靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 ? 案名 LOGO 及應(yīng)用建議（示意附后） ? 案名一步到位 規(guī)避轉(zhuǎn)換風(fēng)險(xiǎn) 本案具有許多鮮明的劣勢(shì)，案名不適宜采用具備 復(fù)雜意向的詞匯，加以專(zhuān)門(mén)注解再傳達(dá)訴求；對(duì)于均好性明顯的樓盤(pán)，上述方式可以增強(qiáng)回味的空間，但對(duì)本案會(huì)產(chǎn)生意義轉(zhuǎn)換、具像化中的風(fēng)險(xiǎn)，即因需要太多注解和注解的時(shí)間而導(dǎo)致劣勢(shì)過(guò)早暴露。所以借助案名等強(qiáng)力的表述手段先給客戶(hù)留下深刻的印象，然后將說(shuō)服客戶(hù)的責(zé)任交給具有強(qiáng)烈對(duì)比優(yōu)勢(shì)的“運(yùn)動(dòng)活力”主題下的產(chǎn)品力去執(zhí)行是一個(gè)更聰明的選擇。所以在客戶(hù)做決定之前往往轉(zhuǎn)而從其它產(chǎn)品力來(lái)佐證自己的選擇，并由此衡量產(chǎn)品的整體品質(zhì)，此時(shí)，產(chǎn)品力的包裝如果出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡，往往會(huì)較大損害突出賣(mài)點(diǎn)具備的強(qiáng)大說(shuō)服力。 ? 動(dòng)力豪宅，健康的豪宅。 ? 單身公寓考慮使用潛銷(xiāo)技巧。 ? 社區(qū)繽紛水系系統(tǒng)。 五、 五大水晶活力視覺(jué)系統(tǒng) ? 整體水晶活力視覺(jué)系統(tǒng)。 ? 針對(duì)高總價(jià)房型舉行優(yōu)惠活動(dòng)。 ? 開(kāi)發(fā)商的重視程度亦是產(chǎn)品力均衡戰(zhàn)略成敗的重要因素之一。 二、 國(guó)際主題的產(chǎn)品力均衡戰(zhàn)略 產(chǎn)品力均衡策略是指在有突出賣(mài)點(diǎn)的前提下，為了拉升整體品質(zhì)，充分發(fā)揮突出賣(mài)點(diǎn)的說(shuō) 服功效而采取的策略。 ? 動(dòng)力官邸 獨(dú)擁 ㎡體育公園 在推廣的整體戰(zhàn)略上，本案將努力傳達(dá)一個(gè)“動(dòng)起來(lái)，更精彩”的概念，傳達(dá)一個(gè)五大身心動(dòng)力系統(tǒng)讓成 功更成功的概念，所以我們將動(dòng)力一詞直接歸入案名，以便整體協(xié)調(diào)推廣傳達(dá)思路，給客戶(hù)以盡量深刻的印象，對(duì)產(chǎn)品以次切入有耳目一新的了解，以達(dá)到做豪宅更做特色豪宅的目的。 ? 本案比鄰靜安體育館，靜安體育中心，設(shè)有近 3000 平米會(huì)所，運(yùn)動(dòng)主題較為鮮明，支撐有力，但仍需在豪宅客源這一前提下加以專(zhuān)門(mén)規(guī)劃包裝。 ? 企劃?rùn)z驗(yàn)：市場(chǎng)空缺 大有可為 ? 現(xiàn)有市場(chǎng)，在豪宅包裝中，清一色四平八穩(wěn)、尊貴典 雅、歐風(fēng)洋氣，沉悶而缺乏活力，仿佛豪宅就應(yīng)是靜宅、城堡，仿佛買(mǎi)豪宅的人就應(yīng)該三緘其口、四體不勤，非也。 ? 社區(qū)入口 2：鋼管玻璃潑水造型，大體量藝術(shù) LOGO。 Ⅴ、社區(qū)夜光視覺(jué)系統(tǒng)。 以我們結(jié)合動(dòng)感活力的主精神初步規(guī)劃思路，庭園雨水景觀系統(tǒng)本身將體現(xiàn)為立體的現(xiàn)代建材景觀，主要建材將包括塑鋼玻璃、不銹鋼等通透或具備鏡面效果的現(xiàn)代材質(zhì)。而且玻璃、不銹鋼等現(xiàn)代建材的靈動(dòng)光效也符合本案推廣中動(dòng)感活力的主題。 ? 架空、高空發(fā)展：架空部分水景、水道設(shè)施，并打造 10 米以上高度社區(qū)水晶水藝文化構(gòu)件。一來(lái)，推廣包裝因此具備了一個(gè)獨(dú)特有力有話題的買(mǎi)點(diǎn)，二來(lái)，使整個(gè)運(yùn)動(dòng)健康主題可更加飽滿(mǎn)，以至其它個(gè)案一時(shí)無(wú)法跟進(jìn)，形成門(mén)檻產(chǎn)品力。 Ⅲ、私家高爾夫五星會(huì)館 貴族身心動(dòng)力系統(tǒng)。細(xì)節(jié)是概念的第一層檢驗(yàn)。細(xì)節(jié)是精品的必需。像所有商品一樣，如果某種特色或功能做到淋漓盡致，以至于其它產(chǎn)品無(wú)法替代，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格便會(huì)相對(duì)不敏感，也就是說(shuō)，便創(chuàng) 造了更大的價(jià)值空間，并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中靜享一片相對(duì)安逸的凈土。 ? 外區(qū)域利好進(jìn)一步蠶食靜安市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 高檔物業(yè)中， 住戶(hù)的純潔性不可小覷，即便是住戶(hù)收入的差異過(guò)大都會(huì)嚴(yán)重影響高檔物業(yè)的品質(zhì)提升，更無(wú)論住戶(hù)更加混雜、更加不穩(wěn)定的單身公寓。其中蘊(yùn)含著重要優(yōu)勢(shì)和重要機(jī)會(huì)，以及產(chǎn)品和市場(chǎng)的制約。 ? 客客 層層 年年 齡齡 分分 析析 目標(biāo)客層的年齡以 35～ 55 歲為主。 90— 110 平方米的兩房作為補(bǔ)充。但隨著近期推案的不斷增多，市場(chǎng)以足見(jiàn)趨于理性，良好的產(chǎn)品規(guī)劃先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)手段才是致勝的關(guān)鍵。 全市的高檔次物業(yè)都是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ? 靜安區(qū)大規(guī)模的舊區(qū)改造，大量的拆遷戶(hù)持幣待購(gòu)。 ? 靜安寺商圈是上海聞名的 商業(yè)總心，為業(yè)主的休閑購(gòu)物提供了有力的保障。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 四四 、 區(qū)區(qū) 域域 醫(yī)醫(yī) 療療 、 教教 育育 狀狀 況況 而就醫(yī)療保健方面，靜安中心醫(yī)院、兒童醫(yī)院、地段醫(yī)院等醫(yī)療保障體系讓小區(qū)居民擁有良好的就醫(yī)環(huán)境。與昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的靜安鼎鑫佳園，西康路另一側(cè)的分別是早期商住物業(yè)華通大廈和已開(kāi)始施工建設(shè)的商住樓東海園二期。 三三 、 區(qū)區(qū) 域域 交交 通通 狀狀 況況 項(xiàng)目周邊公共交通優(yōu)勢(shì)尤為突出，就周邊 500 米范圍內(nèi)就設(shè)有十幾條公交線路，如 13 20 2 148 等，分別通往全市其他區(qū)域。而另外距離不遠(yuǎn)處的“靜安體育館”和“靜安體育中心”都為居民提供了一個(gè)休閑運(yùn)動(dòng)的良好場(chǎng)所。 W 劣劣 勢(shì)勢(shì) 點(diǎn)點(diǎn) 分分 析析 ：： ? 本案在開(kāi)發(fā)中曾出現(xiàn) 8 年的停滯 ,土地使用年限隨之縮短 ,將給銷(xiāo)售帶來(lái)較大的抗性 . ? 單身公寓產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品有一定區(qū)別，導(dǎo)致客源層較雜 ,對(duì)物業(yè)的整體形象略有影響 . ? 棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺(jué)壓力大。 ? 位于新閘路、西康路附近的“靜安楓景”，這一樓盤(pán)會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)將與本案爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。 本案可以作成全裝修的產(chǎn)品推出，一來(lái)提升產(chǎn)品的品質(zhì)，二來(lái)可以可和周?chē)漠a(chǎn)品形成明顯的區(qū)隔。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 項(xiàng)目一房在房型設(shè)計(jì)上，要更多的考慮客源層的需求 —— 方便、舒適性，住宅要成為住戶(hù)的生活空間，而不僅是睡覺(jué)場(chǎng)所，因此建議一房面積可以設(shè)計(jì)偏大，在 50 平方米左右較為適合。 ? 小小 面面 積積 商商 鋪鋪 為為 小小 業(yè)業(yè) 主主 提提 供供 更更 多多 的的 生生 活活 空空 間間 項(xiàng)目臨街商鋪位于十字路口，來(lái)往現(xiàn)階段人流量不是很大。因此我們將客層的 50%左右目標(biāo)鎖定在香港、新加坡等地的外籍人士或溫州廈門(mén)等外區(qū)域消費(fèi)群，他們的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)通常較為明顯，大多以投資或置業(yè)為主。 但產(chǎn)品均好不足，面臨的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)與周邊其它樓盤(pán)具有一定的不可比性，需對(duì)產(chǎn)品特色和品質(zhì) 元素足夠重視，才能做到未雨綢繆，完成高價(jià)行銷(xiāo)的目標(biāo)。 該點(diǎn)無(wú)疑也是本點(diǎn)相對(duì)于周邊許多樓盤(pán)的弱勢(shì)，但該點(diǎn)相對(duì)比較容易應(yīng)對(duì)，大了可以是大家閨秀，但小了一 樣可以是小家碧玉，大了反而往往因?yàn)樘孕呕蛘叱杀咎咦霾痪? 靜安新推個(gè)案企劃力量一般，這一方面說(shuō)明了靜安區(qū)本身的地段優(yōu)勢(shì)，另一方面也說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品建設(shè)相對(duì)更加重視，更有信心。因?yàn)?，體育館面向大眾開(kāi)放，消費(fèi)者品位、收入?yún)⒉畈积R，反而顯得雜亂，并不適合在高檔盤(pán)的銷(xiāo)售中作為宣傳核心。 167。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 貳、核心產(chǎn)品力建設(shè)建議
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1