【正文】 建議發(fā)展商以相對低廉的價格吸引一家國際知名的企業(yè)加盟，不但可以迅速回收資金，還可以提升項目的知名度和檔次。卡片 印制名片大小的宣傳卡片或書簽，在人們買書的時候同時發(fā)送，可以以低廉的價格達到廣泛的告知效果。（三）路牌指示牌在交通干線和項目周邊區(qū)域以路牌、指示牌、掛旗、燈箱等形式，宣傳樹立項目形象，擴大項目的影響和知名度。同時也要樹立項目市場形象和發(fā)展商形象，為以后的銷售工作打下良好的基礎(chǔ)。兩者相互呼應(yīng)，相互促進，將區(qū)域塑造成為具有獨到氛圍的文化地標，形成具有深厚商業(yè)經(jīng)營潛力的印象，進而形成良好的投資回報氛圍，促進8樓的銷售。通過本次的改制，新形成的中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司依然以對本地域的長久經(jīng)營作為公司日后發(fā)展的戰(zhàn)略，這本身就體現(xiàn)了公司在經(jīng)營管理上與眾不同的思想觀念。四、對于競爭對手的差異化經(jīng)營及其分析從本項目的定位，發(fā)展商的文化底蘊，以及目前項目區(qū)域已經(jīng)形成的良好商業(yè)氛圍來看，我們認為本地域針對對手的差異化經(jīng)營可以從以下幾個方面考慮：三、軟環(huán)境設(shè)計建議及其與銷售關(guān)系的分析在項目的軟件設(shè)計上，從周邊環(huán)境到樓體本身，我們的建議如下：（一）注重人性化設(shè)計 目前北京及中關(guān)村的寫字樓所體現(xiàn)出來的共同的問題是設(shè)計和服務(wù)上缺乏對人工作的舒適度和健康程度的考慮。nnnnnn 設(shè)置大屏幕展示企業(yè)的產(chǎn)品（類型、報價、產(chǎn)品演示等）；n入住的公司可以建立自己的網(wǎng)站，開辟自己的主頁，介紹自己的產(chǎn)品和服務(wù)。n（一）裝修配置根據(jù)本項目的定位，8樓的內(nèi)外裝修建議標準如下：外裝修使用與眾不同的建筑造型和建筑材料，使建筑本身能體現(xiàn)獨到的風格。教堂部分的處理是規(guī)劃的重點和難點通過我們對本項目的研究，對周邊商業(yè)、人文環(huán)境的分析，以及和北京類似項目的對比，我們認為本地域最突出的文化特征是本地域內(nèi)部的北京基督教會海淀堂。目前，我們提供產(chǎn)品建議如下。底商銷售價格建議為1800020000元/平方米左右。由于這一地帶比較安靜，這一地帶昊海樓一側(cè)的房屋可以建設(shè)成為靜謐的私人空間，提供個人休息、吸氧、會晤、聊天的場所。斜街對目前的斜街進行功能改造，將其改造成現(xiàn)代的、以廣義圖書文化為中心的新型商業(yè)街。本項目應(yīng)有效地避免與西區(qū)的直接競爭。一、（二）項目劣勢分析 通過對本項目的分析，我們認為本項目存在以下的不足：工期比西區(qū)的稍晚；區(qū)域商業(yè)人流雜亂，檔次不高；項目規(guī)劃形狀隨好，但包圍在周圍的樓中間，從四環(huán)路上看不出來，較難體現(xiàn)自身特色；由于限高，難從高度上體現(xiàn)與眾不同；名稱較長，缺乏想象力和沖擊力，不能朗朗上口；不是人流進入中關(guān)村的主干道，屬輻射區(qū)；地域周邊公共交通不方便，線路較少，站位較遠；大地酒店前的廣場面積不大，做多個小的景觀難以起到聚集效應(yīng)；大地酒店下面做商業(yè)不能提高酒店的檔次；目前的商業(yè)氛圍由前來購書的學生烘托，有錢人少，輻射面小；18樓一層向外面積小，有一面緊鄰教堂，影響利用率。第二部分 項目分析本次策劃的項目為中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司開發(fā)的中關(guān)村文化廣場中的文化交流中心大廈（8樓）。（二）需求市場調(diào)查與分析在對本區(qū)域的客流調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客流構(gòu)成主要為附近各大院校的學生，其余為帶孩子的家長和長城電腦學校的學員，70%的人群在25歲以下。從調(diào)查結(jié)果可以知道，除了中海電子市場（該市場為1層臨時建筑，面積約3000平方米）。 經(jīng)營圖書、數(shù)碼電子產(chǎn)品的商店客流最多，經(jīng)營服裝的商店客流少n 在低層的展示間比較受歡迎，樓層較高的展示間出租率一般。另外從表6也可以看出，為了適應(yīng)這種高速增長的業(yè)務(wù)量，每千米的平均車位基本呈逐年上漲的趨勢，2001年寫字樓基本能保證每百平米一個車位。表5中關(guān)村寫字樓租金和物業(yè)管理費調(diào)查表租金價格區(qū)間序號項目名稱總建面積平方米出租報價元/天/M2物管費元/天/ M2樓層差價元/天/ M2 朝 向差 價元/天/ M2 出租價格+物管費元/天/M25元以下1北京硅谷電腦城含在租金中無無2中成大 廈含在租金中無無3海 淀新技術(shù)大 廈含在租金中無14理 想大 廈無無5海 泰大 廈租金中無無51知 春大 廈3萬5租金中無無52北 大太平洋大 廈含在租金中3泛 亞大 廈租金中無無4帝恒寫字樓未定無無未定5方 圓大 廈無無6騰 達大 廈51元含在租金中57理 工科 技大 廈6萬51無無68海 龍大 廈5無無9世紀豪景未定無無未定61學 研大 廈6含在租金中無無62中 電信 息大 廈6含在租金中無無63光 大國 信大 廈含在租金中無無4航 天長 城大 廈4萬1元含在租金中無無5中關(guān)村大 廈6租金中無無66融科資訊6無無67元以上1希格瑪中心8無無8其他開盤的寫字樓采取出售或租售兼營的方式，求短線效益，希望資金快速回籠。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對寫字樓價格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。其他幾個價格區(qū)間供應(yīng)量相對較少，（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。平方米的寫字樓有174家。雖然北京寫字樓市場的整體租金漲勢明顯，但這并不表明整個寫字樓市場的供需已經(jīng)達到平衡。（三）租售狀況調(diào)查與分析寫字樓的銷售情況分析從售價上看，今年的售價與去年相比有了一定程度的提高。寫字樓市場總體需求量雖然有所增加，但是實際吸納量隨著經(jīng)濟的衰退而減少，空置率增加。截止到2001年底，北京市甲級寫字樓存量達到527萬平方米。即通過對本地域總體的宣傳，帶動本項目（8樓）的宣傳。中關(guān)村文化廣場策劃報告 摘 要通過我公司對本項目總體規(guī)劃設(shè)計的研究，以及對8樓方案的研究和分析，我們認為本案銷售推廣的關(guān)鍵在于對本項目所在地域總體的策劃和推廣。我公司所做的分析研究以事實數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，憑借公司所擁有的資源和經(jīng)驗，憑借對市場的了解和直覺，起草了策劃報告。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也是當前寫字樓市場供應(yīng)量的一部分。北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街—西長安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長安街區(qū)域等。市場需求主體復雜北京特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標客戶的復雜性和多樣化。截止2001年12月,北京甲級寫字樓平均售價16100元/平方米，與2000年相比上漲5%。目前的寫字樓市場仍然處于進一步的調(diào)整期，市場的空置率依舊較高，達到20%～30%，要想達到10%以下的理想空置率仍需等待時日，依賴于市場需求量的繼續(xù)加大。根據(jù)我們的監(jiān)測，今年的租金走勢如下圖，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明顯的下降，$元/月 中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析根據(jù)我們公司對中關(guān)村寫字樓整體市場的跟蹤、調(diào)查與分析，我們提供如下結(jié)論：n 2002年中關(guān)村地區(qū)寫字樓將繼續(xù)保持高的供應(yīng)量，總供應(yīng)量在三十萬平方米左右n 有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報n ，n此地區(qū)總體風格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個檔次。平方米以上高價位的只占10%。（三）租售狀況調(diào)查與分析寫字樓租售的比例見圖5。圖6 中關(guān)村寫字樓地下車位比例圖三、本項目競爭性市場調(diào)查與分析在我們此次的調(diào)查中，我們還對項目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進行了調(diào)查，以了解和本項目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。同時，我們也對本地域的商業(yè)情況進行了初步的調(diào)查。商場均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進行出租。對本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約1公頃，總建筑面積約8萬平方米，規(guī)劃為塔樓，地下3層，地上1820層，標準層面積40005000平方米。（三）項目機會分析 作為中關(guān)村西區(qū)緊鄰的地段，我們認為本項目擁有如下的