【正文】 大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經(jīng)濟園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動體系?；菽峡平探?jīng)濟區(qū)：以惠南城區(qū)、惠南科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)為主，實現(xiàn)產(chǎn)學研聯(lián)動，重點發(fā)展裝備配套、高科技、生產(chǎn)者服務業(yè)，成為“兩港一城”建設的后方基地和服務基地。即以臨港新城為核心區(qū)，面向海洋，輻射長三角，開拓上海發(fā)展新空間，周康、祝橋和六灶功能區(qū)，主動接受浦東開發(fā)開放輻射，實現(xiàn)浦東南匯功能、產(chǎn)業(yè)等方面的聯(lián)動；惠南、航新和大團功能區(qū)，協(xié)同南北兩方面效應，促進經(jīng)濟社會各項功能的不斷提升。 由于承接上海市區(qū)工業(yè)轉移和港口經(jīng)濟拉動，南匯區(qū)整體呈現(xiàn)超常規(guī)快速發(fā)展的勢頭。 人均GDP在5815美元左右，城市化進程處于高速發(fā)展階段。%。其中：，%；，%；其中：，%；，%。：：。主要經(jīng)濟發(fā)展指標綜合經(jīng)濟200520062007GDP（億元）增幅（%）%人均GDP（元）305113591742453增幅（%）固定資產(chǎn)投資額（億元）增幅（%）地方財政收入（億元）增幅（%）【南匯主要經(jīng)濟指標示意圖】：2007年綜合實力顯著提升，經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結構穩(wěn)步改善。因此交通部初步認定，要把浦東運河拓建成四級航道，規(guī)劃經(jīng)四灶港、南六公路西側與宣橋鎮(zhèn)之間新開航道，與大治河溝通，同時為配合洋山港的建設，規(guī)劃在蘆潮港海港城拓建五尺溝為四級航道，從而形成港區(qū)集疏遠為主要功能的四級內河運網(wǎng)，并通過蘇申外港線與京杭大運河溝通。3）次要公路區(qū)位規(guī)劃216。、東海農(nóng)場、書院鎮(zhèn)、大團鎮(zhèn)要以主動服從服務于國家戰(zhàn)略和上海建設“沿海、沿江、沿邊”三大經(jīng)濟發(fā)展軸的戰(zhàn)略為出發(fā)點，加快調整和優(yōu)化全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃，著重沿海經(jīng)濟發(fā)展軸的建設，加快培育區(qū)域增長極。在校學生83700多人。教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。 目前，區(qū)內主要公路有以浦東國際機場為終點的上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）、南六公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。南匯的旅游資源優(yōu)勢，在于“花”，在于“海”，在于“野”。明代中醫(yī)名家李中梓（惠南鎮(zhèn)人）著有《醫(yī)宗必讀》，至今仍是中醫(yī)必讀之書。全區(qū)總面積688平方公里，海岸線45公里。1386年（明洪武十九年），明政府為防倭寇，在南匯嘴（今惠南鎮(zhèn)）筑城，設守御南匯嘴中后千戶所。“綠地峰匯商務廣場”全程營銷策劃報告綠地項目組二00八年五月十五日第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟部分 4一、城市概況 5南匯簡介 5行政區(qū)劃 7區(qū)位規(guī)劃 8二、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況 10人口與城市化 10主要經(jīng)濟發(fā)展指標 11三、城市規(guī)劃建設分析 14城市總體規(guī)劃 14項目所處區(qū)域周邊的市政主要規(guī)劃影響 23四、周邊房地產(chǎn)市場情況 25第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析 26一、房地產(chǎn)市場綜述 27二、土地市場簡述 28三、南匯辦公樓市場分析 30辦公樓市場匯總 30在售辦公樓產(chǎn)品分析 32四、主要商業(yè)分布及結論 34商業(yè)市場綜述 34重點個案分析 36惠南鎮(zhèn)商業(yè)狀況分析 66第三部分、綠地峰會商務廣場項目分析 72一、項目概況 73二、周邊人口狀況研究 78三、項目周邊道路現(xiàn)狀分析 78四、交通現(xiàn)狀分析 79五、公建配套分析 80六、客源狀況分析 85第四部分、項目定位及營銷推廣 89一、項目定位與建議 90產(chǎn)業(yè)定位 90產(chǎn)業(yè)資源利用分析 91二、 項目定位 91市場定位 91項目定位描述 91項目關鍵詞 92三、 客戶定位 93四、 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 95商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù) 95商業(yè)形象定位 95目標客戶定位 95目標消費群 96業(yè)態(tài)建議 96五、辦公樓問卷調查分析 105六、整體形象建立 109七、營銷推廣策略 111149 / 149第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟部分一、城市概況南匯簡介南匯是長江三角洲沖積平原的一部分，是上海市郊成陸較晚的地區(qū)。1726年（清雍正四年）從上?？h劃出長人鄉(xiāng)建立新縣，因縣治設在原守御所南匯嘴，故縣名為“南匯”。 宋、元時期，南匯鹽業(yè)鼎盛，下沙、周浦、新場已形成較大規(guī)模的集鎮(zhèn)。當代著名無產(chǎn)階級革命家、馬列主義理論家張聞天出生于南匯祝橋鄉(xiāng)。萬畝桃園，百里海塘，廣袤灘涂地，無垠蘆葦蕩，成為人們回歸自然、休閑度假的理想之地。郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）南匯段全線貫通后，大大縮短了南匯與上海市區(qū)及周邊區(qū)縣的距離。目前落戶南匯的高等學校有10所，其中入駐科教園區(qū)的有5所：上海水產(chǎn)大學、上海電力學院、上海工商外國語學院、上海托普信息技術學院、上海思博學院，另外還有上海理工大學基礎學院；康橋地區(qū)有4所：中科大研究生院上海分院、上海大學巴士汽車學院、建橋學院、中僑學院。全區(qū)有鎮(zhèn)級影劇院23座，鎮(zhèn)級文化站19個，廣電站19個，圖書館26個，藏書50萬冊，圖書流通208萬冊，中心城鎮(zhèn)文化廣場2處。行政區(qū)劃南匯區(qū)下轄惠南鎮(zhèn)、蘆潮港鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、萬祥鎮(zhèn) 綜合交通規(guī)劃（1）公路網(wǎng)規(guī)劃：根據(jù)《上海市公路網(wǎng)規(guī)劃》，結合南匯區(qū)的特點，南匯區(qū)公路按高速公路、主要公路、次要公路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路四個層次進行規(guī)劃和控制。：南匯區(qū)次要公路有滬南公路、川南奉公路、閘航公路、南港公路、周鄧公路、隨塘公路。（2）鐵路規(guī)劃（3）市域軌道交通線（4）內河航道1）拓寬五尺溝為洋山深水港建設提供水運通道。3）拓寬咸塘港使周浦鎮(zhèn)和康橋工業(yè)區(qū)有較高的內河航運能力。初步統(tǒng)計， ，按可比價格計算，%。與上年相比。，%。%，其中工商稅、企業(yè)所得稅、%、%、%。216。三、城市規(guī)劃建設分析城市總體規(guī)劃（1）城市定位上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經(jīng)濟發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實現(xiàn)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的重要區(qū)域。（3）城市發(fā)展思路一核：臨港新城核心區(qū)六個功能區(qū)：周康綜合經(jīng)濟區(qū)：以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、中國電信信息園、上海國際醫(yī)學園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務業(yè)。航新商貿(mào)區(qū)：以航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、新場古鎮(zhèn)為主，充分發(fā)揮生產(chǎn)、生活資料集散地功能，重點發(fā)展以各類專業(yè)市場為特色的商貿(mào)流通業(yè)，建成上海東南部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團式市場群落和交通型商業(yè)中心，同時開發(fā)保護性古鎮(zhèn)旅游業(yè)。周康綜合經(jīng)濟圈——依托浦東開發(fā)建設的強力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展汽車零部件加工業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復業(yè)、信息服務業(yè)等行業(yè)。 　　 遠東大道經(jīng)濟帶——充分依托兩港優(yōu)勢和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和市級旅游區(qū)的景點開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟帶。 要堅持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結構的戰(zhàn)略性調整，在調整中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步構筑以高新技術為基礎、現(xiàn)代服務業(yè)為先導、現(xiàn)代裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點突出、體現(xiàn)臨港經(jīng)濟特征的多元產(chǎn)業(yè)體系，努力構筑“現(xiàn)代裝備工業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和信息產(chǎn)業(yè)基地”。 現(xiàn)代物流業(yè)——培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運用先進的組織方式和管理技術對包括倉儲、運輸、裝卸、包裝、流通加工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進行一體化高效管理和經(jīng)營，重點發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。 休閑旅游業(yè)——建設濱海、南六兩大旅游線為主的旅游經(jīng)濟帶，重點抓好布宜諾、森林公園、濱海高爾夫項目的建設，加快開發(fā)空港、海港等人文旅游資源，挖掘本區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)、農(nóng)家和自然資源，積極創(chuàng)造旅游特色。 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標與布局 經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略目標 （1）總體思路： 以經(jīng)濟建設為中心，貫徹實施上海經(jīng)濟重心東移發(fā)展戰(zhàn)略，走以港興區(qū)之路，在加快發(fā)展中推進經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整，在深化改革中提高地區(qū)整體實力，立足當前，著眼長遠，大力推進體制創(chuàng)新、機制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，推動經(jīng)濟發(fā)展和社會全面進步。 形成功能完善的綜合配套服務體系。至2020年實現(xiàn)GDP1150億元，三次產(chǎn)業(yè)結構調整為6:47:47。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與布局 （1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則與目標： 堅持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結構的戰(zhàn)略性調整，在調整中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步建立和形成以高新技術為基礎、現(xiàn)代服務業(yè)為先導、以裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點突出的多元產(chǎn)業(yè)體系。 216。2010年全區(qū)實際居住總人口為92萬人，其中城鎮(zhèn)人口約53萬人。在空間分布上形成“一核、三圈、三帶、二區(qū)”的格局。 新城： 規(guī)劃的新城有惠南新城和蘆潮港海港新城。規(guī)劃以洋山國際集裝箱深水港區(qū)的配套、服務為核心，依托兩港（空港、海港），聯(lián)動發(fā)展成為東北亞國際航運中心的核心城市，形成與洋山深水港功能相適應的國際性濱海新城。 周浦中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有周浦、康橋兩鎮(zhèn)構成，重點發(fā)展工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，是南匯工業(yè)重鎮(zhèn)的重點區(qū)域。 祝橋中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有的祝橋、鹽倉、東海三鎮(zhèn)構成，依托浦東國際機場，大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，逐步成為集工業(yè)、商貿(mào)、倉儲、居住等功能的空港型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 中心村建設： 根據(jù)“三個集中”和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的原則，歸并自然村，建設中心村，以形成規(guī)模合理、環(huán)境優(yōu)美、具有地方特色的現(xiàn)代化農(nóng)民居住社區(qū)。上海野生動物園：約80萬人次/年 　　上海野生動物園是上海市人民政府和國家林業(yè)局合作建設的我國首座國家　級野生動物園。園內分為：食草動物放養(yǎng)區(qū)、食肉動物放養(yǎng)區(qū)、火烈鳥區(qū)、散養(yǎng)動物區(qū)、水禽湖和珍稀動物圈養(yǎng)區(qū)、百鳥園、蝴蝶區(qū)以及動物幼兒園等。全線分為南段、中段和北段。總體而言：南匯區(qū)為迎接發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)梯度轉移做準備，這一點主要表現(xiàn)在此次規(guī)劃把產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和新城規(guī)劃擺在了突出的位置，按照城市2020年規(guī)劃，南匯區(qū)常住人口規(guī)模將達到107萬，人均GDP按照現(xiàn)行匯率計算達到15000美元左右，城市化規(guī)模擴大一倍，為區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了良好的規(guī)劃前景。房地產(chǎn)開發(fā)結構調整優(yōu)化，價格走勢逐步趨穩(wěn)。將來海港新城濱海沿線將打造高檔別墅區(qū)格局。二、土地市場簡述項目周邊土地市場20052007年情況交易時間地塊名稱面積用途成交總價樓面價成交地價容積率競得單位(畝)(萬)(元/平米)（萬/畝）（≤） 2007119南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)19街坊51/16丘儲備地,20070914地塊商用53701629上海煙草集團南匯煙草糖酒有限公司2007926南匯新場鎮(zhèn)20街坊1/1/4宗地塊,20070606地塊綜合705002311上海徐房（集團）有限公司2005318上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)32街坊1/2丘地塊位于申云小區(qū)以西、福緣路以北,20050206地塊綜合66551004上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007926南匯惠南鎮(zhèn)西北新村地塊,20070607地塊住宅6805523上海聽潮置業(yè)有限公司2007212南匯惠南鎮(zhèn)西門支路北側地塊,20060505地塊商用154015741上海永達（集團）股份有限公司84745綜合測算，周邊目前商業(yè)、。1）價格趨于理性，銷售價格與價值相符合寫字樓的價格衡量標準就是它的租金，目前南匯寫字樓的租金和價格的回報率比大概是8％到10％之間（按照13年投資回收測算）；相比住宅而言，寫字樓的投資回報率要高和穩(wěn)定。同時新會計法的出臺也為企業(yè)提供了運營成本轉化為固定資產(chǎn)投資的可能性。政府的大力支持不但可以縮小寫字樓的經(jīng)營風險，而且可以保證寫字樓的健康發(fā)展。同時，南匯在上海新一輪發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)重要位置，未來將被建設成富有海洋經(jīng)濟與海洋文化特色的現(xiàn)代化海港新城，由于投資環(huán)境較好，不少浙商看好南匯區(qū)域。四、主要商業(yè)分布及結論商業(yè)市場綜述從目前南匯商業(yè)布局來看，東門大街由于其毗鄰南匯汽車站，給區(qū)域內的商業(yè)帶來相當多的客源，周邊鎮(zhèn)的居民均會選擇到此來購買衣物，現(xiàn)已成為休閑、娛樂、購物為一體的步行街。對本案的商業(yè)定位提出了挑戰(zhàn)。 設備層：1407平方米252。 商鋪及設備房：2915平方米【覆蓋率】：% ；【容積率】：；【機動車停車位】：150輛【使用年限】：產(chǎn)權式商鋪，使用年限40年【簡介】：整個建筑由兩棟地下室相連的建筑組成，沿拱北路與東側街坊路布置3層高小商業(yè)，并以過街樓相連留出廣場通道，基地西南側布置15層高的酒店，兩棟樓一直一曲、一高一低圍合出一個中心商業(yè)廣場。其中賓館（酒店）公寓部分由2塔樓和中央裙房及部分地下廣場商務房構成。整個廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動起該地塊的商業(yè)潛力。一層：酒店大堂、總臺、商務中心、大堂咖啡吧（酒吧）、電梯廳、監(jiān)控中心、行李和貴重物品寄存室、花店、小商場（精品屋），營銷、服務辦公室，自助展示屏，電話亭。四層、五層：預留的大型品牌餐飲區(qū)，餐飲輔助用房，廚房加工區(qū)。八~十層：團隊普客，零星商務、會議客、散客用標房，其中部分房間設大小床（方便三口之家）?！炯夹g參數(shù)】：樓層結構： 1號樓為框架結構； 2號樓為框架剪力墻結構外墻裝飾標準：主體為高級外墻涂料，局部配以石材及玻璃幕墻窗材：彩色鋁合金框材配白玻公共部分材質：由開發(fā)商二次精裝修公共部分電梯標準：東芝合資電梯；單元內部天花墻體標準：滿鋪膩子粉層抹光；單元內部地坪標準：水泥沙漿找平單元進戶門材質：安全防爆玻璃門。南匯弘基商業(yè)休閑廣場采用錯位經(jīng)營模式，充分把握南匯缺稀的中高檔綜合性美食休閑廣場形態(tài)的這一契機，在避免