【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 明區(qū)隔的同時(shí)，也盡量吸引周邊市場(chǎng)。 ? 明確本項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品的定位，塑造自己產(chǎn)品的品牌。 ? 針對(duì)經(jīng)營(yíng)層面 ? 按照對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)將商鋪嚴(yán)格分區(qū)，以確保項(xiàng)目的分區(qū)主題與檔次、格調(diào)統(tǒng)一。 ? 視情況而定，有必要的時(shí)候可以推出適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，搶占同類項(xiàng)目的客源。 ? 針對(duì)定位與推廣層面 ? 挖掘關(guān)于項(xiàng)目主題與生活（不僅僅是購(gòu)物休閑生活）的深層次內(nèi)涵，表現(xiàn)出本項(xiàng)目獨(dú)特的現(xiàn)代生活特征和商業(yè)色彩。以保證在當(dāng)?shù)厣踔猎谀仙硡^(qū)、廣州市區(qū)都能引起行業(yè)關(guān)注，吸引更多的投資與消費(fèi)。 ? 關(guān)鍵詞：主題、特色 ? 在推廣手法上力求突破常規(guī)，予耳目一新的感覺(jué)。吸引所有人的注意，以實(shí)現(xiàn)“注意力營(yíng)銷”的目的。 ? 在推廣手法及載體、內(nèi)容、形式上等均力求突破，讓當(dāng)?shù)厝擞醒矍耙涣恋母惺?，加深?duì)本項(xiàng)目的印象；同時(shí)，由此也間接加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新、發(fā)展商實(shí)力、后期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的手法創(chuàng)新等的信心。 五、為什么能在進(jìn)港大道建香港城購(gòu)物廣場(chǎng) 為什么能在進(jìn)港大道建香港城購(gòu)物廣場(chǎng)？ ? 支持點(diǎn) 1： 南沙區(qū)人口接近 15萬(wàn)，包括常住人口共 20萬(wàn)；按規(guī)劃，南沙的區(qū)域人口規(guī)劃規(guī)?？刂圃?100萬(wàn)人左右，而開(kāi)發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)的人口目標(biāo)是 60萬(wàn)人左右。很明顯，隨著南沙的開(kāi)發(fā)進(jìn)程加快，將有龐大的人口補(bǔ)充進(jìn)區(qū)內(nèi)。而人口是商業(yè)發(fā)展的基本支撐。 ? 注： （ 1）根據(jù) 05年的數(shù)據(jù)得知：南沙“三鎮(zhèn)兩區(qū)”（黃閣鎮(zhèn)、萬(wàn)頃沙鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)和南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、珠江管理區(qū)）總?cè)丝跒?141210人，其中農(nóng)村戶口為102192人，被征地的農(nóng)民為 51358人。加上開(kāi)發(fā)區(qū)近年開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（南沙境界， 1300戶，南沙濱?；▓@，約 1500戶，南沙碧桂園約 600戶）及生活區(qū)（豐田生活區(qū)，現(xiàn)居住 1000多人）的人口，南沙“三鎮(zhèn)兩區(qū)”的人口已超過(guò) 20萬(wàn)人。 ? （ 2）根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)區(qū)核心商圈的日常居住人口為 10萬(wàn)人左右，開(kāi)發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)流動(dòng)人口為 5萬(wàn)左右，豐田汽車、美國(guó)通用電器塑料、名幸電子、中船集團(tuán)、中國(guó)石化、南沙資訊科技園、各大金融機(jī)構(gòu)、行政機(jī)構(gòu)等高端人員有 2萬(wàn)人左右。 5萬(wàn)＋ 2萬(wàn) =7萬(wàn)，這 7萬(wàn)左右的高端人口的長(zhǎng)期居住需求已有各大進(jìn)駐南沙的房地產(chǎn)商正在幫忙解決，而這 7萬(wàn)人的日常休閑、購(gòu)物的商業(yè)市場(chǎng)急需填補(bǔ)。 ? 支持點(diǎn) 2： 位于進(jìn)港大道中間地段，交通四通八達(dá)，毗鄰地鐵 4號(hào)線沖尾站，緊臨以后的新南沙區(qū)政府及金洲成熟商圈，離南沙新客運(yùn)港13分鐘車程。距離黃閣鎮(zhèn)、豐田生活區(qū)、南沙街等地很近，只需十幾分鐘的車程，輻射范圍廣。 ? 支持點(diǎn) 3： 建筑規(guī)模大，能容納商戶較多，易產(chǎn)生集聚效應(yīng)。加上項(xiàng)目左右兩邊的商業(yè)樓，香港城購(gòu)物廣場(chǎng)并不是單獨(dú)的一個(gè)商業(yè)城，只要稍加規(guī)劃和統(tǒng)一管理，香港城購(gòu)物中心便搖身變成進(jìn)港大道最繁華熱鬧的商圈。 ? 支持點(diǎn) 4： 南沙區(qū)的消費(fèi)水平日漸提高，農(nóng)民、政府、企業(yè)的中高層人士都是本項(xiàng)目的鎖定消費(fèi)群體。 ? 注： （ 1）南沙區(qū)的很多農(nóng)民的土地都已被政府征收，農(nóng)民也獲得了政府的豐厚補(bǔ)貼。很多農(nóng)民已逐漸住進(jìn)政府興建的安置小區(qū)當(dāng)中 ,例如麒麟新村、廣隆安置區(qū)等。 ? （ 2）從幾天的市場(chǎng)調(diào)查中，在南沙街發(fā)現(xiàn)幾間服裝店，所賣的服裝均在 50～ 400元之間，價(jià)格相對(duì)南沙其它地方較高，但這樣的服裝店，在南沙街有越開(kāi)越多的趨勢(shì)，這足以證明南沙當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力水平。 ? （ 3）今明兩年，南沙區(qū)將不斷引進(jìn)高科技人才，南沙科技資訊園首批計(jì)劃招收 500名內(nèi)地碩士研究生入學(xué)，未來(lái)兩年，南沙科技園將著力人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、技術(shù)孵化 3大領(lǐng)域。 ? 支持點(diǎn) 5： 南沙板塊并不缺商業(yè)，中小型商業(yè)并不泛其數(shù)，唯獨(dú)缺少一個(gè)領(lǐng)袖性、標(biāo)桿性的商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目合理獨(dú)特的定位恰好填補(bǔ)了該區(qū)域缺乏休閑娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所的空白，將引領(lǐng)南沙第三產(chǎn)業(yè)走向一個(gè)新趨勢(shì)。 ? 支持點(diǎn) 6： 本項(xiàng)目旁邊的逸濤城、金洲花園、皇家花園、南沙碧桂園等現(xiàn)成樓盤(pán)對(duì)本案提供了有力的消費(fèi)依托，對(duì)本案的開(kāi)展將會(huì)起到促進(jìn)用。 ? 支持點(diǎn) 7： 本項(xiàng)目（香港城購(gòu)物廣場(chǎng)）合理獨(dú)特的定位直接導(dǎo)致同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的稀少，避免了與眾多商業(yè)項(xiàng)目的直接交鋒，從而領(lǐng)軍當(dāng)?shù)赝惖禺a(chǎn)項(xiàng)目。 ? 支持點(diǎn) 8： 在近年的市政規(guī)劃中，第三產(chǎn)業(yè)已列入重點(diǎn)的發(fā)展對(duì)象，這無(wú)疑為本項(xiàng)目的成功招商帶來(lái)契機(jī)。 ? 支持點(diǎn) 9： 今年本項(xiàng)目與南沙商業(yè)中心建成開(kāi)業(yè)后，將最終奠定了這一區(qū)域南沙商業(yè)龍頭的地位，成為南沙最有人氣的商業(yè)旺地，共享繁榮。正如天河商圈一樣，除了天河城，還有宏城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、維多利亞廣場(chǎng)。 ? 我們從天河城、南海黃岐嘉洲廣場(chǎng)以及順德陳村嘉洲廣場(chǎng)的成功可以看到現(xiàn)在的商業(yè)，尤其是珠三角地區(qū)富裕起來(lái)的農(nóng)民將是主要的消費(fèi)群。香港城位處南沙人口欠缺的情況下，吸引新生代農(nóng)民來(lái)消費(fèi)將是徹底彌補(bǔ)所在地人氣不足的不二選擇。 ? 如何解決南沙高端消費(fèi)群欠缺的解決之道： A、一網(wǎng)打盡香港業(yè)主； B、一網(wǎng)打盡南沙板塊工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)、金領(lǐng)群； C、新生代沒(méi)有田地、每年有分紅的農(nóng)民。 六、項(xiàng)目的營(yíng)銷診斷與思考 ? 本項(xiàng)目在規(guī)劃上，主要站在未來(lái)以廣州新城市中心為引擎的角度上，以及未來(lái)這里將聚集的居住人群的分析、對(duì)比上進(jìn)行定位。事實(shí)上，按目前項(xiàng)目周邊地段的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，以及相關(guān)配套的消費(fèi)力，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位在 2年后真的能如此樂(lè)觀嗎？這種定位長(zhǎng)遠(yuǎn)嗎？有優(yōu)勢(shì)嗎？從商業(yè)投資的角度來(lái)說(shuō)，如何使香港城購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展與永續(xù)經(jīng)營(yíng)是值得我們思考的問(wèn)題。 ? 下面，結(jié)合上述市調(diào)分析，我們重點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目原有的經(jīng)營(yíng)定位思路、規(guī)劃進(jìn)行診斷，力求尋找一個(gè)科學(xué)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的定位和發(fā)展思路。 ? 首先，此項(xiàng)目地段生活配套設(shè)施不齊全，從補(bǔ)全的角度考慮，首先是增加便利的購(gòu)物場(chǎng)所，然后還有吃飯的地方和住宿的地方，再之還有娛樂(lè)休閑的地方。在此種情況下， 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位無(wú)疑是綜合類購(gòu)物廣場(chǎng)更為合適。 讓本項(xiàng)目充分利用該區(qū)強(qiáng)大的消費(fèi)人群支持，憑借自身的優(yōu)勢(shì)，加之科學(xué)的策劃、到位的執(zhí)行，完全可以吸引該區(qū)消費(fèi)人群的注意，促成他們的消費(fèi)，成為引領(lǐng)南沙新商業(yè)時(shí)代的龍頭項(xiàng)目，成為南沙的地標(biāo)性項(xiàng)目 。 ? 解決之道 ? 利用項(xiàng)目地所處的商業(yè)環(huán)境，建議走“綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)”的差異化道路，突出項(xiàng)目主題，力求在進(jìn)港大道引爆； ? 以商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)定位本項(xiàng)目，力爭(zhēng)站在競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)，參與競(jìng)技，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展； ? 借助“香港城”的號(hào)召力，為本項(xiàng)目牢牢地吸引核心消費(fèi)群； ? 要與香港搭上邊，借用其影響力與宣傳力。 七、項(xiàng)目的主題設(shè)定 （一）項(xiàng)目案名 1： ? 主名： 香港城購(gòu)物廣場(chǎng) 推薦指數(shù)： ★★★★★ ? 立名理由： ? 香港作為全球的國(guó)際金融中心城市、購(gòu)物天堂，是潮流產(chǎn)品的象征；香港城購(gòu)物廣場(chǎng)與之嫁接，給人一種動(dòng)感、潮流地帶始發(fā)端的感覺(jué)。 ? 南沙區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)主 60％為港澳臺(tái)同胞，此類人一般周末回來(lái)度假；如果在南沙有一個(gè)購(gòu)物城叫香港城購(gòu)物廣場(chǎng)，首先會(huì)給他們一種熟悉感、歸屬感，同時(shí)也使他們感受到南沙對(duì)他們的一種尊敬。 ? 隨著南沙的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，南沙當(dāng)?shù)鼐用竦膬r(jià)值觀念、消費(fèi)觀念也會(huì)發(fā)生一定變化，他們會(huì)逐漸接受新的消費(fèi)方式，而且他們對(duì)香港也特別熟悉，特別是霍英東先生對(duì)南沙作出的巨大貢獻(xiàn)，更令他們對(duì)霍英東先生、對(duì)香港懷有感激之情。香港城購(gòu)物廣場(chǎng)能引起他們感情上的共鳴。 （二）項(xiàng)目案名 2： ? 主名： 南沙“商埠一號(hào)” 推薦指數(shù)： ★★★★ ? 立名理由： ? 被定為商埠的城市，其主要共同點(diǎn)是具有優(yōu)良的交通條件，擁有優(yōu)良的港口或?yàn)閮?nèi)陸邊境貿(mào)易重鎮(zhèn)，周邊的商品經(jīng)濟(jì)或商品農(nóng)業(yè)比較發(fā)達(dá)，南沙也具備這些條件。 ? 在商埠中，通常劃定一定的區(qū)域，供相關(guān)國(guó)家商人定居、開(kāi)業(yè)、存放貨物，稱為商埠地，南沙是名副其實(shí)的商埠地。 ? 命名為南沙“商埠一號(hào)”，除了給人一種歷史悠久的感覺(jué)，還使人認(rèn)為本項(xiàng)目地是南沙最繁華的商業(yè)中心。 （三）項(xiàng)目案名 3： ? 主名： 第一站購(gòu)物廣場(chǎng) ? 推薦指數(shù)： ★★★★ ? 立名理由： ? 第一站是意思就是一切從這里開(kāi)始，第一站購(gòu)物廣場(chǎng)也就給人一種在南沙購(gòu)物，首選這里的感覺(jué)。 （四）項(xiàng)目案名補(bǔ)充 ? 案名 1： ? 曼哈頓國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) ? 理由： 曼哈頓是紐約市的中心