【正文】 推廣內(nèi)容、主題、媒體、執(zhí)行策略： 戶外牌、條幅、梯牌、主流媒體宣傳、媒體軟文推廣、報(bào)紙廣告、路牌廣告、招商書、招商推介會(huì)等。 十五 、 營銷計(jì)劃 （一）如何招商？ ? 通過樹立品牌店樣板 、 傾斜價(jià)格 ， 以大帶小進(jìn)行招商；特別是紳士世界 、 淑女世界 、 兒童世界三大區(qū)域引入主力店 ， 餐飲類 、 家電類 、 圖書類引入品牌店 ， 形成主題商業(yè)格局 。 ? 通過召開多場招商推介會(huì) ， 邀請經(jīng)營商家前來參會(huì)； ? 開盤前舉行首屆 “ 近現(xiàn)代南沙風(fēng)貌攝影展 ” ， 一來邀請眾多攝影愛好者參與活動(dòng) ， 二來邀請潛在經(jīng)營商到場參觀 ， 既對本案進(jìn)行了大型宣傳又可達(dá)到招商目的； ? 派出招商人員全面走訪廣州市區(qū) 、 番禺區(qū) 、 南沙區(qū) 、虎門所有中大型百貨及商業(yè)街店鋪 ， 進(jìn)行訪問招商； ? 通過報(bào)紙、電視、戶外牌廣告等進(jìn)行招商。 （二）具體營銷計(jì)劃 剪彩開盤 推介會(huì) 優(yōu)惠促銷 人員拜訪 電話邀請 舉行攝影展 廣告招商 香港城購物廣場 （三）工作計(jì)劃 ? 4月 16日前撰寫、修改、確定項(xiàng)目方案； ? 4月 17日召開項(xiàng)目方案聯(lián)席聽證會(huì)，通過方案； ? 5月 1日～ 8月 1日完成項(xiàng)目整體裝修、包裝； ? 5月 20日前啟動(dòng)人員派駐； ? 5月中旬進(jìn)行前期廣告工作； ? 5月 20日銷售中心開始運(yùn)作及推進(jìn)項(xiàng)目； ? 5月 15日之前做好商城單張?jiān)O(shè)計(jì)； ? 5月 10日前做好項(xiàng)目形象廣告牌。 十六 、 營銷定位 ? （ 一 ） 片區(qū)鎖定 ? 主力片區(qū)：整個(gè)珠三角地區(qū) ， 包括廣州 、 番禺 、深圳 、 東莞及港澳臺(tái)地區(qū) 。 ? （ 二 ） 招商目標(biāo)群定位 ? 南沙本地及廣州市區(qū)、番禺區(qū)、虎門的自營商（包括化妝品、首飾、書店、家紡、精品、迷你影院、餐飲、娛樂場所等經(jīng)營商）。 ? （ 三 ） 賣點(diǎn)定位 ? 區(qū)域城市化進(jìn)程主推器 —— 香港城購物廣場 ? 南沙 “ 商業(yè)新傳奇 ” —— 香港城購物廣場 ? 南沙新經(jīng)濟(jì)座標(biāo) —— 香港城購物廣場 ? 商業(yè)新時(shí)代開啟者 —— 香港城購物廣場 ? 城郊商業(yè)領(lǐng)跑者 —— 香港城購物廣場 ? 南沙商業(yè)新發(fā)端 —— 香港城購物廣場 ? 南沙唯一一個(gè)大型的主題性休閑娛樂消費(fèi)特區(qū) —— 香港城購物廣場 ? 打造成為南沙著名的商業(yè)旅游景點(diǎn)之一 —— 香港城購物廣場 ? 打造廣州新城市中心核心商業(yè)圈 —— 香港城購物廣場 ? 打造兼具南沙歷史文化與香港風(fēng)情的商業(yè)中心 —— 香港城購物廣場 ? （ 四 ） 策劃招商機(jī)構(gòu) ? 由廣州智谷房地產(chǎn)策劃有限公司與開發(fā)商共同組建成立香港城購物廣場項(xiàng)目策劃 /招商中心 ， 具體負(fù)責(zé)策劃招商工作 ， 通過以上營銷計(jì)劃及廣告計(jì)劃全面推進(jìn)本項(xiàng)目的銷售及招商工作 。 ? （ 五 ） 策劃執(zhí)行組織機(jī)構(gòu) ? 成立本項(xiàng)目指揮部 ， 負(fù)責(zé)本計(jì)劃的全程工作 ， ? 總指揮：陳鋒 （ 總經(jīng)理 ） ? 指揮部門設(shè)策劃招商中心 ? 策劃中心總負(fù)責(zé)：陳鋒 ? 策劃部： 2人 （ 負(fù)責(zé)營銷策劃方案的制定與執(zhí)行 ） ? 銷售 /招商部： 10人 （ 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售及招商工作 ） ? 廣告設(shè)計(jì)部： 1人（負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告 計(jì)劃實(shí)施、設(shè)計(jì)及發(fā)布） 十七 、 經(jīng)濟(jì)分析 ? （ 一 ） 裝修成本 ? 按照 1000元 /平方米的標(biāo)準(zhǔn) ， 25928平方米需約2600萬元的裝修費(fèi)用 。 ? （ 二 ） 營銷成本 ? 營銷推廣費(fèi)約 200～ 300萬元 。 ? （ 三 ） 融資方式 ? 按照投資額的多少 ， 銀行可提供 5成按揭 ， 假如本項(xiàng)目的投資總額為 1億元 ， 即可向銀行貸款 5000萬元 ， 除了裝修費(fèi)用及營銷費(fèi)用外 ， 還有 2023萬元可作流動(dòng)資金 。 ? （ 四 ） 商鋪?zhàn)饨鹗找? ? A方案： ? 第一年租金收入：均價(jià) 42元 / m2 6個(gè)月 25928平方米＝ ? 第二年租金收入：均價(jià) 53元 / m2 12個(gè)月 25928平方米＝ ? 第三年租金收入：均價(jià) 79元 / m2 12個(gè)月 25928平方米＝ ? 所以 ， 前三年租金收入為 。 ? B方案 ： ? 按每日 50萬元的營業(yè)額 ， 一年大概產(chǎn)生 額 （ 50萬元 30日 12個(gè)月＝ 18000萬元 ） ， 那么按照平均 10％ 的提成收取 ， 一年的收益有 1800萬元 。 ? （注：此兩個(gè)方案還未算地下停車場的租金收入。） （五）香港城購物廣場商業(yè)規(guī)劃建議 見下圖： 十八 、 智谷與逸濤合作方式 ? A方案 ： ? 招商代理：由智谷公司全權(quán)負(fù)責(zé)客戶招商 ， 按年總租金收入的 10%一次性收取招商代理費(fèi) 。 ? B方案 ： ? 由智谷公司承包逸濤集團(tuán)的商業(yè)公司；負(fù)責(zé)以下工作：（ 1） 招商工作； （ 2） 以后的物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營 。 ? 第一年補(bǔ)貼商業(yè)公司每月 5萬元的工資費(fèi)用及行政費(fèi)用；開業(yè)后按每年租金收益 、 物業(yè)管理費(fèi)收益 、 廣告載體經(jīng)營收益所產(chǎn)生的年收入額 ， 扣除所有經(jīng)營成本費(fèi)用后進(jìn)行三 、 七分成 。 （ 智谷三成 ， 逸濤七成 ） ? 由智谷公司派駐三個(gè)團(tuán)隊(duì)長期負(fù)責(zé)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)劃、招商工作。包括（ 1）招商團(tuán)隊(duì)；（ 2）策劃團(tuán)隊(duì)；（ 3）物業(yè)管理經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。 補(bǔ)充： 十九 、具體 經(jīng)營規(guī)劃 （一）、總體經(jīng)營類別規(guī)劃控制 ? 各經(jīng)營類別在總經(jīng)營面積中所占比例（總經(jīng)營面積以總建筑面積來算： 25928 m2） （二）商鋪總體規(guī)劃 ? 注：一樓按面積使用率 60％ 進(jìn)行規(guī)劃 ， 使用面積約為 3890 m2， 二樓按面積使用率 65％ 來進(jìn)行規(guī)劃 ， 使用面積約為 4213 m2； 三樓按面積使用率 70％ 進(jìn)行規(guī)劃 ， 使用面積約為 4537m2；四樓按面積使用率 75％ 進(jìn)行規(guī)劃 ， 使用面積約為 5131 m2。 ? 總使用面積為： 17771 m2。 （三）商品類別細(xì)分比例 ? 各商品類別細(xì)分在該類別經(jīng)營使用面積中所占比例： （四）、經(jīng)營類別實(shí)際所占總使用面積比例 ? 注：總使用面積以 17780m2來計(jì)算 （五）、規(guī)劃具體說明 ? 店鋪規(guī)劃時(shí)主干道寬定為 2米 ， 而次干道寬定為 。 ? 店鋪需要間隔的地方用玻璃或甲板進(jìn)行間隔 。 ? 每間店鋪各自收費(fèi)結(jié)算 。 （六）、擬邀進(jìn)駐的商家名單 注：此為初步構(gòu)思，具體引入的品牌需根據(jù)南沙的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次、品牌商的意愿再作調(diào)整、控制，特別是國外、國內(nèi)品牌的所占比例。 （七）、商場裝修規(guī)劃參考 續(xù)上： （八）、假如引入吉之島 ? 假如引入吉之島，將建議安排其在 3樓經(jīng)營。 ? 原因： ? 1樓鋪位是租價(jià)最高的位置 ， 是以后獲得利潤的最主要樓層 ， 若吉之島在 1樓 ， 租金會(huì)被對方壓得很低； ? 在中華廣場 、 天河城的吉之島要不在樓上就是在負(fù)一層； ? 吉之島若在二樓，整個(gè)購物廣場的規(guī)劃給人一種斷層的感覺，缺乏連續(xù)性。 ? 引入吉之島后，購物廣場的整體規(guī)劃有較大改動(dòng)，且經(jīng)營規(guī)劃面積大幅減少。 ? 因吉之島內(nèi)的經(jīng)營規(guī)劃較為完善 ， 為避免重復(fù) ， 刪除以下經(jīng)營內(nèi)容： ? 童裝區(qū) 320平方米 ? 床上用品 300平方米 ? 家居精品 150平方米 ? 運(yùn)動(dòng)器材 90平方米 ? 文具 、 玩具 150平方米 ? 皮具 、 箱包 150平方米 ? 小型游樂場 1000平方米 ? 咖啡館 200平方米 ? 家電連鎖 2023平方米 ? …… ? 2樓變成既有書店 、 網(wǎng)吧 、 中餐廳 、 數(shù)碼產(chǎn)品的店鋪 ，液態(tài)規(guī)劃上有些混亂 。 補(bǔ)充： 二十 、 廣告計(jì)劃 （一）媒體計(jì)劃 （二）各類媒體廣告的初步預(yù)算費(fèi)用 （三）廣告發(fā)布、工作計(jì)劃 注：最終的具體廣告費(fèi)用及投放排期需與廣告公司洽談后確定。 謝謝你的細(xì)閱 THANK YOU 演講完畢，謝謝觀看！