【正文】 商業(yè)展示部分n電梯：建議使用國外知名品牌，如OTIS，現(xiàn)代，三菱。內(nèi)部裝修8樓的內(nèi)部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術(shù)，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。建議在規(guī)劃中重點考慮對教堂的處理，使之成為本地域獨特的象征和賣點。該教堂建立于1933年，現(xiàn)在已經(jīng)有六十多年的歷史。目前斜街的格局是普通的商鋪，檔次不高，客流主要為周邊院校的學(xué)生，購買力不強，商鋪經(jīng)營書刊、音像、服裝等商品，在夜晚這些商業(yè)均不會繼續(xù)營業(yè)，且人流車流比較混亂，這些情況均和精神文化的休閑氣氛相背離。 建筑設(shè)計體現(xiàn)多元化根據(jù)我們的概念設(shè)計，本項目的定位和將來發(fā)展的需要，我們建議本地域的建筑設(shè)計要體現(xiàn)多元化，既體現(xiàn)自身的建筑特色，又可以和原有的建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一。新建建筑需要在功能和交通組織上考慮與保留建筑的溝通；其次是多層次功能之間的關(guān)系。一、規(guī)劃及建筑設(shè)計建議鑒于本案的特殊性，我們研究了北京已有的一些房地產(chǎn)項目和商業(yè)項目案例，同時也查閱了國外的一些知名建筑群落，我們建議本項目的規(guī)劃和建筑設(shè)計注意以下四點。因此，我們建議的客戶定位為：n（二）租價定位建議 根據(jù)我們對中關(guān)村相關(guān)市場的調(diào)查與分析，同時借鑒我們對中關(guān)村商鋪物業(yè)的經(jīng)驗，我們建議本項目辦公區(qū)域租賃價格為56元/平方米本價格由兩種方式推算而來，為建議價格，具體的價格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計、客戶狀況和市場價格情況進(jìn)行適時的調(diào)整，以靈活的方式進(jìn)行調(diào)整，以保持價格的競爭力和發(fā)展商自身的利益。8樓的功能定位8樓的功能定位為辦公、休閑、娛樂服務(wù)于一體的綜合性物業(yè)。建議改目前教堂的兩個東西出口為一個向北的出口，并使教堂和8樓之間的區(qū)域保持良好的通透感。“廣義的圖書文化”是指即包括目前圖書、音像的整售零售的商業(yè)行為，又包括了以書為中心的，可以提供休閑、娛樂功能的其他商業(yè)文化。 文化氛圍文化的設(shè)計，符合當(dāng)前人們崇尚文雅，向往休閑生活的潛在愿望。（三）項目機會分析 作為中關(guān)村西區(qū)緊鄰的地段，我們認(rèn)為本項目擁有如下的機遇：中關(guān)村東區(qū)和西區(qū)開始規(guī)劃，總規(guī)模面積巨大；政府規(guī)劃中關(guān)村西區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個重點突出的CBD商圈；西區(qū)的土地價格高昂，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價格高；附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設(shè)施。該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約1公頃，總建筑面積約8萬平方米，規(guī)劃為塔樓，地下3層，地上1820層，標(biāo)準(zhǔn)層面積40005000平方米。表9 賓館調(diào)查表名 稱標(biāo)準(zhǔn)間面積（M2）出租價格（元/年）入住率客戶鑫 鼎 賓 館286萬10大地花園酒店2870%電腦公司這個調(diào)查說明本地域?qū)χ嘘P(guān)村的客戶還是有相當(dāng)大的吸引力。對本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃攤位的多為小型公司或個人，從事電子元器件、計算機配件、外設(shè)、耗材等銷售，各個商場的攤位出租率基本上保持100%。商場均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進(jìn)行出租。這三個商場分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。同時，我們也對本地域的商業(yè)情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。圖6 中關(guān)村寫字樓地下車位比例圖三、本項目競爭性市場調(diào)查與分析在我們此次的調(diào)查中，我們還對項目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進(jìn)行了調(diào)查，以了解和本項目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。車位狀況調(diào)查對于寫字樓來說，停車位是一個項目檔次與環(huán)境重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中關(guān)村這個寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個比較合理的方式。寫字樓租售的比例見圖5。在建的項目的租售率各不相同。（三）租售狀況調(diào)查與分析表3中關(guān)村寫字樓售價和總建筑面積表售 價（元/平方米）總建筑面積（萬平方米）13000以下13000149991500016000111600119999020000以上合計圖4 中關(guān)村寫字樓售價分布比例（二）需求市場調(diào)查與分析為了給本項目的客戶群定位提供依據(jù)，我們對一些競爭性寫字樓做了具體細(xì)致的客戶情況調(diào)查，具體見表4。平方米以上高價位的只占10%。圖2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓項目供應(yīng)量與時間關(guān)系示意圖從供應(yīng)價位來看由表2可以看出。此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個檔次。表1 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計區(qū)域項 目 名 稱區(qū)域項 目 名 稱區(qū)域項 目 名 稱清華東路│北四環(huán)海淀新技術(shù)大廈北四環(huán)│北三環(huán)海龍大廈北三環(huán)│西外大街方圓大廈大地寫字樓航天長城大廈理工科技大廈北京硅谷電腦城泛亞大廈數(shù)碼大廈學(xué)研大廈知春大廈騰達(dá)大廈清華同方科技廣場理想大廈中電信息大廈海泰大廈太平洋國際大廈北大太平洋大廈希格瑪中心光大國信大廈中成大廈中關(guān)村大廈帝恒寫字樓世紀(jì)豪景融科資訊銀網(wǎng)中心雙橋大廈藍(lán)星大廈 ，n 有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報n 2002年中關(guān)村地區(qū)寫字樓將繼續(xù)保持高的供應(yīng)量，總供應(yīng)量在三十萬平方米左右n 中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析根據(jù)我們公司對中關(guān)村寫字樓整體市場的跟蹤、調(diào)查與分析，我們提供如下結(jié)論：n根據(jù)我們的監(jiān)測，今年的租金走勢如下圖，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明顯的下降，$元/月平方米的甲級寫字樓有33家，日租金水平在56元/天目前的寫字樓市場仍然處于進(jìn)一步的調(diào)整期，市場的空置率依舊較高，達(dá)到20%～30%，要想達(dá)到10%以下的理想空置率仍需等待時日，依賴于市場需求量的繼續(xù)加大。寫字樓的租賃情況分析 北京寫字樓市場自1999年年底開始反彈以來，樓宇租價上漲，交易活躍。截止2001年12月,北京甲級寫字樓平均售價16100元/平方米，與2000年相比上漲5%。證券業(yè)應(yīng)該算是寫字樓市場上最大的需求來源，盡管股票市場在2001年表現(xiàn)差強人意，但今年最大的一筆成交就出現(xiàn)在證券行業(yè)，銀河證券在國企大廈買了3萬平方米，其它如廣東證券在騰達(dá)大廈租用了7000平方米，大鵬證券在鵬潤大廈租用了5000平方米。市場需求主體復(fù)雜北京特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標(biāo)客戶的復(fù)雜性和多樣化。同時，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，%%，上漲了將近兩倍。北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街—西長安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長安街區(qū)域等。從供應(yīng)量上看，2001年北京新增甲級寫字樓的分布在北京的東部和西部呈均衡態(tài)勢，即東部和西部寫字樓的供應(yīng)量基本相同。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也是當(dāng)前寫字樓市場供應(yīng)量的一部分。但是我們認(rèn)為隨著中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的逐漸成熟，周遍商務(wù)氣氛的渲染，中關(guān)村地區(qū)寫字樓還會有很大的發(fā)展空間，是北京市寫字樓最有前景的區(qū)域。第一部分 市場調(diào)查與分析一、我公司所做的分析研究以事實數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，憑借公司所擁有的資源和經(jīng)驗，憑借對市場的了解和直覺，起草了策劃報告。我公司從實際出發(fā)，以客觀的角度對存在的問題進(jìn)行了分析，并提供了相應(yīng)的解決方案。中關(guān)村文化廣場策劃報告 摘 要通過我公司對本項目總體規(guī)劃設(shè)計的研究，以及對8樓方案的研究和分析，我們認(rèn)為本案銷售推廣的關(guān)鍵在于對本項目所在地域總體的策劃和推廣。同時，根據(jù)我們分析，本項目由于歷史和當(dāng)前的原因，在設(shè)計、布局、環(huán)境和市場競爭等方面存在問題，這些問題會直接影響到項目推廣和銷售的效果。即通過對本地域總體的宣傳，帶動本項目（8樓）的宣傳。目前寫字樓的租售情況在以穩(wěn)中有降的趨勢發(fā)展。截止到2001年底，北京市甲級寫字樓存量達(dá)到527萬平方米。從分布上看，東部寫字樓主要集中在中央商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū)，西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。（二）需求市場調(diào)查與分析寫字樓需求量分析從總體上看，2001年北京寫字樓的需求比2000年有明顯地下降，這可以從這兩年寫字樓的吸納量上看出來：2000年北京甲級寫字樓的吸納量約70萬平方米，而2001年僅24萬平方米。寫字樓市場總體需求量雖然有所增加，但是實際吸納量隨著經(jīng)濟的衰退而減少，空置率增加。從需求的行業(yè)分布上看，證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。（三）租售狀況調(diào)查與分析寫字樓的銷售情況分析從售價上看，今年的售價與去年相比有了一定程度的提高。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家），因此寫字樓的銷售價格是緩慢上升。雖然北京寫字樓市場的整體租金漲勢明顯，但這并不表明整個寫字樓市場的供需已經(jīng)達(dá)到平衡。