靜安信業(yè)廣場項目策劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 、 項項 目目 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 建建 議議 本案的地理位置在上海屬于頂尖地段，但是將近 6 的容積率，和 1 萬多平方米的占地面積，決定了本案在社區(qū)景觀方面很難有大 手筆，宜走精品景觀路線。將產(chǎn)品塑造成為具品質(zhì)、品味和投資價值的靜安新社區(qū)。從其客層來看，即可居住，又可作為投資的一房，客源主要是區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的年輕白領(lǐng)、企業(yè)主管人士、大量看好市場前景的投資人士。本案的產(chǎn)品設(shè)計不宜盲目求大，精簡型的戶型面積在區(qū)域住宅市場上存在極大發(fā)展空間。 ? 三三 房房 寬寬 敞敞 、 舒舒 適適 的的 區(qū)域內(nèi)三房的主力一直都集中在 130— 140 平方米左右無太大的變化，說明這一面積已得到購房者的認可，更代表這一類房型的供應(yīng)量已達到一定的程度。 商鋪面積不宜過大，與本項目同處于昌平路的德安大廈其 1— 3 層裙房共3600 平方米（一樓 2200 平方米，二、三樓各 1800 平方米）因面積過大，建成已有相當長的時間，至今還在空置。這個年齡段時代精英的購買力最強勁，因為這正是他們事業(yè)的黃金時期。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 四四 、 價價 格格 策策 略略 建建 議議 本案，所處于中心城區(qū)的中心地段，屬上海傳統(tǒng)意義上的高檔住宅，區(qū)域地產(chǎn)市場具有較強的升值空間。 總體來看，本案產(chǎn)品基本面是好的： 首先，產(chǎn)品的區(qū)位地段以及前景基本能支撐本案價格走高的定位和策略。 本案開發(fā)中曾出現(xiàn) 8年的停滯， 70年產(chǎn)權(quán)愈 10分之一轉(zhuǎn)眼飄散，對投資客源較多的本案來說影響之顯著，不言自明； 而且，停滯項目再開發(fā)的事實勢必給競爭個案提供了攻擊的口實，也給客戶的心理上造成一定的負面影響。 該點在高價物業(yè)中亦是較為不利的一點，應(yīng)對辦法一方面可以來自銷控、銷售技巧、宣傳傾向，更為重要的是應(yīng)成功區(qū)隔人流，強化特色賣點，從而使該點得到弱化。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 市場基本面分析 ? 投機是此類個案高價銷售的主要通路。 同時世博會申請成功對浦東、濱江高檔住宅建設(shè)的拉動，以及徐家匯商圈的不斷上升也對靜安的高價市場環(huán)境形成一定的不 利影響。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 應(yīng)對方向分析 KEY ONE: 整合優(yōu)勢 打造門檻 ? 從獨特優(yōu)勢出發(fā)，一招制勝。 ? 審視靜安體育館，想到優(yōu)勢整合，揚長避短。 KEY TWO:國際概念 豪宅旗幟 ? 國際概念仍然是品質(zhì)和高檔的代言 國際概念在 中國地產(chǎn)市場可以說已接近泛濫，但國際化的全球經(jīng)濟前景，中國相對落后的經(jīng)濟和城市建設(shè)，建材質(zhì)量，相關(guān)品牌，卻又使房地產(chǎn)高端產(chǎn)品不可不提國際概念，國際概念依舊是高價樓盤體現(xiàn)整體品質(zhì)不可或缺的部分。 167。 167。 167。 Ⅱ、 亞歷山大金卡聯(lián)盟 國際身心動力系統(tǒng)。 進一步將健康運動主題升級至貴族級。 適應(yīng)本案客層普遍存在的健身需求，并以咨詢、優(yōu)惠體現(xiàn)其尊榮。 ? 庭園總體規(guī)劃思路 庭園原本是本案的弱勢，但小庭園亦有小庭園的優(yōu)勢，便是可以做精，可以更藝術(shù)化，甚至可以做成件藝術(shù)品，成為上 海一景，成為被傳送被議論的話題。而本案的立地條件以及開發(fā)商的定位決定 了本案不適宜以上兩方面的情況。 ? 繽紛水晶水房：區(qū)隔單身公寓與住宅部分，自成一景，自然分割。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ? 五大水晶活力視覺系統(tǒng) Ⅰ、整體水晶活力視覺系統(tǒng)。 Ⅱ、社區(qū)雨水視覺系統(tǒng)。而雨水的景觀 處理則是現(xiàn)有樓盤景觀炒作中的空白點，具備一招制勝的獨特性。同時，整個系統(tǒng)將形成復雜而藝術(shù)的三維多形態(tài)水道系統(tǒng)。 大量現(xiàn)代通透、鏡面現(xiàn)代建材的選用勢必為光效果的充分展示提供了絕佳的舞臺，所以我們建議，將光效果同時考慮進立體庭園的設(shè)計規(guī)劃之中，進一步完善庭園的藝術(shù)和精品特色。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 夜光無論對于水還是上面提到的現(xiàn)代建材，以及我們刻意追求的光效果都是不可或缺的，而且好的夜光設(shè)計，無疑又填補了庭園設(shè)計中夜庭園的空白，使庭園的視覺和生活功能大大加強。 ? 鑄造精品的概念 精品往往通過細節(jié)加以體現(xiàn)，比如車庫門，比如圍墻拐角等等。 ? 圍墻墻角：依勢石底小跌水。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 叁、廣告總精神 南京西路 靜安首席 獨擁 萬 m2體育公園 全球成功人士動力官邸 讓成功者更加成功 ? 專業(yè)檢驗：分層傳達 定位準確 ? 廣告的目的在于傳達，廣告的總精神作為廣告的主要口號， 一則應(yīng)清晰傳達項目的中心優(yōu)勢、產(chǎn)品定位，更應(yīng)對產(chǎn)品的特色精神有一個誘惑性的表述。 ? 雖然時有以高爾夫或豪華會所為主題的個案產(chǎn)生，但真正全面導入運動活力主題的豪宅概念卻基本空缺。 ? 所以，從客層、客戶心理的角度講運動活力主題亦是不可多得之選。 ? 本案活力主題的部分，可通過庭園風格等強化包裝。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ? 地段優(yōu)先 靜安優(yōu)先 從總體角度考量，本案的地段占有相當?shù)膬r值比重和號召力，具有典型的表述優(yōu)先條件。 ? 反復強化 靜安國際 本案形成差異化優(yōu)勢的并非靜安，亦非國際，然而這兩點亦不是本案最突出的產(chǎn)品對比優(yōu)勢，所以更適合感性影響，不適合嚴格注解。 ? 樓書海報，文案全部采用中英文雙語書寫。首先，由于突出賣點本身往往說服力強，客戶不容易攻擊，比較容易形成客戶的購買欲望。 ? 建筑立面部分的產(chǎn)品力均衡戰(zhàn)略。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 三、 動力概念的 導入 ? 動力豪宅，讓成功者更加成功的豪宅。同時，高總價客源往往有排斥底總價客源的心理。 ? 通過銷控完善以上策略。 ? 私家高爾夫五星會館 貴族身心動力系統(tǒng)。 ? 社區(qū)雨水視覺系統(tǒng)。 第三梯隊：常規(guī)優(yōu)勢篇 六、 獨擁 ㎡體育公園 七、 交通便利，地鐵昌平站 八、 成熟生活區(qū)，一應(yīng)俱全 九、 物業(yè)服務(wù)、智能 化等 柒、廣告表現(xiàn)示意（附后）
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