【文章內容簡介】 北部分。 岑村組團——以工業(yè)區(qū)為主導功能的綜合組團（第二圈層）岑村組團主要包括岑村分區(qū)的范圍?；馉t山組團——以觀賞、游憩功能為主的組團（第三圈層）包括華南植物園和火爐山自然山林地。而在天河區(qū)的規(guī)劃中，石牌——五山片區(qū)被定位為IT產品綜合商貿區(qū)、技術服務區(qū)和娛樂休閑區(qū)，而五山組團被列為教育科研組團。其主導功能是教育科研。該組團已有超過二十所大中型科研單位和十余所高等院校,該組團將依靠教育、科研高度集聚的優(yōu)勢，提高科技為生產力的服務水平，成為教育、科研培訓、新技術開發(fā)的基地。 項目地段區(qū)位特征由于五山片區(qū)的特殊定位，使其具有獨特的區(qū)域特征：1) 高素質的人文環(huán)境五山地區(qū)是廣州市高校和科研院所的集聚地區(qū)，華南理工大學、華南農業(yè)大學，以及廣東省農科院、水稻研究院等科研機構均坐落于此?！拔迳酱髮W城”的氛圍無疑是營造良好人文環(huán)境的基礎，經過教育選拔的高校學生和具有高素質的科教人員更是“人口素質高”的保證。根據本組人員的市場調研報告表明，五山地段相當一部分消費者表示在該地段購物感覺安全，這與五山地區(qū)良好的人文環(huán)境是分不開的。2) 黨政機關林立，區(qū)域發(fā)展的中心地本案項目所在地段是五山街道黨政機關布局的主要據點。沿五山路往東連接岳州路短短200多米的距離，就分布了五山街道辦事處、五山派出所、五山計生辦以及岳州社區(qū)居委等機關部門，足以證明該地段乃是政府規(guī)劃布局的著重點，是五山區(qū)域發(fā)展的中心地，發(fā)展前景利好。3) 消費群體大項目地段附近有茶山小區(qū)、嵩山小區(qū)、五山花園、茶景苑等住宅小區(qū)的居民，以及多所著名的高校和中小學的學生和教職工近六萬人，成為該地段特殊的、數量巨大的消費群體。4) 交通配套較完善地段內有多條公交線路連接，如20路、22路、32路、41路、78路、197路、234路、218路等公交線，同時該地段還有地鐵3號線支線途經，往北至廣州火車東站，往西接駁地鐵1號、2號線，以及3號線主干線，可以輕松往來廣州多個地方。另一方面，五山路改造工程規(guī)劃向東延伸下穿華南路與匯景北路相連，往南延伸與即將拓寬至26米的華南路東輔路連接，北上可至北環(huán)高速公路。屆時，五山街的交通將更加暢通，出入更加便利。 項目地段在城市中的地位 項目所在地段位于廣州天河區(qū)。有道說“得天河者得廣州”，作為廣州甚至華南地區(qū)最大的商圈，天河商圈黃金大道上商號之多，是廣州其他商圈無法比擬的。以體育中心商圈為輻射源，引導商業(yè)資源繼續(xù)向東、向北帶形延伸；把握亞運契機，促進大型商貿項目向東發(fā)展，著力發(fā)展奧體中心問題生態(tài)休閑產業(yè)功能區(qū)、東圃零售商業(yè)功能區(qū)、黃埔大道東段建材家居和汽車產品專業(yè)市場功能區(qū)，形成融3個功能區(qū)為一體的東部新商圈；基于現有商貿業(yè)發(fā)展基礎推動沙河、五山、員村、棠下、龍洞等社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展。石牌—五山片區(qū)被定為IT產品綜合商貿區(qū)、技術服務區(qū)和娛樂休閑區(qū)，其中五山組團被列為教育科研組團，由于五山內大專院校、科研單位和文化場所高度集中，因此其主導功能是教育科研，密集的科技設施和人才為天河區(qū)社會經濟發(fā)展提供了有力的智力支持。隨著天河區(qū)“科技興區(qū)、教育強區(qū)”戰(zhàn)略的貫徹落實，五山街道將繼續(xù)弘揚開拓、務實、服務、高效的街風，堅持以經濟建設為中心，城市管理為重點，居民工作為基礎，基層政權建設為保證，使五山街的物質文明建設和精神文明建設邁上一個新的臺階。同時，經過五山路改造工程，五山道路設施日趨完善，該地段作為轄區(qū)內主要的商業(yè)、科研、教育、文化中心的地位將越來越突出，其輻射范圍亦會日趨擴展。 地段未來規(guī)劃 合理規(guī)劃，科教強區(qū)為了配合廣州市的發(fā)展，天河全區(qū)，按照功能、空間的分布，在規(guī)劃結構與空間布局上，將形成“一個新城市中心、三個產業(yè)圈層、十三個組團”模式。其中，第一圈層（科教與高新技術產業(yè)區(qū)）與五山組團（教育科研組團）在地域上大致相同，以五山分區(qū)為主,包括員村分區(qū)中山大道以北部分。該組團目前已有25所大中型科研單位和十余所高等院校，組團將依靠教育、科研高度集聚的優(yōu)勢，提高科技為生產力的服務水平，成為教育、科研培訓、 新技術開發(fā)的基地，并重點發(fā)展天河高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū),為廣州市對外交流合作和產業(yè)結構優(yōu)化建立窗口。這規(guī)劃將吸引更多高素質人才聚集于五山地區(qū)。 地鐵連網，交通便捷2006年12月30日，地鐵三號線的開通，改變了五山一帶居民過去只依靠道路出行的方式。同時，三號線跟廣州市內其它地鐵線路的銜接，更是拉近了五山與天河中心，甚至與全市各地的距離。據廣州市軌道交通線網規(guī)劃，為了迎接亞運會的到來，改善交通環(huán)境，廣州未來將加大地鐵的建設力度。到2010年地鐵線網規(guī)劃建成后，廣州中心城區(qū)及人口大于50萬的邊緣組團、衛(wèi)星城（除南沙片區(qū)）的時空距離，基本控制在30分鐘以內，并通過與廣佛線等城際軌道交通的銜接，使廣州與佛山、東莞等周邊地區(qū)交通時間基本控制在1小時內。屆時，五山地區(qū)的居民，通過地鐵往來廣州鄰近城市將更為舒適便捷，并且大大加強了五山教育科研區(qū)的地鐵優(yōu)勢。 道路改造，出入方便 五山道路改造的背景長期以來，由五山一帶通往岑村方向，靠的是華南農業(yè)大學校內的鳳陽路，未有一條東西向的城市干道，這給該校師生的日常生活造成很大的不便和安全隱患。為了改變生活在五山學生公寓和周邊地區(qū)的10多萬人只有五山路一條主要道路進出的狀況，以及天河區(qū)由于出口太少而長期交通堵塞的局面，市政府部門特意制定了“五山路改造規(guī)劃”。該規(guī)劃的另外一個目的在于還給了華農一個完整的校園，保障華農師生安全。當五山路延長線和華南路東輔道工程完成后，華農將會擁有一個徹底完整、寧靜的校園。 “五山路改造規(guī)劃”詳解按照規(guī)劃，五山路改造工程將由多部分構成，詳細將集合下圖作說明：圖3—1 五山路改造規(guī)劃（本圖設計為便于觀看與實地有偏差，應以實地為準。H線在華干東側與G線相鄰，B、C線與H線相接）1) A線，是五山路改造工程主線，也稱五山路延長線（粵漢路匯景北路段）；2) B線，解決華南快速干線兩側車輛南下西轉彎的需要；3) C線，解決五山西往東車輛轉彎向南的需要；4) D線，解決五山西往東車輛轉彎向北的需要；5) E線，承擔華南路東側車輛進入匯景北路的轉彎功能；6) F線，解決匯景北路車輛向北轉的需要；7) G線，通華南路兩側地面市政道路，南向北；8) H線，通華南路兩側地面市政道路，北向南；9) I線，為華南農業(yè)大學將來規(guī)劃的正門新修地面道路，解決其將來的出入需要；10) J線，為主線上下穿車行隧道邊上的地面道路。A線，是一條東西走向的城市次干道，西起粵漢路，與華南理工大學門前的五山路改造工程連接，沿線經岳洲路、茶山路、鳳陽路，橫跨華南快速干線及其東側市政路，到東端與匯景北路連接，規(guī)劃路寬為26米。A線2004年開始實施的一期工程至今已經完成了主體地面道路、位于華南農業(yè)大學門前的一座車行隧道與人行地道建設，實現了五山路通過高架橋跨過華南快速干線與東側的匯景北路連接，并將接通到規(guī)劃中的科韻路延長線，向南直往中山大道與黃埔大道。G線經華農東區(qū)運動場側面到岑村橋車站將分出三條支線。其中G1支線以高架橋的形式，跨過其下面的市政路，繞華農第五教學樓的后面再跨環(huán)城高速通向長興路、云溪路。按規(guī)劃設計，華南御景園中間的云溪路是城市I級主干路，并且將會與科韻北路相接。而GG3支線，則將會通往大豐實驗基地等華農校內“插花地”上的事業(yè)單位。當G線三條支線竣工后，現時華農校園內的市政路——鳳陽路（包括圖中GG3側邊的道路）將全部封閉，成為校園內路，社會車量將不得隨意進入。而據最新情況顯示，08年4月19日，GG3支線已竣工通車，隨之華農校內的鳳陽路已封閉。通往岑村方向的車輛要穿過茶山小區(qū)北側的下行隧道，沿華南快速干線旁邊的市政路到達岑村橋躍進南宿舍區(qū)，然后接原來的線路行駛。雖然鳳陽路封閉，還華農完整的校園，但是躍進南宿舍與教學樓間仍有大量社會車輛通過，人車搶道現象無任何改善。要解決此問題，還需期望G1線的完成。 道路改造的意義通過整個五山路改造工程，華農從此可以將鳳陽路封閉，而形成一個完整的校園，不再分開。另一方面，改造后五山一帶居民將有多條路線選擇。值得分析的是，工程中，A線與G1線分別與匯景北路、云溪路相接后都將通往科韻路延長線，屆時本地區(qū)居民要前往黃埔大道則不必集中經過五山路再繞行中山大道。居民的出行將更為便捷，同時這對于緩解天河區(qū)的交通壓力意義重大。再者，隨著五山路延長線（粵漢路匯景北路段）的建成，該區(qū)域內居民出行更為便利。交通帶來的利好不斷完善，加上地鐵優(yōu)勢將大大帶動周邊各大樓盤的二手市場發(fā)展。隨之五山也將成為廣州的新興豪宅區(qū)，除了樓盤周邊環(huán)境、資源優(yōu)勢外，高校所帶來的文化效應也為該區(qū)域樓市的發(fā)展起輔助作用，高素質區(qū)也成為該區(qū)域樓市的一大特色。 廣場建設，增添色彩隨著地鐵三號線通車，五山地鐵站正式完工，華南農業(yè)大學南校門也開始了重建施工，新校門大概于08年7月落成。據從華農大基建處了解，屆時，華農大南門將建設一個廣闊的校門廣場，現五山地鐵站B出口（貼近五山購物廣場）旁邊的白色圍墻也會拆除，取而代之的則會在該位置栽花種草，美化環(huán)境。 校門廣場的建成，將為五山岳洲路附近的居民提供一個悠閑活動場所，從而形成一道亮麗的風景線。4 項目商圈調研 商圈范圍確定 項目發(fā)展方向概述經過對本案項目周邊社區(qū)的調查發(fā)現，該區(qū)域擁有學生、教師以及周邊小區(qū)住戶這一混合的、特殊的消費群體，居民日常生活所需要的基本商業(yè)配套發(fā)展完善。本案發(fā)展項目在規(guī)劃方向上，將把握商機，緊隨所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展趨勢，定位于發(fā)展一座集時尚、潮流以及休閑體驗于一體的綜合性購物廣場。 商圈的確定商圈是指商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。按照商家的輻射半徑，可以進一步分為核心商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。因此，經過對本案所在區(qū)域的調研分析，本案發(fā)展項目的商圈范圍將按照下面所敘述來列分：1) 核心商業(yè)圈。核心商業(yè)圈是離商家最近，顧客密度最高的地方。本案發(fā)展項目的核心商圈的消費群體約占商家顧客的90％。以本案發(fā)展項目為立足點，往西面、北面覆蓋華農、華工兩大校區(qū)，東面沿岳州路向東延伸至匯景實驗學校以及華農大東區(qū)和躍進區(qū)，南面輻射范圍至華工大東區(qū)教師住宅及省農科院以北。整個商圈囊括了一個龐大的、特殊的消費群體：華農、華工兩大學高校的學子，廣州市第47中和五山小學等幾所中小學的學生，以及附近茶山小區(qū)、五山花園等幾個住宅小區(qū)的居民等等。2) 邊緣商業(yè)圈。邊緣商業(yè)圈處于商圈的最邊邊緣位置，或者可以稱作是由于交通條件的改善以及商家經營策略的轉變所吸引的潛在消費群體，是整個商圈的未來的外延區(qū)，是相對少出現的、分散的商家顧客。該圈約占本案開發(fā)項目10%的消費比例。由于五山路改造工程完成后帶來的交通便利，以及毗鄰地鐵三號線五山站帶來的影響力，商圈預期會外延發(fā)展。圈內消費群體包括：北面岑村、長湴社區(qū)居民住戶和早晚穿梭于市區(qū)、郊區(qū)上下班的人流；南面因本案發(fā)展項目的特色經營而吸引過來的華師大后門、天河科技街社區(qū)的消費群體；以及因交通得到改善而吸引過來的匯景、乃至棠下區(qū)域的人流。見下圖：圖41 本案項目的核心商圈圖 商圈分析按照政府的規(guī)劃，五山附近一帶在幾十年的建設，成為了普通中小學、職中、大專院校和名牌大學的集聚地，打造成教育強區(qū)。具體到本項目所在的岳洲路，該地區(qū)有華南農業(yè)大學，華南理工大學，匯景實驗中學，廣州市四十七中等學校，獨特的定位使在本地區(qū)的人口比例中，學生占的比例非常高，教師也占有一定比例，但相對較低，另外在該地區(qū)中有五山花園，匯景新城等大小型住宅小區(qū)，因此小區(qū)住戶也構成了本地區(qū)重要的消費人群，通過對商圈的調研分析，消費者大概可分為以下五類：1) 華農大，華工大的大學生為了清晰了解大學生消費群體的消費結構、消費特征，我們有針對性地進行一次問卷調查。本次調查派出問卷總共240份，收回240份，總結出如下結果：大學生每月的生活費水平，在401～%，而在月均可支配收入上，在201～%。在消費結構方面，男生消費前三位的分別是餐飲、日用品、衣物鞋類；女生消費前三位的分別是衣物鞋類、日用品、餐飲。消費傾向方面，%的學生表示愿意到五山街消費，對于品牌一般重視的占到54%，%。此部分人群年齡分布比較集中，大多在18～25歲之間，具有較高的素質，對于品牌有一定的認識，也具備一定的購買能力，比較注重商品的實用性，對于購物環(huán)境的要求也較高，也較注重休閑娛樂。但大部分沒有收入來源，相對來說購買力有限。由于此部分人在本地區(qū)占的比例最高，其巨大的需求必然會促使該地區(qū)形成一定規(guī)模的商業(yè)，因此也就構成了該地區(qū)主要的消費客戶人群。2) 附近各個中小學的學生通過問卷調查顯示，%中小學生表示愿意到五山街消費。%，%的認為缺少聚會飲食場所，%，在對五山街不滿的調查中，%認為商品的種類較少，%認為購物的環(huán)境差。而對于品牌的重視程度方面，%選一般重視,%比較重視。此部分人年齡普遍在18歲以下，有相當的購買能力，且由于上課時間的限制，此部分消費群體的消費就有時間性，大多會集中在中午和下午放學以后，且消費的項目較集中，以餐飲零食類為主；此外由于中學生比較追求時尚，所以用于飾品精品等方面的消費也較多。3) 華農大，華工大的教師我們將教師與住戶合在一起調查，得到以下結果：年齡18～%， 25～% 30～%，40歲以上占25%，%，2500～3500也占27%，分列一二位，%，五山街缺少的商品方面，%認為缺少特色小食店，%的認為缺少聚會飲食場所，%認為缺少服裝專賣店，%認為商品的種類較少，%認為購物的環(huán)境差，而對于品牌的重視程度方面，%選一般重視,%比較重視，此部分人年齡較為分散，各個年齡階段都有，素質高，處于社會的中上層，也具備較高的購買能力，對于購物環(huán)境要求很高，對品牌的重視程度較高，五山街的購物環(huán)境基本不能滿足其休閑購物的需求，且部分教師擁有私家車，會外出消費，同時在該地區(qū)所在人口比例，因此為輔助的消費客戶群體。4) 附近小區(qū)的住戶小區(qū)住戶基本覆蓋各個年齡階層，該部分消費者具備較高