靜安信業(yè)廣場項(xiàng)目策劃報(bào)告-文庫吧
2025-04-10 12:52 本頁面
【正文】 為投資的一房，客源主要是區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的年輕白領(lǐng)、企業(yè)主管人士、大量看好市場前景的投資人士。其潛在客源廣泛。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 項(xiàng)目一房在房型設(shè)計(jì)上，要更多的考慮客源層的需求 —— 方便、舒適性，住宅要成為住戶的生活空間，而不僅是睡覺場所，因此建議一房面積可以設(shè)計(jì)偏大，在 50 平方米左右較為適合。 ? 二二 房房 精精 簡簡 、 實(shí)實(shí) 用用 通過對本案周邊近年來新建的同類型產(chǎn) 品的市場研究發(fā)現(xiàn)，前期項(xiàng)目周邊的高檔住宅的產(chǎn)品面積規(guī)劃普遍較大，二房面積在 120—— 130 平方米，但近期上市的產(chǎn)品兩房面積有所下調(diào)， 110 平方米以下的兩房大量涌現(xiàn)，（如靜安楓景，兩房全部為 105 平方米，康寧雅苑，兩房 108 平方米）。本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不宜盲目求大，精簡型的戶型面積在區(qū)域住宅市場上存在極大發(fā)展空間。 房型面積相應(yīng)地縮小，一方面有利于產(chǎn)品總價(jià)的降低，這對于擴(kuò)大潛在客源放大市場吸納度有著明顯的利好作用，另一方面也符合中青年客戶的居住理念，最大程度的擴(kuò)展客源層面，盡快的完成銷售。另外建議 100— 110平 方米以內(nèi)的兩房作為主力戶型。 90— 110 平方米的兩房作為補(bǔ)充。 ? 三三 房房 寬寬 敞敞 、 舒舒 適適 的的 區(qū)域內(nèi)三房的主力一直都集中在 130— 140 平方米左右無太大的變化，說明這一面積已得到購房者的認(rèn)可，更代表這一類房型的供應(yīng)量已達(dá)到一定的程度。建議本項(xiàng)目三房面積能控制在 120— 130 平方米左右，迎合新一輪消費(fèi)的需求，使產(chǎn)品迅速的完成去化。 ? 小小 面面 積積 商商 鋪鋪 為為 小小 業(yè)業(yè) 主主 提提 供供 更更 多多 的的 生生 活活 空空 間間 項(xiàng)目臨街商鋪位于十字路口，來往現(xiàn)階段人流量不是很大。周邊住宅項(xiàng) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 目陸續(xù)入住后這一情況將有大的改觀。 商鋪面積不宜過大，與本項(xiàng)目同處于昌平路的德安大廈其 1— 3 層裙房共3600 平方米（一樓 2200 平方米，二、三樓各 1800 平方米）因面積過大，建成已有相當(dāng)長的時(shí)間，至今還在空置。 因此，本報(bào)告建議沿昌平路的地上商鋪部分，可做自由分割，且結(jié)合昌平路（休閑娛樂一條街）的整體規(guī)劃，引進(jìn)具有國際品牌的商家，即借此完善小區(qū)的生活配套，更為商業(yè)面積的順利銷售，尋求合理的獲利空間。 二二 、 2 號號 樓樓 房房 型型 面面 積積 配配 比比 建建 議議 方方 案案 一一 房 型 面積范圍 戶數(shù)比例 戶 數(shù) 建筑面積 二 房 100～ 110M 35% 182 19110 110～ 120M 26% 135 15525 三 房 125～ 130M 29% 151 19253 130— 135M2 10% 52 6890 合 計(jì) / 100% 520 60778M2 方方 案案 二二 房 型 面積范圍 戶數(shù)比例 戶 數(shù) 建筑面積 二 房 98M2 15% 93 9114 105M2 40% 232 24360 三 房 115M2 30% 159 18285 136M2 15% 68 9248 合 計(jì) / 100% 552 61007M2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 三三 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 源源 定定 位位 ? 客客 層層 職職 業(yè)業(yè) 分分 析析 本案所處上 海樓市的高價(jià)位，高品質(zhì)區(qū)域，以目前市場的客層來說，多集中在國內(nèi)外白領(lǐng)人士、知名國企得管理干部、律師等在行業(yè)內(nèi)和社會上已具有地位與身份，且具備較為優(yōu)越得經(jīng)濟(jì)條件得成功人士。 ? 客客 層層 年年 齡齡 分分 析析 目標(biāo)客層的年齡以 35～ 55 歲為主。這個(gè)年齡段時(shí)代精英的購買力最強(qiáng)勁，因?yàn)檫@正是他們事業(yè)的黃金時(shí)期。 ? 客客 層層 區(qū)區(qū) 域域 分分 析析 本案應(yīng)該是一個(gè)外延極廣的個(gè)案，單靠靜安區(qū)區(qū)內(nèi)的客戶無法支撐起本案。因此我們將客層的 50%左右目標(biāo)鎖定在香港、新加坡等地的外籍人士或溫州廈門等外區(qū)域消費(fèi)群，他們的購買動機(jī)通常較為明顯，大多以投資或置業(yè)為主。此外 ，落戶本市的各地精英一族和外企的高級職員也是本案不可缺少的客源。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 四四 、 價(jià)價(jià) 格格 策策 略略 建建 議議 本案，所處于中心城區(qū)的中心地段，屬上海傳統(tǒng)意義上的高檔住宅，區(qū)域地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的升值空間。 因此，結(jié)合本案的整體區(qū)域行情，推案時(shí)機(jī)、物業(yè)品質(zhì)、管理服務(wù)、行銷推廣策略等各方面因素的綜合考慮，建議本產(chǎn)品為全裝修類產(chǎn)品（裝修標(biāo)準(zhǔn)為 1500/M2），具體價(jià)格建議如下： 產(chǎn)品形態(tài) 開盤價(jià)格 平均價(jià)格 (全裝修房 ) 單身公寓 10000/M2 12000/M2 住 宅 9500— 10000 元 /M2 11000/M2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 企 劃 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 篇 壹、企劃背景分析 產(chǎn)品基本面分析 基本面是企劃發(fā)想以及產(chǎn)品調(diào)整包裝的關(guān)鍵。主要包括產(chǎn)品基本面、市場基本面兩部分。其中蘊(yùn)含著重要優(yōu)勢和重要機(jī)會，以及產(chǎn)品和市場的制約。 總體來看，本案產(chǎn)品基本面是好的： 首先，產(chǎn)品的區(qū)位地段以及前景基本能支撐本案價(jià)格走高的定位和策略。 其次，產(chǎn)品具有比鄰市政運(yùn)動場館這一獨(dú)特優(yōu)勢，能為產(chǎn)品向特色樓盤邁進(jìn)提供重要的支撐和呼應(yīng)。 但產(chǎn)品均好不足，面臨的銷售風(fēng)險(xiǎn)與周邊其它樓盤具有一定的不可比性，需對產(chǎn)品特色和品質(zhì) 元素足夠重視，才能做到未雨綢繆，完成高價(jià)行銷的目標(biāo)。 具體產(chǎn)品均好不足及應(yīng)對方向分析如下： 均好不足 風(fēng)險(xiǎn)倍增 ? 產(chǎn)權(quán)是物業(yè)價(jià)值的當(dāng)然組成部分。 本案開發(fā)中曾出現(xiàn) 8年的停滯， 70年產(chǎn)權(quán)愈 10分之一轉(zhuǎn)眼飄散，對投資客源較多的本案來說影響之顯著，不言自明； 而且，停滯項(xiàng)目再開發(fā)的事實(shí)勢必給競爭個(gè)案提供了攻擊的口實(shí)，也給客戶的心理上造成一定的負(fù)面影響。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 該點(diǎn)無論對投資客還是一
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