【正文】 可能會(huì)整合改造。 4． 5 板塊市場(chǎng)在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 建筑類型 售價(jià)水平 均價(jià) 戶型面積 供應(yīng)量 交大數(shù)碼家園 1200 畝 商業(yè) 3150 起 3500 20205 215 小高層 2900 起 3100 128193 828 朝陽(yáng)天下 23 畝 高層 2950 起 3100 103237 440 東新城市花園 45 畝 高層 3000 起 3400 127281 620 青青逸景 265 畝 小高層 2100 起 2300 80260 520 聯(lián)排別墅 3350 起 3800 165270 32 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 東方星座 15 畝 高層 2850 起 3100 133179 702 朝陽(yáng)無(wú)限 20 畝 小高層 2500 起 2750 84131 380 新興 IN 家園 12 畝 小高層 2680 起 2800 92137 110 世貿(mào)大廈 39 畝 商住 3680 起 4015 86307 90 小高層 2650 起 2900 92175 65 4． 6 板塊市場(chǎng)房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計(jì)及分析 價(jià)格水平 物業(yè)及建筑型態(tài) 規(guī)模水平 客源 樓盤數(shù)量 主力戶型 高檔 中高檔 以高層、小高層及多層 主要是占地幾十畝的中小型樓盤為主 以東郊原居民及中心區(qū)的消費(fèi)群體為主 目前數(shù)量不多，主要以東二環(huán)以內(nèi)的較為集中 三室二廳和二室二廳為主 2900～ 3400 2900 以下 4． 7 板塊市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)分析 板塊價(jià)格水平較高，基本可與城南持平。市場(chǎng)目前靠近城區(qū)的主要是中小規(guī)模的住宅項(xiàng)目為主，部分商住樓。 4． 2 板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 板塊內(nèi)商貿(mào)云集、流通活躍。 3 目前開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備多，以大盤為主的發(fā)展格局已定。 1 繼續(xù)發(fā)展高中檔的中小規(guī)模項(xiàng)目 2 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)展，在次片區(qū)形成區(qū)域商業(yè)中心區(qū)。板塊內(nèi)存在依托未央湖度假區(qū)的低密度住宅區(qū)，發(fā)展將以別墅類的項(xiàng)目為主。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展正處于中期發(fā)展階段，提供的支持力相對(duì)高新對(duì)南部的支持顯得有限。 板塊市場(chǎng)的土地價(jià)格低，使開(kāi)發(fā)成本直接降低。 3． 5 板塊市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，將推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，科技產(chǎn)業(yè)將完全代替工農(nóng)業(yè)成為支柱 產(chǎn)業(yè)。 n 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展為板塊市場(chǎng)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)支持。 1 將成為城北的中央居住區(qū) CLD 和中央商務(wù)區(qū) CBD，大盤的發(fā)展將興起。 3 住宅市場(chǎng)繼續(xù)以中等規(guī)模中檔項(xiàng)目為主 4 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)將占據(jù)重要位置。 3． 2 主要發(fā)展區(qū)位及各片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展分析 片區(qū)市場(chǎng) 片區(qū)地位 發(fā)展特點(diǎn) 發(fā)展趨勢(shì) 中部片區(qū)（以北二環(huán)與未央路交界為軸心和邊界，向南到北關(guān)正街，向東到太華路） 現(xiàn)時(shí)的核心發(fā)展區(qū)位 1依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展。 隨南部板塊的發(fā)展，板塊將從南部板塊延伸帶，高新后花園一躍成為新西安市中心延伸區(qū)域的地位。 2． 4 板塊市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 在長(zhǎng)安科技園和韋曲科技園未建成以前，長(zhǎng)安板塊基本上是以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)時(shí)長(zhǎng)安區(qū)北部有長(zhǎng)安科技園區(qū)連接城區(qū)，加上韋曲科技園，大學(xué)城等產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)和投資引資，位板報(bào)塊市場(chǎng)的發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。也促進(jìn)了中心區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。 2 總體開(kāi)發(fā)量較少，土地儲(chǔ)備較多 3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，總體價(jià)格水平低 1 將是長(zhǎng)安板塊的主要發(fā)展區(qū)域，但需要被部長(zhǎng)安科技園的帶動(dòng)和承接 2 長(zhǎng)安科技園與韋曲科技園的發(fā)展，將對(duì)該區(qū)產(chǎn)生持續(xù)發(fā)展的支持 長(zhǎng)安板塊的發(fā)展重要片區(qū)位于長(zhǎng)安科技園區(qū)。 2．長(zhǎng)安板塊市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 2． 1 板塊內(nèi)各主要片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展分析 片區(qū)市場(chǎng) 片區(qū)地位 發(fā)展特點(diǎn) 發(fā)展趨勢(shì) 長(zhǎng)安科技園片區(qū) 重要發(fā)展區(qū)位 1 依托科技園產(chǎn)業(yè)基地，及對(duì)城南 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 板塊影響力的承接。 高新支柱產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了適合的消費(fèi)群體。教育和科技產(chǎn)業(yè)是南部板塊的支柱產(chǎn)業(yè)，使高收入人群集中 在南部板塊，不斷地為板塊市場(chǎng)的主力消費(fèi)階層帶來(lái)生力軍。各項(xiàng)目依托 CBD 區(qū)和高新開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展，銷售情況良好。 分析結(jié)論： 南部板塊西有西高新，中有城南，而東邊是規(guī)劃中的曲江新區(qū)，在西安城市發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)方向向南的大背景。 2. 未來(lái)的核心發(fā)展區(qū)域?qū)⑽挥跂|南的曲江新區(qū)，副心將位于高新開(kāi)發(fā)區(qū)。將成為南部板塊的核心發(fā)展區(qū)位 分析結(jié)論： 1. 目前核心發(fā)展區(qū)域位于西高新，副心位于以長(zhǎng)安路為軸線，二環(huán)內(nèi)連接朱雀大街，小寨路。形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位 l 二環(huán)外連接丈八 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 東路。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 南二環(huán)已外的西高新板塊在幾年內(nèi)的發(fā)展中已成為西 安市的重點(diǎn) CBD商務(wù)區(qū)，人氣旺、市政配套齊全，因此樓價(jià)已不受原區(qū)域性的影響，并且樓價(jià)高企。而長(zhǎng)安板塊由于地處市郊，消費(fèi)者的抗性 較大，因此樓價(jià)壓力也相對(duì)較大。據(jù)調(diào)研所得從 2021 年起未來(lái)三年現(xiàn)已開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)總體供應(yīng)量是 800 余萬(wàn)平方米，而西安市房地產(chǎn)的去年銷售量只為 150 萬(wàn)平方米左右，其供應(yīng)量已超出市場(chǎng)的消化能力。 n 西安樓市的熱點(diǎn)地段和主要地段均 在城區(qū)外，針對(duì)本案，主要對(duì)南部板塊，北郊板塊，長(zhǎng)安板塊，西郊板塊和東郊板塊進(jìn)行分析。南北三個(gè)板塊市場(chǎng)反應(yīng)了西安樓市的發(fā)展與變化。 2．西安市房地產(chǎn)板塊的劃分 目前西安市的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于在建的三環(huán)路 外環(huán) 內(nèi)，發(fā)展方向基本與城市規(guī)劃的發(fā)展方向一致，基本上是以古城墻內(nèi)的市中 心為圓心，往四周輻射發(fā)展，其中重點(diǎn)落于南部和北部。形成優(yōu)勢(shì)群體推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。 特征七：長(zhǎng)安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)的形成。 西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況特征如下 ： 特征一：城市南擴(kuò)戰(zhàn)略，促進(jìn)南部房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展?？傮w市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域集中在城南和城北。 資料 6： 2021 年不同出游目的游客所占比重 旅游目的 休閑度假 觀光旅游 探親訪友 商務(wù) 會(huì)議 健康醫(yī)療 宗教朝拜 文體交流 其他 比例 2．高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 西安擁有全國(guó)排名第四位的的高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 問(wèn)題 2： 從國(guó)際旅游收入構(gòu)成來(lái)看，其購(gòu)物和長(zhǎng)途交通和住宿為主要收入，而游覽觀光的銷費(fèi)只占極小比重。 今日西安，還是一座內(nèi)陸全方位開(kāi)放的國(guó)際大都市：累計(jì)接待的海外游客已有 600 多萬(wàn)； 100 多位國(guó)家元首和政府首腦先后訪問(wèn)過(guò)西安；并與日本、韓國(guó)、美、英、法、德、巴基斯但、伊朗，羅馬尼亞、烏克蘭等國(guó)十二個(gè)城 市建立了友好城市關(guān)系。 1． 2 西安旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前，西安市旅游業(yè)和商貿(mào)業(yè)借助西部大開(kāi)發(fā)的有利契機(jī)，發(fā)展勢(shì)頭非常迅猛。本地和國(guó)內(nèi)外一些實(shí)力雄厚的大公司掀起新 — 輪圈地運(yùn)動(dòng)，以求將來(lái)的發(fā)展。 城市遠(yuǎn)期規(guī)劃：西接咸陽(yáng)，東接臨潼，南拓長(zhǎng)安，北跨渭河至三原為 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 延伸方向形成四個(gè)城市副中心。西安的中遠(yuǎn)期規(guī)劃體現(xiàn)了對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略構(gòu)想。只有不斷擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模才能達(dá)到這一需要，需要占用更多的土地資源，原有的城市規(guī)模不僅難以滿足需求，還會(huì)限制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因 此城市向外拓展成為必然的趨勢(shì)。交通建設(shè)將為西安的城市發(fā)展提供有力的保障。 地鐵的規(guī)劃從側(cè)面反映了城市未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃和布局，地鐵一號(hào)線的規(guī)劃反映了臨潼和咸陽(yáng)對(duì)于西安對(duì)外交流的重要作用；從地鐵線路的整體布局來(lái)看，城市南部的力度要大于北面。 4． 4 地鐵 西安地鐵現(xiàn)在正處于申報(bào)待批階段。在部分新建道路上由于缺乏公交港灣，交通擁堵的狀況尤為嚴(yán)重。其米字型的布局完成后，將對(duì)西安的快速發(fā)展起到重大的推進(jìn)作用。 4． 2 鐵路 資料： 車站建設(shè) 西安火車站是中國(guó)特等客運(yùn)站之一、歐亞大陸橋在中國(guó)境內(nèi)的重要站點(diǎn)。 開(kāi)設(shè)航線 國(guó)內(nèi)開(kāi)辟 100 多條航線，并與日本東京、大阪、福岡、名古屋、廣島、新瀉、韓國(guó)漢城、中國(guó)香港、澳門實(shí)現(xiàn)直航。 目前就全國(guó)優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，與教育等其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的復(fù)合型地產(chǎn)成為發(fā)展方向，并且均取得了成功。在這一方面西安走在了其他西部城市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，這些都為西安的發(fā)展建設(shè)提供和儲(chǔ)備了大批的人力資源和技術(shù)力量。每年都有一大批重大科研成果問(wèn)世，達(dá)到或接近國(guó)際先進(jìn)水平。但同時(shí)西安作為內(nèi)陸城市，多年來(lái)遠(yuǎn)離了沿海城市所經(jīng)歷的激烈競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，又承襲 了千年古都古老文明的影響，這些體現(xiàn)在西安人身上的就是一種與世無(wú)爭(zhēng)的心態(tài)和隨遇而安的生活習(xí)慣，生活節(jié)湊較為緩慢，對(duì)外來(lái)的新生事物接觸較少。如今的西安已成為一座“天然的歷史博物館”和宗教文化中心。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 資料 4： 2021 年西安城鎮(zhèn)居民家庭基本支出情況 單位：元 年人均實(shí)際支出總額 其中 數(shù)值 所占比例 食品 % 衣著 % 醫(yī)療 % 交通和通訊 % 娛樂(lè)和教育 % 居住 10% 購(gòu)房與建房 % 結(jié)論： 從 2021 年西安市家庭人均支出情況來(lái)分析，食品支出占 28%左右，依據(jù)恩格系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)屬于中生活地區(qū)水平。 從行業(yè)來(lái)看月均工資自 500 至 1700 元不等，說(shuō)明其收入差距較大。 4．西安消費(fèi)水 平調(diào)研 資料 1： 2021 年末西安市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 億元，其中儲(chǔ)蓄存款余額為 億元。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的上升空間。加大城市建設(shè)力度，營(yíng)造良好的投資環(huán)境將成為西安市政府下一步工作的重點(diǎn)。 l 上半年引進(jìn)了 60 個(gè)外商投資項(xiàng)目，實(shí)際引進(jìn)外資 億美元，比去年同期增長(zhǎng) 21％。 三、西安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1．西安在全國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)濟(jì)地位 西安市是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)模式“三縱三橫”主體骨架中的二級(jí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)，隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。 西安市近幾年的發(fā)展情況充分表明了政府對(duì)于西安城市建設(shè)和改造的決心以及為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力所做的努力。 作為六大古都之首，西安悠久的歷史積淀和豐富的人文資源使其成為我國(guó)著名的旅游中心城市。西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積 1066 平方公里，市區(qū)人口 400 萬(wàn)，是我國(guó)西北地區(qū)最大的城市，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)總體布局上 具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的重要戰(zhàn)略地位。 二、西安的政治環(huán)境 1．政府的辦事效率和作風(fēng)對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展的影響 城市的發(fā)展速度和水平在內(nèi)在因素很大程度上取決于政府領(lǐng)導(dǎo)班子管理水平和作風(fēng)，這關(guān)系到普通市民對(duì)于政府的信賴程度以及投資者對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的信心 —— 曲江面臨的最大問(wèn)題就是高速高 質(zhì)的招商。 西安市政府根據(jù)國(guó)家相關(guān)的政策及文件精神，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理、整頓和引導(dǎo)，表現(xiàn)為： l 加大國(guó)土資源和房屋管理立法力度； l 加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理； l 物業(yè)管理立法； l 加大住房公積金管理透明度； l 購(gòu)房契稅減半激活樓市； l 加強(qiáng)規(guī)劃管理。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 資料 1： 西安市截至 2021 年 6 月底引進(jìn)外資情況： l 已批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 1918 家，投資的國(guó)家和地區(qū)有 55 個(gè)。 結(jié)論：西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略格局，西北部核心的地理位置，使得西安逐漸成為投資的熱點(diǎn)城市。 3．產(chǎn)業(yè)狀況 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)所占比例（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 西安城市主要以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，但相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市第三產(chǎn)業(yè)所占比重仍然較弱。 第三產(chǎn)業(yè)中的經(jīng)貿(mào) (占 %)和旅游 (占 %)是西安城市經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，這充分表明了西安城市的特色和未來(lái)發(fā)展的方向。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 行業(yè) 月均工資 行業(yè) 月均工資 農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 816 批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè) 593 采掘業(yè) 512 金融、保險(xiǎn)業(yè) 1705 制造業(yè) 878 房地產(chǎn)業(yè) 1000 電、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè) 1258 社會(huì)服務(wù)業(yè) 1036 建筑業(yè) 801 衛(wèi)生、體育與社會(huì)福利業(yè) 1000 地質(zhì)勘察業(yè) 762 教育文化和廣播影視業(yè) 1304 交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵