【正文】 如下： 產(chǎn)品形態(tài) 開盤價(jià)格 平均價(jià)格 (全裝修房 ) 單身公寓 10000/M2 12000/M2 住 宅 9500— 10000 元 /M2 11000/M2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 企 劃 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 篇 壹、企劃背景分析 產(chǎn)品基本面分析 基本面是企劃發(fā)想以及產(chǎn)品調(diào)整包裝的關(guān)鍵。 因此，本報(bào)告建議沿昌平路的地上商鋪部分，可做自由分割，且結(jié)合昌平路（休閑娛樂一條街）的整體規(guī)劃，引進(jìn)具有國際品牌的商家，即借此完善小區(qū)的生活配套，更為商業(yè)面積的順利銷售，尋求合理的獲利空間。 房型面積相應(yīng)地縮小，一方面有利于產(chǎn)品總價(jià)的降低，這對(duì)于擴(kuò)大潛在客源放大市場(chǎng)吸納度有著明顯的利好作用，另一方面也符合中青年客戶的居住理念，最大程度的擴(kuò)展客源層面，盡快的完成銷售。 一一 、 房房 型型 面面 積積 定定 位位 原原 則則 ? 一一 房房 方方 便便 、 舒舒 適適 小戶型的全裝修套房是針對(duì)目前市場(chǎng)上越來越多的 SOHO 一族以及外企白領(lǐng)人士單身居住的需要而設(shè)計(jì)的。 ? 區(qū)域各物業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)大致相同 ? 區(qū)域內(nèi)單身公寓產(chǎn)品案量過大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 O 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) 點(diǎn)點(diǎn) 分分 析析 ：： ? 世博會(huì)的申辦成功，整體提升上海房市穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好。 M7 線通車后將是交通條件如虎添翼。距離地鐵二號(hào)線靜安寺站與石門一路站約 — 2 公里。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 產(chǎn) 品 篇 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 壹壹 、 產(chǎn)產(chǎn) 品品 立立 地地 條條 件件 分分 析析 一一 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 位位 置置 本案位于靜安區(qū)境內(nèi)的北部偏東位置，具體四至為：基地西面東安公寓；；東為 20 米寬的西康路；與南京路相連，北側(cè)為 40 米寬的昌平路，是該區(qū)域的主要商業(yè)街。 而除了完善的地面交通網(wǎng)絡(luò)外，現(xiàn)代化的地下交通也將成為今 后業(yè)主出行的主要依托。 ? 具有現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)的支持，為項(xiàng)目今后業(yè)主出行提供了良好的交通條件。 ? 本案位置鄰近道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙的交通干道，估計(jì)今后隨之產(chǎn)生的噪音和尾氣污染問題會(huì)對(duì)住家產(chǎn)生一定影響。 ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型相似，都為高品質(zhì)高總價(jià)物業(yè)。將產(chǎn)品塑造成為具品質(zhì)、品味和投資價(jià)值的靜安新社區(qū)。本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不宜盲目求大，精簡(jiǎn)型的戶型面積在區(qū)域住宅市場(chǎng)上存在極大發(fā)展空間。 商鋪面積不宜過大，與本項(xiàng)目同處于昌平路的德安大廈其 1— 3 層裙房共3600 平方米（一樓 2200 平方米，二、三樓各 1800 平方米）因面積過大，建成已有相當(dāng)長的時(shí)間，至今還在空置。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 四四 、 價(jià)價(jià) 格格 策策 略略 建建 議議 本案，所處于中心城區(qū)的中心地段，屬上海傳統(tǒng)意義上的高檔住宅，區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的升值空間。 本案開發(fā)中曾出現(xiàn) 8年的停滯， 70年產(chǎn)權(quán)愈 10分之一轉(zhuǎn)眼飄散，對(duì)投資客源較多的本案來說影響之顯著，不言自明； 而且，停滯項(xiàng)目再開發(fā)的事實(shí)勢(shì)必給競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案提供了攻擊的口實(shí)，也給客戶的心理上造成一定的負(fù)面影響。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 市場(chǎng)基本面分析 ? 投機(jī)是此類個(gè)案高價(jià)銷售的主要通路。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 應(yīng)對(duì)方向分析 KEY ONE: 整合優(yōu)勢(shì) 打造門檻 ? 從獨(dú)特優(yōu)勢(shì)出發(fā)，一招制勝。 KEY TWO:國際概念 豪宅旗幟 ? 國際概念仍然是品質(zhì)和高檔的代言 國際概念在 中國地產(chǎn)市場(chǎng)可以說已接近泛濫，但國際化的全球經(jīng)濟(jì)前景，中國相對(duì)落后的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)，建材質(zhì)量，相關(guān)品牌，卻又使房地產(chǎn)高端產(chǎn)品不可不提國際概念，國際概念依舊是高價(jià)樓盤體現(xiàn)整體品質(zhì)不可或缺的部分。 167。 Ⅱ、 亞歷山大金卡聯(lián)盟 國際身心動(dòng)力系統(tǒng)。 適應(yīng)本案客層普遍存在的健身需求，并以咨詢、優(yōu)惠體現(xiàn)其尊榮。而本案的立地條件以及開發(fā)商的定位決定 了本案不適宜以上兩方面的情況。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ? 五大水晶活力視覺系統(tǒng) Ⅰ、整體水晶活力視覺系統(tǒng)。而雨水的景觀 處理則是現(xiàn)有樓盤景觀炒作中的空白點(diǎn)，具備一招制勝的獨(dú)特性。 大量現(xiàn)代通透、鏡面現(xiàn)代建材的選用勢(shì)必為光效果的充分展示提供了絕佳的舞臺(tái)，所以我們建議，將光效果同時(shí)考慮進(jìn)立體庭園的設(shè)計(jì)規(guī)劃之中，進(jìn)一步完善庭園的藝術(shù)和精品特色。 ? 鑄造精品的概念 精品往往通過細(xì)節(jié)加以體現(xiàn)，比如車庫門，比如圍墻拐角等等。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 叁、廣告總精神 南京西路 靜安首席 獨(dú)擁 萬 m2體育公園 全球成功人士動(dòng)力官邸 讓成功者更加成功 ? 專業(yè)檢驗(yàn)：分層傳達(dá) 定位準(zhǔn)確 ? 廣告的目的在于傳達(dá)，廣告的總精神作為廣告的主要口號(hào)， 一則應(yīng)清晰傳達(dá)項(xiàng)目的中心優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品定位，更應(yīng)對(duì)產(chǎn)品的特色精神有一個(gè)誘惑性的表述。 ? 所以，從客層、客戶心理的角度講運(yùn)動(dòng)活力主題亦是不可多得之選。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ? 地段優(yōu)先 靜安優(yōu)先 從總體角度考量，本案的地段占有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值比重和號(hào)召力，具有典型的表述優(yōu)先條件。 ? 樓書海報(bào)，文案全部采用中英文雙語書寫。 ? 建筑立面部分的產(chǎn)品力均衡戰(zhàn)略。同時(shí)，高總價(jià)客源往往有排斥底總價(jià)客源的心理。 ? 私家高爾夫五星會(huì)館 貴族身心動(dòng)力系統(tǒng)。 第三梯隊(duì)：常規(guī)優(yōu)勢(shì)篇 六、 獨(dú)擁 ㎡體育公園 七、 交通便利，地鐵昌平站 八、 成熟生活區(qū)，一應(yīng)俱全 九、 物業(yè)服務(wù)、智能 化等 柒、廣告表現(xiàn)示意（附后）