廣州龍灣廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃建議(編輯修改稿)
2025-07-15 21:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 兩大獨(dú)立連體，塔樓共11棟其中多層（六層）七棟、高層（十五層）四棟]商場(chǎng)：裙樓1—4層為商場(chǎng)，每層面積達(dá)4000多平方米，其中2—3層為自留物業(yè)公共設(shè)施：藍(lán)球場(chǎng)、泳池、小游園等綠化：四樓空架層及小區(qū)后花園另外：距離人行路有10米寬的廣場(chǎng)空地項(xiàng)目周邊配套分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：黃歧百貨、黃歧廣客隆、黃歧島內(nèi)價(jià)、好又多、 肉菜市場(chǎng)：黃歧新市場(chǎng)餐廳酒樓：牛扒之家，新順景酒家文化娛樂(lè)：新豪歌劇院、頂好保齡球體育文化：黃歧文化 體育中心、海角紅樓游泳場(chǎng)公園：黃歧公園、 龍灣公園、青年公園醫(yī)院：梁植偉紀(jì)念醫(yī)院電影院：黃歧電影院銀行：農(nóng)行、建行商業(yè)街：潘陽(yáng)路、黃海路學(xué)校：石門(mén)中學(xué)（省重點(diǎn)）、省商業(yè)學(xué)校、市九十三中項(xiàng)目SWOT分析l 強(qiáng)勢(shì)：*廣州樓（銀海只有部分使用廣州水電、話(huà)費(fèi)），且地價(jià)平*廣佛公路起點(diǎn)，對(duì)面即是貨車(chē)停車(chē)場(chǎng)，更與窖口港口碼頭 近在咫尺，宜商宜住*東塔已建至三樓，可望短期內(nèi)平頂*周邊樓盤(pán)已定型，而本項(xiàng)目西塔仍可進(jìn)行周詳之改進(jìn)*有大型商場(chǎng)配套*周邊生活配套設(shè)施完善l 弱勢(shì)*處于市區(qū)邊緣，且規(guī)模一般，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境之營(yíng)造難度相對(duì)大， 對(duì)區(qū)外人士吸引力弱*東塔住宅可售面積小，宣傳上不宜大投入*西塔為遠(yuǎn)期樓花，不乎合現(xiàn)時(shí)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)樓之趨向*廣佛公路對(duì)樓盤(pán)之居住環(huán)境造成一定的影響（如噪聲、塵 埃），周邊環(huán)境也不理想*對(duì)面即是貨車(chē)停車(chē)場(chǎng)，會(huì)對(duì)買(mǎi)家心理造成人流雜、秩序混 亂感覺(jué)*對(duì)本身樓盤(pán)尚未有清淅定位l 機(jī)會(huì)：*龍灣一帶有“中山九路”之稱(chēng)，珠江大橋擴(kuò)寬，此說(shuō)更具 說(shuō)服力*廣佛立交項(xiàng)目開(kāi)始征拆，該帶環(huán)境將得到較大改善*西環(huán)高速公路即將開(kāi)通，界時(shí)交通更為順暢*銀行大幅調(diào)低利率后，市場(chǎng)投資氣氛轉(zhuǎn)濃，作為項(xiàng)目所在 區(qū)域具備商業(yè)投資價(jià)值l 威脅*城市規(guī)劃有利于龍灣廣場(chǎng)的同時(shí)，也帶活了該區(qū)內(nèi)所有的 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，并且隨著區(qū)位價(jià)值的提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將會(huì) 加大投入*城西高速縮短了南海與廣州的距離，使原來(lái)就以規(guī)模環(huán)境 為賣(mài)點(diǎn)的郊盤(pán)更具競(jìng)爭(zhēng)力*隨珠江大橋的擴(kuò)寬，大坦沙附近可能涌現(xiàn)房地產(chǎn)新潮*相對(duì)于白云、東圃，本項(xiàng)目所處區(qū)位吸引力低項(xiàng)目發(fā)展思考：，規(guī)模并不大，難以營(yíng)造一種自然氣勢(shì)來(lái)吸引客群，如果單純以?xún)r(jià)格取勝，則估計(jì)需要調(diào)整到2500元/平方米左右，才具有一定的殺傷力（鑒于銀海的發(fā)售周期及現(xiàn)時(shí)附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的綜合定價(jià)），但這絕不是一個(gè)理想的投資回報(bào)計(jì)劃！并由于項(xiàng)目位于廣佛公路旁邊，周邊環(huán)境欠缺發(fā)展高檔住宅的條件，因而也不適于在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下獨(dú)立而為。因此，發(fā)展中檔、有特色的精品型住宅該會(huì)是一個(gè)比較好的路向。：營(yíng)造一個(gè)價(jià)格中檔次、有特色、精品型的住宅小區(qū)l 價(jià)格中檔次，是針對(duì)本區(qū)買(mǎi)家的市場(chǎng)承受能力而言。對(duì)于一個(gè)位于市區(qū)邊緣，并不宜休閑型定位的樓盤(pán)，很難吸引到真正富豪一族的垂青；因此，根據(jù)實(shí)際情況，發(fā)展一個(gè)以中檔次的樓盤(pán)較為相宜l 特色是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言。此帶競(jìng)爭(zhēng)者多以歐陸風(fēng)格包裝樓盤(pán)，而且發(fā)展規(guī)模較大，如無(wú)特色，我方很難取得突破l 精品型小區(qū)是針對(duì)項(xiàng)目客觀條件因勢(shì)而為。本項(xiàng)目之占地僅為1萬(wàn)多平方米，后花園占地也不過(guò)3000多平方米，難以營(yíng)造大型綠化，利用現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)美的環(huán)境去迎合買(mǎi)家。相反地，以本項(xiàng)目之規(guī)模卻容易營(yíng)造一些有主題，有特色的精致屋苑，將競(jìng)爭(zhēng)中的不利化成有利因素開(kāi)發(fā)思路的形成:龍灣廣場(chǎng)豪宅小區(qū)中檔次住宅低檔住宅 精心營(yíng)造特色精品小區(qū)該區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿χ苓叚h(huán)境不配合規(guī)模不大缺乏競(jìng)爭(zhēng)力中檔次、有特色的精品型住宅小區(qū)五、 客群分析 客群分類(lèi)：l 廣州市內(nèi)中檔收入家庭此群體多為無(wú)自有物業(yè)，收入中偏低，無(wú)力購(gòu)買(mǎi)市區(qū)中心樓，但現(xiàn)居住環(huán)境較差，急需改善。此群體以選擇城市邊緣或郊區(qū)樓為主，選擇的范圍無(wú)固定，看實(shí)際情況決定l 外地來(lái)穗打工的中薪收入人士此群體現(xiàn)時(shí)并無(wú)自有物業(yè)，所住寓所為租用，居于廣州市已有一段時(shí)期，有意在作廣州長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展l 芳村區(qū)、荔灣區(qū)內(nèi)獲房改房?jī)?yōu)惠欲購(gòu)買(mǎi)新樓者此群體為國(guó)營(yíng)職工，年齡一般在40歲以上，現(xiàn)居住條件較差，極想通過(guò)房改獲取資金改善生活環(huán)境l 在廣佛上經(jīng)商的本地或南海地區(qū)的個(gè)體工商、私營(yíng)業(yè)主出于經(jīng)商關(guān)系，適應(yīng)了本地的生活環(huán)境，出于該區(qū)商業(yè)價(jià)值的考慮，欲在此置業(yè)以適應(yīng)事業(yè)的發(fā)展l 當(dāng)?shù)負(fù)碛凶约彝恋?，已蓋房建樓的農(nóng)民此群體土地不缺，房屋不缺，自蓋的房子多數(shù)用作自住或以低宜的價(jià)格出租，客源比例估計(jì)：本地買(mǎi)家：75%其中芳村區(qū)占25%，黃歧占15%，荔灣占35%外區(qū)買(mǎi)家：25% 購(gòu)房者的關(guān)注點(diǎn)及因應(yīng)對(duì)策一般情況下，可以把本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)群體簡(jiǎn)單分為二大類(lèi)：一類(lèi)是不熟悉該地區(qū)的外來(lái)新買(mǎi)家另一類(lèi)是熟悉本地之買(mǎi)家 無(wú)論何類(lèi)型的買(mǎi)家，他們
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