廣州龍灣廣場項目策劃建議-預(yù)覽頁
【正文】 積：約3000平方米地下車庫面積：3500多平方米，可停放100多輛小轎車建筑風(fēng)格：港臺歐陸風(fēng)格住宅樓體結(jié)構(gòu)：分東西兩大獨立連體，塔樓共11棟其中多層（六層）七棟、高層（十五層）四棟]商場：裙樓1—4層為商場，每層面積達4000多平方米，其中2—3層為自留物業(yè)公共設(shè)施：藍球場、泳池、小游園等綠化：四樓空架層及小區(qū)后花園另外：距離人行路有10米寬的廣場空地項目周邊配套分析商業(yè)網(wǎng)點：黃歧百貨、黃歧廣客隆、黃歧島內(nèi)價、好又多、 肉菜市場：黃歧新市場餐廳酒樓：牛扒之家，新順景酒家文化娛樂：新豪歌劇院、頂好保齡球體育文化：黃歧文化 體育中心、海角紅樓游泳場公園：黃歧公園、 龍灣公園、青年公園醫(yī)院：梁植偉紀念醫(yī)院電影院：黃歧電影院銀行：農(nóng)行、建行商業(yè)街：潘陽路、黃海路學(xué)校：石門中學(xué)（省重點）、省商業(yè)學(xué)校、市九十三中項目SWOT分析l 強勢：*廣州樓（銀海只有部分使用廣州水電、話費），且地價平*廣佛公路起點，對面即是貨車停車場，更與窖口港口碼頭 近在咫尺，宜商宜住*東塔已建至三樓，可望短期內(nèi)平頂*周邊樓盤已定型，而本項目西塔仍可進行周詳之改進*有大型商場配套*周邊生活配套設(shè)施完善l 弱勢*處于市區(qū)邊緣，且規(guī)模一般，現(xiàn)場環(huán)境之營造難度相對大， 對區(qū)外人士吸引力弱*東塔住宅可售面積小，宣傳上不宜大投入*西塔為遠期樓花，不乎合現(xiàn)時買家購買現(xiàn)樓之趨向*廣佛公路對樓盤之居住環(huán)境造成一定的影響（如噪聲、塵 埃），周邊環(huán)境也不理想*對面即是貨車停車場，會對買家心理造成人流雜、秩序混 亂感覺*對本身樓盤尚未有清淅定位l 機會：*龍灣一帶有“中山九路”之稱，珠江大橋擴寬，此說更具 說服力*廣佛立交項目開始征拆，該帶環(huán)境將得到較大改善*西環(huán)高速公路即將開通，界時交通更為順暢*銀行大幅調(diào)低利率后，市場投資氣氛轉(zhuǎn)濃，作為項目所在 區(qū)域具備商業(yè)投資價值l 威脅*城市規(guī)劃有利于龍灣廣場的同時，也帶活了該區(qū)內(nèi)所有的 競爭樓盤，并且隨著區(qū)位價值的提升，房地產(chǎn)開發(fā)也將會 加大投入*城西高速縮短了南海與廣州的距離，使原來就以規(guī)模環(huán)境 為賣點的郊盤更具競爭力*隨珠江大橋的擴寬，大坦沙附近可能涌現(xiàn)房地產(chǎn)新潮*相對于白云、東圃，本項目所處區(qū)位吸引力低項目發(fā)展思考：，規(guī)模并不大，難以營造一種自然氣勢來吸引客群，如果單純以價格取勝，則估計需要調(diào)整到2500元/平方米左右，才具有一定的殺傷力（鑒于銀海的發(fā)售周期及現(xiàn)時附近競爭樓盤的綜合定價），但這絕不是一個理想的投資回報計劃！并由于項目位于廣佛公路旁邊，周邊環(huán)境欠缺發(fā)展高檔住宅的條件，因而也不適于在這樣的市場環(huán)境下獨立而為。此帶競爭者多以歐陸風(fēng)格包裝樓盤，而且發(fā)展規(guī)模較大，如無特色，我方很難取得突破l 精品型小區(qū)是針對項目客觀條件因勢而為。因此，本項目面對的買家將會是一群較講求“實在”的買家（注：“實在”并不等同于“實用”）。 因此，在說服不同類客群方法上，產(chǎn)生如下因應(yīng)策略：對本地買家，我們說：此價，此家，本地難求！對外來新客，我們說：此生活感覺，輕松擁有！加強包裝，強調(diào)生活感覺對新家有幻想外區(qū)新客：“平”是相對概念加強硬件建設(shè)，強調(diào)物有所值綜合性詳細的客觀比較當?shù)刭I家：“平”就是實在六、 項目開發(fā)的市場建議l 直觀形象主要體現(xiàn)為建筑外立面及建筑風(fēng)格因應(yīng)項目處于廣佛公路邊緣，塵埃較大，環(huán)境較臟，因而不適于采用淺色面磚，以免日后墻體易臟，清潔困難。而非廣州市人士家庭人口不會多（單身或兩人為主），因此相應(yīng)要求的住宅面積也較少，所以要適量安排小面積單位以滿足其需求。而相對于黃歧樓盤，本項目除規(guī)模外，其它的都有過之而無不及（尤其是內(nèi)部裝修標準上），因此高于黃歧樓盤300500/平方米是較為合理也是具備競爭力的。法國式的浪漫，誰不喜愛！l 為龍灣營造這濃厚的法國主義，正是把浪漫——此種觸摸不定的感覺更加視覺化、具體化，變成熟悉的元素，讓生活時刻充滿憧憬。 法式與精品，既表示出物業(yè)特點，也很好地體現(xiàn)了物業(yè)“溫馨、浪漫、精致之小家園”的居住概念基調(diào)：濃烈的法國主義法國式的浪漫，濃烈而細膩，如巴黎的香水、時裝般斐名遐邇。后花園歐化長廊、上浮式葡萄架小路充滿異國情調(diào)的下沉式玫瑰花園。法式廚房?？煽紤]聘請有會所管理經(jīng)驗的專業(yè)公司進行管理。多年來，誠安地產(chǎn)業(yè)務(wù)不繼擴展，至今在廣州市各主要街道已開設(shè)多間分店，實行連鎖式經(jīng)營管理，是廣州市唯一一間連鎖經(jīng)營及電腦聯(lián)網(wǎng)的中外合作地產(chǎn)代理公司。一手樓盤銷售策劃照顧周全、創(chuàng)造勢頭誠安地產(chǎn)善于協(xié)助發(fā)展商策劃一手樓盤的銷售。而在銷售籌備上，誠安地產(chǎn)更協(xié)辦：.制訂宣傳計劃及預(yù)算表 .制訂銷售工作時間表.售樓書 .宣傳單張 .樓盤模型 .宣傳廣告片.展銷宣傳板 .售樓處有及示范單位的裝飾.展銷會的選址 .銀行按揭的安排.銷售法律文件 總的而言，誠安地產(chǎn)會由籌備至招待階段，全面照顧周到，配合專業(yè)的銷售隊伍及眾多分行宣傳據(jù)點，必能為委托的樓盤造勢頭27 / 27
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