【正文】 、幼兒園。桂花園 北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)惟一的山脈大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。４００畝配套生態(tài)園是小區(qū)的又一特色。 小區(qū)配套有休閑會(huì)所（健身館、乒乓球、臺(tái)球室、棋牌室、閱覽室）、商業(yè)街（商店、餐館、酒吧、咖啡廳、畫(huà)廊）、主題廣場(chǎng)、幼稚園、景觀大道等。 小區(qū)內(nèi)部配套齊全，商業(yè)街包括有品牌洗衣、社區(qū)醫(yī)療、美容 SPA、經(jīng)典美發(fā)等社區(qū)商業(yè)，會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、室外游泳池、千米步行景觀道、社區(qū)健身路徑等應(yīng)有盡有。辦公樓如天怡國(guó)際商務(wù)中心則以會(huì)聚科技財(cái)富精英，打造中央商務(wù)環(huán)境概念入市，主打開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)辦公一族。新公館生活（與董鋪水庫(kù)相臨） 依山傍水，綠色家園怡人湖濱，生態(tài)園林社區(qū) 夢(mèng)園現(xiàn)房時(shí)代 高尚聚居地，至美自然間 舒適桂花園，一生好居停 案名 天怡國(guó)際商務(wù)中心 新文采花園 徽商?城市庭院 漢嘉都市森林一期 香格里拉花園二期 主力客源 高新區(qū)中小公司辦公，也有投資客 中等收入白領(lǐng)階層 —— 白領(lǐng)中等收入人群 為百大的員工買(mǎi)的多 本區(qū)域高品質(zhì)的樓盤(pán)較多，價(jià)格在整個(gè)合肥市也是最高的， 所以本區(qū)域的樓盤(pán)一般都是本市中高收入的階層以及高新區(qū)的白領(lǐng)一族為主要購(gòu)買(mǎi)者。說(shuō)明保證品質(zhì)和口碑的情況下，本區(qū)域的高端市場(chǎng)還是存在的。 2月銷(xiāo)售率與平均單價(jià) 關(guān)系圖 可以看出，平均單價(jià)最低的兩個(gè)樓盤(pán)，楓丹白鷺總的來(lái)說(shuō)主力面積在 135左右的兩個(gè)樓盤(pán)（如楓丹白鷺都市森林一期 香格里拉花園二期 公開(kāi)日期 202151 20211118 2021103 20211018 2021626 202192 20211030 調(diào)查日期 2021322 05321 2021321 2021321 2021321 2021322 2021321 銷(xiāo)售率 85% 86% 90% 80% 70% 100% 95% 月銷(xiāo)售率 % % % 16% 8% % 20% 一共 7個(gè)樓盤(pán)，基本都是本期的尾盤(pán)銷(xiāo)售，而多數(shù)分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的下期都在下半年腿出，如香格里拉花園、金色池塘等，都市森林上半年就會(huì)推出后期。 除去幾個(gè)別墅項(xiàng)目以及銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目，列取下表幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)結(jié)合銷(xiāo)售率進(jìn)行分析。桂花園二期 規(guī)劃面積 m2 40260 74180 84320 —— 236325 95328 主力面積 m2 150 127 300 135 案名 天怡國(guó)際商務(wù)中心 新文采花園 徽商?城市庭院 漢嘉 區(qū)域內(nèi)商鋪均價(jià)在 7500元 /平方米左右 。 聯(lián)排別墅一般在 4500元 /平方米左右，獨(dú)棟別墅一般在 7000元 /平方米左右。都市森林一期 香格里拉花園二期 平均單價(jià)元 /m2 酒店式公寓 3400，商鋪 9200 3450 聯(lián)排 4800元，商鋪7100 3400 住宅 3200，商鋪8000 主力總價(jià)元 50萬(wàn) 46萬(wàn) 76萬(wàn) 42萬(wàn) 40萬(wàn) 由上圖分析，該區(qū)域價(jià)格如下： 純住宅集中在 32004500元 /平方米不等， 平均在 3500元 /平 方米左右 ，樓層的價(jià)差一般在 3040 元 /平方米之間。可以說(shuō)本區(qū)域集中在中大型樓盤(pán)。 案名 金色池塘二期 楓丹白鷺桂花園二期 建筑形態(tài) 多層、小高層、花園洋房、單身公寓 多層、小高層 多層、小高層、高層、別墅 多層、小高層 別墅 多層、小高層 案名 天怡國(guó)際商務(wù)中心 新文采花園 徽商?城市庭院 漢嘉董鋪水庫(kù)、大蜀山、軟件園和科學(xué)城等都是本區(qū)域的特色所在，幾乎每個(gè)樓盤(pán)配套上或多或少都會(huì)提及。桂 花園二期 天怡國(guó)際商務(wù)中心 新文采花園 開(kāi)發(fā)商 安徽高速公路房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 綠城集團(tuán) 安徽天怡投資有限公司 安徽新文采建設(shè)工程有限責(zé)任公司 區(qū)域 蜀山區(qū)（高新開(kāi)發(fā)區(qū)） 蜀山區(qū)（高新開(kāi)發(fā)區(qū)） 蜀山區(qū)（高新開(kāi)發(fā)區(qū)） 蜀山區(qū)（高新開(kāi)發(fā)區(qū)） 地點(diǎn) 大蜀山腳下，蜀山森林公園內(nèi) 揚(yáng)振寧大道與黃山路交叉口(外商活動(dòng)中心西側(cè) ) 合肥高新開(kāi)發(fā)區(qū)天波路 888號(hào) 蜀鑫大道 9號(hào) 用途 住宅 住宅 辦公、會(huì)務(wù)展示、商住 住宅 基地面積 m2 32萬(wàn) 銷(xiāo)售面積 m2 28328 41萬(wàn) 24500 ４萬(wàn)多 建筑形態(tài) 別墅 多層、小高層 小高層 小高層 在售戶(hù)數(shù) 101 2700（還有 500套未推） 164 ３４５套 售出戶(hù)數(shù) 82 2021 130多戶(hù) 240 銷(xiāo)售率 82% 90% 80% 70% 規(guī)劃面積 m2 236325 95328 54205 100162 得房率 92% 90% 83% 價(jià)格范圍元 /m2 45007000 多層 40805000，小高層33005300 31003600 30004000 平均單價(jià)元 /m2 6500 4500 公寓 3400，商鋪 9200 3450 綠化率 54% % —— 30% 車(chē)位價(jià)格 送車(chē)位 —— 出租 100元 /月 /個(gè) —— 銷(xiāo)售企劃 安徽大成房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有 自銷(xiāo) 自銷(xiāo) 自銷(xiāo) 限公司 廣告重點(diǎn) 高尚聚居地，至美自然間 舒適桂花園，一生好居停 會(huì)聚科技財(cái)富精英，打造中央商務(wù)環(huán)境 四星級(jí)酒店里的家（新文采大酒店近在咫尺） 物業(yè)費(fèi)用元 /月 / m2 —— 多層 ，小高 2樓 ， 3到 5樓 ，5樓以上 1 媒體狀況 車(chē)體、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、展板 報(bào)紙、車(chē)體、網(wǎng)絡(luò)、展板 報(bào)紙、 網(wǎng)絡(luò) 車(chē)體、報(bào)紙、展板 可售總價(jià) 1． 8億 18億 8330萬(wàn) 1． 4億 主力面積 m2 300 135 148 135 主力房型 —— 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) —— 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 主力客源 政府官員，當(dāng)?shù)刂耸?，企業(yè)主 本地人高收入家庭自住，企業(yè)主 高新區(qū)中小公司辦公，也有投資客 中等收入白領(lǐng)階層 主力總價(jià)元 195萬(wàn) 60萬(wàn) 50萬(wàn) 46萬(wàn) 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 封頂 現(xiàn)房 公開(kāi)日期 —— 2021103 20211018 2021626 調(diào)查日期 2021322 2021321 2021321 2021321 案名 徽商?城市庭院 漢嘉 2．市調(diào)匯總表如下 案名 金色池塘二期 楓丹白鷺據(jù)跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前在政務(wù)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)中多為一些中大型樓盤(pán)， 70萬(wàn)平米的國(guó)際花都、以?shī)W運(yùn)為訴求點(diǎn)的頤園世家，以及在年底推出的水墨瀾庭等中高檔樓盤(pán)，使今年的購(gòu)房者將眼球投注到了這塊正在建設(shè)中的熱土上，形成了新區(qū)的繁榮景象。受購(gòu)房追求自然潮流的影響，及購(gòu)房人對(duì)房屋品質(zhì)要求的提高且對(duì)目前樓盤(pán)的健康指標(biāo)非常重視。 圖三 （資料來(lái)源：合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)） 從蜀山區(qū)近一年的建筑類(lèi)型占比的情況來(lái)看（見(jiàn)圖三），自 04年 4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢(shì)，到 04年 10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止， 本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與 多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢(shì)，基本持平。長(zhǎng)期以來(lái)蜀山區(qū)的開(kāi)發(fā)面積也一直位于合肥市四行政區(qū)之首，在目前合肥市所有在售樓盤(pán)的建筑總面積中，蜀山區(qū)的在售總建筑面積占比達(dá)到 40%以上（見(jiàn)圖二）。隨著“平價(jià)房”以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)， 2021年房?jī)r(jià)漲勢(shì)將明顯趨緩，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然是上半年緩漲、下半年在高位盤(pán)整，與 2021年的走勢(shì)線相似，只是幅度較今年平緩。主要理由：一是，土地成本增加，合肥市所有的經(jīng)營(yíng)用地都必須到土地市場(chǎng)公開(kāi)拿地。如底層架空，改變以往底層開(kāi)店的做法，并植入綠色植物；做足山水文章，將水引入小區(qū)內(nèi)部；強(qiáng)調(diào)住宅環(huán)境的均好性，提高小區(qū)的綠地率，以小圍合布局和庭院式手法，將各單元互相組合，形成既圍合又開(kāi)放的外部空間等做法，這些將真正被開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房消費(fèi)者所重視。在合肥市，因?yàn)楣I(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并不強(qiáng)大，合肥市目前在全國(guó)的版圖也不具有經(jīng)濟(jì)流通中心地位而寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)是合肥整體經(jīng)濟(jì)繁榮的風(fēng)向標(biāo)，基于前面的分析，我們認(rèn)為寫(xiě)字樓的發(fā)展空間仍然不大，商業(yè)地產(chǎn)明年上升速度也將泛力。 2021年，合肥市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積總量控制在 500萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)， 2021年將控制在 600— 700萬(wàn)平方米。在現(xiàn)有城市基礎(chǔ)上，城市用地主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制地向北方向發(fā)展。 在 2021年 1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近 60%的占有率位于合肥市第一位，而至 12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來(lái)的近 60%下滑了約 20個(gè)百分點(diǎn)，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多 (見(jiàn)圖一 )。政府在土地政策的不讓步、消費(fèi)者趨于理性的消費(fèi)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不讓利銷(xiāo)售。雖然合肥市土地拍賣(mài)政策在 2021年出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題，但是政府在 2021年對(duì)土地政策依然不會(huì)有根本性的調(diào)整。 投資環(huán)境 合肥努力為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，交通、通訊、供電、供水、供氣等基 礎(chǔ)設(shè)施近來(lái)有了根本性的改善。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá) ％；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)值增長(zhǎng) 28％；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，新型養(yǎng)殖小區(qū)、規(guī)?；O(shè)施栽培小區(qū)發(fā)展迅猛；第三 產(chǎn)業(yè)，特別是各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、要素市場(chǎng)及旅游、會(huì)展、物流、金融、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) ％，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) ％，全市進(jìn)出口總額增長(zhǎng)９％。實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，增長(zhǎng) ％，是自１９９８年以來(lái)增速最快的一年。 遠(yuǎn)景規(guī)劃 進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，按照十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，合肥市在今后 20年發(fā)展的基本思路是：加快發(fā)展，富民強(qiáng)市，整體推進(jìn)現(xiàn)代化大城市建設(shè)，在全省率先全面建設(shè)小康社會(huì)。 自然人文資源 合肥自然景色頗為優(yōu)美，西依蜀山，南臨巢湖，南淝河縈繞城區(qū)，市內(nèi)道路寬闊，綠樹(shù)成蔭，既多現(xiàn)代建筑，又有名勝古跡，是一座古老而又年青的城市。華東第二通 道“杭州 蕪湖 合肥－阜陽(yáng)”線路、合 (肥 )九 (江 )鐵路已建成通車(chē)。 人口狀況 城市總?cè)丝?426萬(wàn)人口，總面積 7266平方公里 市區(qū)總面積 ，總?cè)丝?。合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。江淮分水嶺南測(cè)，巢湖北岸，淝河之水穿流而過(guò)。 2021年末，全市總?cè)丝?，其中市區(qū)人口 。 鐵路：淮南鐵路 (復(fù)線 )貫穿南北，北至蚌埠，與京滬線、隴海線相接，南至蕪湖，與皖贛、寧蕪線和宣杭線相連。 市內(nèi)交通：市內(nèi)公交有 80多條線路，非常便利?，F(xiàn)在 的名勝古跡以教弩臺(tái)，明教寺，逍遙津，包公祠等最為著名。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。第二產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，規(guī)模以上工業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) ％，建筑業(yè)產(chǎn)值突破 200億元，增長(zhǎng) ％，江汽集團(tuán)成為 首家產(chǎn)值超百億元制造業(yè)企業(yè)。新增就業(yè)崗位５萬(wàn)個(gè)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，全年新增私營(yíng)企業(yè) 6769戶(hù)，增加 30％。 一、土地市場(chǎng)分析 概述 合肥土地供應(yīng)政策不會(huì)有 根本性調(diào)整。拍賣(mài)土地價(jià)格的居高不下，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 背背背 景景景 分分分 析析析 輕松地將土地上升的成本 傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是 2021年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。 供應(yīng)量分析 據(jù)安徽 調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示： 2021年合肥市全年的在售樓盤(pán)有 130個(gè)之多，以在售建筑類(lèi)型面積比例看 (見(jiàn)圖一 )，多層住宅的供應(yīng)面積在 2021年仍然位于各建筑類(lèi)型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在 12月份已然沒(méi)有了絕對(duì)性。 根據(jù)規(guī)劃，城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”，中間用田園楔入，以改善城市生態(tài)環(huán)境。遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)新火車(chē)站到合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的輕軌快速交通線路和客運(yùn)換乘樞紐。 產(chǎn)品五型依舊，住宅創(chuàng)新升級(jí) 房地產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)外乎五種類(lèi)型：普通住宅、別墅、商鋪、寫(xiě)字樓以及新興的旅游地產(chǎn)。 在 2021年建設(shè)的樓盤(pán)中，綠城桂花園、國(guó)際花都、上城國(guó)際、世紀(jì)陽(yáng)光花園等是幾