靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 ? 西高東低：進(jìn)一步區(qū)隔單身公寓與住宅，并通過起伏，豐富庭園。 庭園具體建議： ? 建材、主題：鋼管、不銹鋼、玻璃，其它景面建材。 而藝術(shù)是財(cái)富重要的體現(xiàn)方式，是貴族品位不可或卻的組成部分。 Ⅴ、上海首創(chuàng)身心雙軌 視覺身心動(dòng)力系統(tǒng)。可考慮在會(huì)所內(nèi)設(shè)置高爾夫推桿訓(xùn)練場(chǎng)館，甚至高爾夫模擬訓(xùn)練室，以滿足客戶經(jīng)常接觸高爾夫的心理需要，適應(yīng)高爾夫日趨廣泛的趨勢(shì)。 與亞洲最佳俱樂部亞歷山大俱樂部接洽，并達(dá)成某種終身制的金卡聯(lián)盟協(xié)議，為本案的客戶提供優(yōu)惠和健身咨詢。細(xì)節(jié)往往獲得超乎想象的回報(bào)。細(xì)節(jié)是品質(zhì)的保證。細(xì)節(jié)是專業(yè)的體現(xiàn)。 ? 獨(dú)辟蹊徑 言簡(jiǎn)意賅 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 雖然國(guó)際概念接近泛濫，但倘若不走聲嘶力竭、虛幻一個(gè)國(guó)際概念的老路子，而是塑造一個(gè)扎扎實(shí)實(shí)做國(guó)際品質(zhì)產(chǎn)品的形象，卻是迎合日趨成熟的消費(fèi)者的一條蹊徑！實(shí)實(shí)在在的概念，扎扎實(shí)實(shí)的產(chǎn)品，言之有物卻又言簡(jiǎn)意賅，可大大拉近銷售人員和客戶之間的距離，拉近關(guān)于消費(fèi)者的夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的距離。 一墻之隔的靜安體育館，雖然是本案獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，但卻并非想象中足夠有力。 有一種思路對(duì)本案最適宜。 ? 區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。 市場(chǎng)空缺、特殊銷售資源或重大市政利好等是地產(chǎn)物業(yè)“憑空升值”的絕佳渠道。 ? 容積率高，綠化率低，棟距窄，庭園小?? 本案基地小，本身已經(jīng)喪失了大社區(qū)的諸多優(yōu)勢(shì)，基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)卻又普遍弱于其它競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，企劃壓力急劇攀升。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 該點(diǎn)無論對(duì)投資客還是一般客戶均非無足輕重，應(yīng)對(duì)方法一方面來自銷售技巧，一方面來自產(chǎn)品整體價(jià)值形象的塑造。 其次，產(chǎn)品具有比鄰市政運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館這一獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，能為產(chǎn)品向特色樓盤邁進(jìn)提供重要的支撐和呼應(yīng)。 因此，結(jié)合本案的整體區(qū)域行情，推案時(shí)機(jī)、物業(yè)品質(zhì)、管理服務(wù)、行銷推廣策略等各方面因素的綜合考慮，建議本產(chǎn)品為全裝修類產(chǎn)品（裝修標(biāo)準(zhǔn)為 1500/M2），具體價(jià)格建議如下： 產(chǎn)品形態(tài) 開盤價(jià)格 平均價(jià)格 (全裝修房 ) 單身公寓 10000/M2 12000/M2 住 宅 9500— 10000 元 /M2 11000/M2 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 企 劃 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 篇 壹、企劃背景分析 產(chǎn)品基本面分析 基本面是企劃發(fā)想以及產(chǎn)品調(diào)整包裝的關(guān)鍵。 ? 客客 層層 區(qū)區(qū) 域域 分分 析析 本案應(yīng)該是一個(gè)外延極廣的個(gè)案，單靠靜安區(qū)區(qū)內(nèi)的客戶無法支撐起本案。 因此，本報(bào)告建議沿昌平路的地上商鋪部分，可做自由分割，且結(jié)合昌平路（休閑娛樂一條街）的整體規(guī)劃，引進(jìn)具有國(guó)際品牌的商家，即借此完善小區(qū)的生活配套，更為商業(yè)面積的順利銷售，尋求合理的獲利空間。建議本項(xiàng)目三房面積能控制在 120— 130 平方米左右，迎合新一輪消費(fèi)的需求，使產(chǎn)品迅速的完成去化。 房型面積相應(yīng)地縮小，一方面有利于產(chǎn)品總價(jià)的降低，這對(duì)于擴(kuò)大潛在客源放大市場(chǎng)吸納度有著明顯的利好作用，另一方面也符合中青年客戶的居住理念，最大程度的擴(kuò)展客源層面，盡快的完成銷售。其潛在客源廣泛。 一一 、 房房 型型 面面 積積 定定 位位 原原 則則 ? 一一 房房 方方 便便 、 舒舒 適適 小戶型的全裝修套房是針對(duì)目前市場(chǎng)上越來越多的 SOHO 一族以及外企白領(lǐng)人士單身居住的需要而設(shè)計(jì)的。 本案平均土地成本，對(duì)本項(xiàng)目的成本影響極大，也意味著目標(biāo)客戶必定是高收入的精英一族。 ? 區(qū)域各物業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)大致相同 ? 區(qū)域內(nèi)單身公寓產(chǎn)品案量過大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 T 威威 脅脅 點(diǎn)點(diǎn) 分分 析析 ：： ? 靜安區(qū)近期推案量加大，且總體規(guī)劃品質(zhì)均高，促使本 案競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。 O 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) 點(diǎn)點(diǎn) 分分 析析 ：： ? 世博會(huì)的申辦成功，整體提升上海房市穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好。 ? 市紅十字會(huì)兒童醫(yī)院、區(qū)中心醫(yī)院、靜安區(qū)眼病防治中心等眾多的醫(yī)療，保健場(chǎng)所 ? 靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部、靜安體育中心等場(chǎng)所更為本地區(qū)增添了不少娛樂、休閑、健身設(shè)施。 M7 線通車后將是交通條件如虎添翼。 五五 、 區(qū)區(qū) 域域 休休 閑閑 娛娛 樂樂 狀狀 況況 基地附近文化設(shè)施也較為完善，靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部 等，都為該地區(qū)增添了不少的文化、休閑設(shè)施。距離地鐵二號(hào)線靜安寺站與石門一路站約 — 2 公里?；卣龑?duì)面有中國(guó)銀行的儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)，區(qū)域周邊道路上有各式小吃飲食店、金魚島魚翅館、上海石庫門等中型酒店應(yīng)該說，此區(qū)域內(nèi)生活便利設(shè)施都較為完善。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 產(chǎn) 品 篇 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 壹壹 、 產(chǎn)產(chǎn) 品品 立立 地地 條條 件件 分分 析析 一一 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 位位 置置 本案位于靜安區(qū)境內(nèi)的北部偏東位置，具體四至為：基地西面東安公寓；；東為 20 米寬的西康路；與南京路相連，北側(cè)為 40 米寬的昌平路，是該區(qū)域的主要商業(yè)街。 二二 、 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 、 生生 活活 機(jī)機(jī) 能能 狀狀 況況 基地周邊生活設(shè)施比較完善，有較多的便利店和超市，例如聯(lián)華、可的、快客等便利店星羅棋布，為位于本 地區(qū)居住的住戶提供了一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。 而除了完善的地面交通網(wǎng)絡(luò)外，現(xiàn)代化的地下交通也將成為今 后業(yè)主出行的主要依托。 就教育學(xué)校方面，緊鄰項(xiàng)目的有東安公寓內(nèi)的大松幼兒園，其余中、小學(xué)校雖有一定的距離，但設(shè)施還是較為齊全。 ? 具有現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)的支持，為項(xiàng)目今后業(yè)主出行提供了良好的交通條件。 ? 各類教育學(xué)校林立，充分保障了了業(yè)主子女的就學(xué)問題。 ? 本案位置鄰近道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙的交通干道，估計(jì)今后隨之產(chǎn)生的噪音和尾氣污染問題會(huì)對(duì)住家產(chǎn)生一定影響。 ? 項(xiàng)目南面“體育中心的規(guī)劃”增加了產(chǎn)品的附加值，成為項(xiàng)目未來去化的極其重要的賣點(diǎn)之一。 ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型相似，都為高品質(zhì)高總價(jià)物業(yè)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 叁叁
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