靜安信業(yè)廣場項目策劃報告-免費閱讀
【正文】 ? 社區(qū)雨水視覺系統(tǒng)。 ? 通過銷控完善以上策略。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 三、 動力概念的 導(dǎo)入 ? 動力豪宅，讓成功者更加成功的豪宅。首先，由于突出賣點本身往往說服力強，客戶不容易攻擊，比較容易形成客戶的購買欲望。 ? 反復(fù)強化 靜安國際 本案形成差異化優(yōu)勢的并非靜安，亦非國際，然而這兩點亦不是本案最突出的產(chǎn)品對比優(yōu)勢，所以更適合感性影響，不適合嚴(yán)格注解。 ? 本案活力主題的部分，可通過庭園風(fēng)格等強化包裝。 ? 雖然時有以高爾夫或豪華會所為主題的個案產(chǎn)生，但真正全面導(dǎo)入運動活力主題的豪宅概念卻基本空缺。 ? 圍墻墻角：依勢石底小跌水。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 夜光無論對于水還是上面提到的現(xiàn)代建材，以及我們刻意追求的光效果都是不可或缺的，而且好的夜光設(shè)計，無疑又填補了庭園設(shè)計中夜庭園的空白，使庭園的視覺和生活功能大大加強。同時，整個系統(tǒng)將形成復(fù)雜而藝術(shù)的三維多形態(tài)水道系統(tǒng)。 Ⅱ、社區(qū)雨水視覺系統(tǒng)。 ? 繽紛水晶水房：區(qū)隔單身公寓與住宅部分，自成一景，自然分割。 ? 庭園總體規(guī)劃思路 庭園原本是本案的弱勢，但小庭園亦有小庭園的優(yōu)勢，便是可以做精，可以更藝術(shù)化，甚至可以做成件藝術(shù)品，成為上 海一景，成為被傳送被議論的話題。 進一步將健康運動主題升級至貴族級。 167。 167。 ? 審視靜安體育館，想到優(yōu)勢整合，揚長避短。 同時世博會申請成功對浦東、濱江高檔住宅建設(shè)的拉動，以及徐家匯商圈的不斷上升也對靜安的高價市場環(huán)境形成一定的不 利影響。 該點在高價物業(yè)中亦是較為不利的一點，應(yīng)對辦法一方面可以來自銷控、銷售技巧、宣傳傾向，更為重要的是應(yīng)成功區(qū)隔人流，強化特色賣點，從而使該點得到弱化。 總體來看，本案產(chǎn)品基本面是好的： 首先，產(chǎn)品的區(qū)位地段以及前景基本能支撐本案價格走高的定位和策略。這個年齡段時代精英的購買力最強勁，因為這正是他們事業(yè)的黃金時期。 ? 三三 房房 寬寬 敞敞 、 舒舒 適適 的的 區(qū)域內(nèi)三房的主力一直都集中在 130— 140 平方米左右無太大的變化，說明這一面積已得到購房者的認(rèn)可，更代表這一類房型的供應(yīng)量已達到一定的程度。從其客層來看，即可居住，又可作為投資的一房，客源主要是區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的年輕白領(lǐng)、企業(yè)主管人士、大量看好市場前景的投資人士。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 叁叁 、 項項 目目 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 建建 議議 本案的地理位置在上海屬于頂尖地段，但是將近 6 的容積率，和 1 萬多平方米的占地面積，決定了本案在社區(qū)景觀方面很難有大 手筆，宜走精品景觀路線。 ? 項目南面“體育中心的規(guī)劃”增加了產(chǎn)品的附加值，成為項目未來去化的極其重要的賣點之一。 ? 各類教育學(xué)校林立，充分保障了了業(yè)主子女的就學(xué)問題。 就教育學(xué)校方面，緊鄰項目的有東安公寓內(nèi)的大松幼兒園，其余中、小學(xué)校雖有一定的距離，但設(shè)施還是較為齊全。 二二 、 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 、 生生 活活 機機 能能 狀狀 況況 基地周邊生活設(shè)施比較完善，有較多的便利店和超市，例如聯(lián)華、可的、快客等便利店星羅棋布，為位于本 地區(qū)居住的住戶提供了一個良好的購物環(huán)境?；卣龑γ嬗兄袊y行的儲蓄網(wǎng)點，區(qū)域周邊道路上有各式小吃飲食店、金魚島魚翅館、上海石庫門等中型酒店應(yīng)該說，此區(qū)域內(nèi)生活便利設(shè)施都較為完善。 五五 、 區(qū)區(qū) 域域 休休 閑閑 娛娛 樂樂 狀狀 況況 基地附近文化設(shè)施也較為完善，靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部 等，都為該地區(qū)增添了不少的文化、休閑設(shè)施。 ? 市紅十字會兒童醫(yī)院、區(qū)中心醫(yī)院、靜安區(qū)眼病防治中心等眾多的醫(yī)療，保健場所 ? 靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部、靜安體育中心等場所更為本地區(qū)增添了不少娛樂、休閑、健身設(shè)施。 T 威威 脅脅 點點 分分 析析 ：： ? 靜安區(qū)近期推案量加大，且總體規(guī)劃品質(zhì)均高，促使本 案競爭壓力加大。 本案平均土地成本，對本項目的成本影響極大，也意味著目標(biāo)客戶必定是高收入的精英一族。其潛在客源廣泛。建議本項目三房面積能控制在 120— 130 平方米左右，迎合新一輪消費的需求，使產(chǎn)品迅速的完成去化。 ? 客客 層層 區(qū)區(qū) 域域 分分 析析 本案應(yīng)該是一個外延極廣的個案，單靠靜安區(qū)區(qū)內(nèi)的客戶無法支撐起本案。 其次，產(chǎn)品具有比鄰市政運動場館這一獨特優(yōu)勢，能為產(chǎn)品向特色樓盤邁進提供重要的支撐和呼應(yīng)。 ? 容積率高，綠化率低，棟距窄，庭園小?? 本案基地小，本身已經(jīng)喪失了大社區(qū)的諸多優(yōu)勢，基本經(jīng)濟指標(biāo)卻又普遍弱于其它競爭個案，企劃壓力急劇攀升。 ? 區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。 一墻之隔的靜安體育館，雖然是本案獨有的優(yōu)勢，但卻并非想象中足夠有力。細(xì)節(jié)是專業(yè)的體現(xiàn)。細(xì)節(jié)往往獲得超乎想象的回報?？煽紤]在會所內(nèi)設(shè)置高爾夫推桿訓(xùn)練場館，甚至高爾夫模擬訓(xùn)練室，以滿足客戶經(jīng)常接觸高爾夫的心理需要，適應(yīng)高爾夫日趨廣泛的趨勢。 而藝術(shù)是財富重要的體現(xiàn)方式，是貴族品位不可或卻的組成部分。 ? 西高東低：進一步區(qū)隔單身公寓與住宅，并通過起伏，豐富庭園。 本案庭園面積小，規(guī)劃余地相應(yīng)較小，各大庭園風(fēng)格在這里均有力度不夠的規(guī)劃難題，但庭園規(guī)劃建設(shè)又不可忽視，是產(chǎn)品力的重要組成部分，也是客戶普遍關(guān)心的主題。 我們建議為了充分利用這一系統(tǒng)，并提供更豐富的庭園景觀，應(yīng)將這一系統(tǒng)同時兼顧晴天循環(huán)水系統(tǒng)的效果和美感。 ? 產(chǎn)品力均衡國際 概念建議： 國際，在現(xiàn)階段，在上海是豪宅必不可少的概念，合理利用會大大加強產(chǎn)品的美譽度。 ? 圍墻：透明玻璃圍墻，帶構(gòu)件走廊。所以，從企劃角度講活力運動主題是成功的，可用的。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 肆、案名建議 靜安 ?動力國際 JING`AN INTERNATIONAL 南京西路 靜安首席 獨擁 萬 m2體育公園 全球成功人士動力官邸 讓成功者更加成功 It`s the successful men` power mansions in the whole makes the success to the more success
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