊 55 萬平方米 城北板塊 99 萬平方米 西高新板塊 338 萬平方米 長安板塊 156 萬平方米 曲江板塊 9 萬平方米 分析總結(jié)： n 人均居住面積和全國平均水平有一定的差距，西安市目前人均居住面積約為 11 平方米，市場需求較大； n 從 2021年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項目的市場總體供應(yīng)量是 800余萬平方米，全年銷售面積在 150 萬平方米左右， 80－ 120 平方米之間的房子較為暢銷，而且市場供應(yīng)不足；只有部分豪宅和超大戶型房子出現(xiàn)局部過剩，或者說市場需求的水平限制； n 階梯狀的市場細化還沒形成現(xiàn)，在開發(fā)的房子基本上都瞄準西安 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 市 10％左右的高收入者，普通居民的購房高潮遠沒到來，這部分的市場才是最大的； n 西安市國有大中型企業(yè) 較多，家屬樓、公房占目前住房的主體，由于市民對房產(chǎn)置換的意識不高，從而二級市場沒有發(fā)揮到太大的作用，減弱了房屋的流通，也阻礙了房地產(chǎn)的良性循環(huán)。 另一方面，西安城市化進程加快，市區(qū)擴容、道路暢通，加之政務(wù)區(qū)即將南移、開發(fā)區(qū)進一步繁榮等多項影響，更為重要的是人們居住觀念在改變，不會局限于“求近”，因而，未來距離將不再是障礙，一環(huán)、二環(huán)內(nèi)外的價格差必然日漸趨于緩和。形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位。 1． 3 板塊市場屬性 南部板塊內(nèi)的競爭更多的是西高新與中部城南片區(qū)的競爭。 1． 5 板塊市場在售重點項目分析 城南片區(qū) 項目名稱 規(guī)模 建筑類型 售價水平 均價 戶型面積 供應(yīng)量 時代華城 225 畝 高層 3300 起 3600 141153 720 鼎盛時代 10 畝 商住 3400 起 3750 80200 250 驪馬豪城 30 畝 高層 3200 起