靜安信業(yè)廣場項目策劃報告-wenkub
2023-05-12 12:52:00 本頁面
【正文】 18285 136M2 15% 68 9248 合 計 / 100% 552 61007M2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 三三 、 項項 目目 目目 標標 客客 源源 定定 位位 ? 客客 層層 職職 業(yè)業(yè) 分分 析析 本案所處上 海樓市的高價位，高品質(zhì)區(qū)域，以目前市場的客層來說，多集中在國內(nèi)外白領(lǐng)人士、知名國企得管理干部、律師等在行業(yè)內(nèi)和社會上已具有地位與身份，且具備較為優(yōu)越得經(jīng)濟條件得成功人士。 ? 小小 面面 積積 商商 鋪鋪 為為 小小 業(yè)業(yè) 主主 提提 供供 更更 多多 的的 生生 活活 空空 間間 項目臨街商鋪位于十字路口，來往現(xiàn)階段人流量不是很大。另外建議 100— 110平 方米以內(nèi)的兩房作為主力戶型。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 項目一房在房型設(shè)計上，要更多的考慮客源層的需求 —— 方便、舒適性，住宅要成為住戶的生活空間，而不僅是睡覺場所，因此建議一房面積可以設(shè)計偏大，在 50 平方米左右較為適合。從目前市場對這類小面積低總價的裝修套房的供需狀況來看，雖前期存在著明顯需大于求的狀況，一批全裝 修公寓的出現(xiàn)，引起了市場上轟動的搶購效應(yīng)，銷售幾近一空。 本案可以作成全裝修的產(chǎn)品推出，一來提升產(chǎn)品的品質(zhì)，二來可以可和周圍的產(chǎn)品形成明顯的區(qū)隔。 ? 高品質(zhì)購房者選擇有較大不確定性。 ? 位于新閘路、西康路附近的“靜安楓景”，這一樓盤會在相當一段時期內(nèi)將與本案爭奪市場份額。 ? 靜安區(qū)域房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡。 W 劣劣 勢勢 點點 分分 析析 ：： ? 本案在開發(fā)中曾出現(xiàn) 8 年的停滯 ,土地使用年限隨之縮短 ,將給銷售帶來較大的抗性 . ? 單身公寓產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品有一定區(qū)別，導致客源層較雜 ,對物業(yè)的整體形象略有影響 . ? 棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺壓力大。 ? 區(qū)域內(nèi)大型住宅社區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營造了成熟的居住氛圍。而另外距離不遠處的“靜安體育館”和“靜安體育中心”都為居民提供了一個休閑運動的良好場所。 距離基地 500 米的西側(cè)的常德路上規(guī)劃的 M7 線昌平路站，將于 2020 年建成通車，為小區(qū)業(yè)主的出行更是提供了有力的保障。 三三 、 區(qū)區(qū) 域域 交交 通通 狀狀 況況 項目周邊公共交通優(yōu)勢尤為突出，就周邊 500 米范圍內(nèi)就設(shè)有十幾條公交線路，如 13 20 2 148 等，分別通往全市其他區(qū)域。正德地塊呈不規(guī)則的扇形。與昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的靜安鼎鑫佳園，西康路另一側(cè)的分別是早期商住物業(yè)華通大廈和已開始施工建設(shè)的商住樓東海園二期。但周邊道路情況不容樂觀，圍繞項目周邊的多條道路均只有 20 米左右的寬度，在上下班的高峰期，人流、自行車等極易引發(fā)道路的堵塞。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 四四 、 區(qū)區(qū) 域域 醫(yī)醫(yī) 療療 、 教教 育育 狀狀 況況 而就醫(yī)療保健方面，靜安中心醫(yī)院、兒童醫(yī)院、地段醫(yī)院等醫(yī)療保障體系讓小區(qū)居民擁有良好的就醫(yī)環(huán)境。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 貳貳 、 項項 目目 SWOT 分分 析析 S 優(yōu)優(yōu) 勢勢 點點 分分 析析 ：： ? 所屬區(qū)域，歷史人文底蘊悠久，是典型的中心城區(qū) ? 出行路況良好，動線清晰、流暢為今后私車業(yè)主的外出打下了最重要的基石。 ? 靜安寺商圈是上海聞名的 商業(yè)總心，為業(yè)主的休閑購物提供了有力的保障。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ? 本 案高總價定位會篩掉眾多區(qū)域內(nèi)購房者，使客源層面相對狹窄。 ? 靜安區(qū)大規(guī)模的舊區(qū)改造，大量的拆遷戶持幣待購。 ? 周邊未拆除的棚戶建筑無形中將會降低本案周邊的整體環(huán)境。 全市的高檔次物業(yè)都是項目的競爭對手。擁有在競爭中脫穎而出的“實力”。但隨著近期推案的不斷增多，市場以足見趨于理性，良好的產(chǎn)品規(guī)劃先進的營銷手段才是致勝的關(guān)鍵。 ? 二二 房房 精精 簡簡 、 實實 用用 通過對本案周邊近年來新建的同類型產(chǎn) 品的市場研究發(fā)現(xiàn)，前期項目周邊的高檔住宅的產(chǎn)品面積規(guī)劃普遍較大，二房面積在 120—— 130 平方米，但近期上市的產(chǎn)品兩房面積有所下調(diào)， 110 平方米以下的兩房大量涌現(xiàn)，（如靜安楓景，兩房全部為 105 平方米，康寧雅苑，兩房 108 平方米）。 90— 110 平方米的兩房作為補充。周邊住宅項 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 目陸續(xù)入住后這一情況將有大的改觀。 ? 客客 層層 年年 齡齡 分分 析析 目標客層的年齡以 35～ 55 歲為主。此外 ，落戶本市的各地精英一族和外企的高級職員也是本案不可缺少的客源。其中蘊含著重要優(yōu)勢和重要機會，以及產(chǎn)品和市場的制約。 具體產(chǎn)品均好不足及應(yīng)對方向分析如下： 均好不足 風險倍增 ? 產(chǎn)權(quán)是物業(yè)價值的當然組成部分。 高檔物業(yè)中， 住戶的純潔性不可小覷，即便是住戶收入的差異過大都會嚴重影響高檔物業(yè)的品質(zhì)提升，更無論住戶更加混雜、更加不穩(wěn)定的單身公寓。 但由于庭園在產(chǎn)品形象中占有相當大的比重，該點是一定要應(yīng)對的。 ? 外區(qū)域利好進一步蠶食靜安市場機會。但無論如何，這樣的區(qū)域背景都為本案提供了很好的企劃包裝的機遇。像所有商品一樣，如果某種特色或功能做到淋漓盡致，以至于其它產(chǎn)品無法替代，消費者對其價格便會相對不敏感，也就是說，便創(chuàng) 造了更大的價值空間，并在激烈的競爭中靜享一片相對安逸的凈土。 但它卻為本案提供了一個運動、動感的主題，將該主題加以發(fā)揮，并充分整合產(chǎn)品力的其它構(gòu)成部分，勢必產(chǎn)生一定程度的門檻效應(yīng)，為產(chǎn)品的高檔定位提供巨大的支撐。細節(jié)是精品的必需。細節(jié)是認真的代言。細節(jié)是概念的第一層檢驗。 靜安體育館可更名靜安晶彩運動會館，以充分展示其與本案的緊密關(guān)系，并拉近其與本案主精神的距 離；同時，以相距不遠的靜安體育中心進一步支撐。 Ⅲ、私家高爾夫五星會館 貴族身心動力系統(tǒng)。 與健身器材大型銷售機構(gòu)接 洽，讓其派專人向本案住戶長期提供家庭健身計劃咨詢，并給予本案客戶添置其器材上的一定優(yōu)惠。一來，推廣包裝因此具備了一個獨特有力有話題的買點，二來，使整個運動健康主題可更加飽滿，以至其它個案一時無法跟進，形成門檻產(chǎn)品力。 這樣的產(chǎn)品在上海尚屬新產(chǎn)品，
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