【正文】 5． 玉溪市的經(jīng)濟(jì)重心主要集中在紅塔區(qū)；6． 人口增長(zhǎng)率低，流動(dòng)少；7． 居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，顯示出玉溪城鎮(zhèn)居民已跨入富裕階段；8． 城市規(guī)模在不斷擴(kuò)張中，無(wú)論城市面積還是人口都將會(huì)有較大的增幅。9． 城南高新區(qū)中將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)中心i / 94. 玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場(chǎng)特點(diǎn)分析. 商業(yè)物業(yè)分布特點(diǎn)玉溪市轄下八縣一區(qū)，其中紅塔區(qū)是玉溪市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢(shì)，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費(fèi)群體前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)，所以紅塔區(qū)的商業(yè)中心基本上就是玉溪市的商業(yè)中心。216。 紅塔區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要集中在老城區(qū)，而在老城區(qū)邊緣和新區(qū)則較零散南北大街區(qū)域、新興路和人民路所形成的舊城商業(yè)街區(qū)域、小廟街區(qū)域這三個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)都處于老城區(qū)內(nèi)，共同形成玉溪的市級(jí)商圈——紅塔商圈。紅塔商圈內(nèi)有百信購(gòu)物廣場(chǎng)、玉溪百貨大樓、玉溪商業(yè)大廈、人民電影院等當(dāng)?shù)乇容^知名的商業(yè)物業(yè)，其它商業(yè)物業(yè)主要是臨街商鋪。商圈內(nèi)大型超市、百貨商場(chǎng)、食雜店、專業(yè)店（電影院等）、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，基本上涵蓋了購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等所有的商業(yè)功能，集聚度相當(dāng)高。但是在老城區(qū)邊緣和新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局則較為分散、規(guī)模小且檔次低，無(wú)法形成相對(duì)集中的商業(yè)區(qū)，商業(yè)服務(wù)功能薄弱。216。 轄下八縣的商業(yè)集中區(qū)域呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱的狀態(tài)轄下八縣的商業(yè)區(qū)都是分布在縣城，由一、二個(gè)比較繁榮的商業(yè)街（或步行街）構(gòu)成。這些商業(yè)區(qū)利用一、二個(gè)中型超市或百貨商場(chǎng)的興旺帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍，以滿足縣城人口日常生活所需為主要目標(biāo)，主要提供服裝、百貨、小家電、地方飲食等商品。八縣本身的經(jīng)濟(jì)決定了縣內(nèi)商業(yè)的繁華程度，玉溪東部的縣如通海、江川、華寧、澄江縣經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展較好，商業(yè)物業(yè)相對(duì)集中，業(yè)態(tài)較多，檔次較全；西部縣如峨山、元江、新平等縣經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展相對(duì)落后一些，商業(yè)業(yè)態(tài)較少，檔次較低。根據(jù)城市規(guī)劃，，；主城區(qū)將向東、向南發(fā)展。高新區(qū)位于城區(qū)南端，區(qū)內(nèi)有紅塔生活區(qū)、教師小區(qū)、葫田小區(qū)（公務(wù)員小區(qū)）等生活區(qū)，各個(gè)生活區(qū)區(qū)內(nèi)人均收入高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，是玉溪名符其實(shí)的富人區(qū)；但現(xiàn)時(shí)高新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，還未形成商業(yè)物業(yè)集中的區(qū)域。隨著玉溪城市空間的不斷擴(kuò)大，與之相配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也會(huì)表現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢(shì)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張會(huì)引起商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大或商業(yè)熱點(diǎn)的增多，而現(xiàn)時(shí)三大商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張將直接引起商業(yè)熱點(diǎn)的增加。而高新區(qū)位于城區(qū)南端，符合城市發(fā)展方向，區(qū)內(nèi)有大規(guī)模的生活小區(qū)，擁有龐大而穩(wěn)定的消費(fèi)群體，且這些消費(fèi)群體具有較高的消費(fèi)能力，這些商業(yè)發(fā)展的有利條件現(xiàn)階段都不是其它區(qū)域可以比擬的，高新區(qū)將極有可能成為玉溪商業(yè)新熱點(diǎn)。. 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢(shì)（1） 發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)時(shí)紅塔商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雖然較為多樣，但是仍未有升級(jí)換代，缺乏更為先進(jìn)的購(gòu)物中心形態(tài)。而且，紅塔區(qū)商業(yè)的發(fā)展也存在很多的不足，例如百貨店等傳統(tǒng)購(gòu)物商場(chǎng)規(guī)模小、設(shè)備落后且經(jīng)營(yíng)管理手法落后；品牌專賣店布局分散、只是以臨街商鋪形式出現(xiàn)；專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理等。從總體來(lái)看，玉溪的商業(yè)體系發(fā)展尚未完善。216。 百貨商店面臨升級(jí)現(xiàn)時(shí)玉溪市區(qū)規(guī)模較大的百貨商店只有兩間：玉溪百貨大樓和玉溪商業(yè)大廈，都位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)——南北大街，屬于傳統(tǒng)百貨商店。這兩間百貨商店的共同特點(diǎn)是位置好、但規(guī)模?。繉又挥?000—2000平方米）、功能單一、商品檔次較低、硬件設(shè)施落后，經(jīng)營(yíng)管理水平較低，還未有品牌專賣店駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。商場(chǎng)服裝區(qū)域中，以中老年人的服裝居多，同時(shí)這些服裝的檔次較街鋪的要低，造成百貨商場(chǎng)的整體形象要低于街鋪；加上商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理手法落后，導(dǎo)致百貨商場(chǎng)的首層租金基本與同路段的街鋪持平，但二層以上的租金就會(huì)非常低，無(wú)法體現(xiàn)百貨商場(chǎng)的真正市場(chǎng)價(jià)值。百貨商店這種落后的局面不能滿足有關(guān)規(guī)劃中將玉溪市定位為云南省二級(jí)中心城市（云南省第二大城市）的要求；而現(xiàn)時(shí)玉溪市百貨商店無(wú)論數(shù)量還是規(guī)模、檔次、硬件設(shè)備、經(jīng)營(yíng)管理水平等方面都滿足不了市民日益提高的需求，玉溪的百貨業(yè)面臨升級(jí)。216。 超市競(jìng)爭(zhēng)加劇百信、紅聯(lián)及家佳等本土零售企業(yè)的超市在玉溪市各據(jù)一方，相互的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比較激烈，諾瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)的開業(yè)，標(biāo)志著國(guó)外零售巨鱷正式登陸玉溪，先進(jìn)的管理和龐大的規(guī)模都對(duì)本土零售企業(yè)帶來(lái)巨大的沖擊。超市要獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)就必須向規(guī)模化、特色化經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展。216。 專賣店比較分散，主要以臨街商鋪形式出現(xiàn)專賣店基本上分布在鳳凰路、南北大街、人民路、新興路、南門街、北門街上，其中又以鳳凰路和南北大街上的專賣店數(shù)量最多、檔次最高，但這兩條商業(yè)街的專賣店布局比較分散；其它各商業(yè)街（步行街）也有零散的專賣店分布。由于條件所限，玉溪現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)都沒(méi)有開設(shè)專賣店，所有的專賣店都在商業(yè)街兩旁以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。216。 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理玉溪現(xiàn)時(shí)比較出名的專業(yè)市場(chǎng)有騰源家居城、彩虹橋建材市場(chǎng)、珊瑚路建材市場(chǎng)、但這些專業(yè)市場(chǎng)都是規(guī)模較小，檔次不高。同時(shí)，這些專業(yè)市場(chǎng)全部定位為中檔偏低，缺乏中高檔的商品類型，檔次的不齊全，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枰貌坏綕M足。216。 便利店仍處于起步階段現(xiàn)時(shí)玉溪的便利店只有一間——百信便利店，并且位于人民路上，處于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。居民購(gòu)買日常用品只能到中心商業(yè)區(qū)的百貨商場(chǎng)、超市或附近的雜貨店。隨著玉溪居民生活水平的不斷提高，玉溪的便利店若能夠貼近生活社區(qū)，將具有較大的市場(chǎng)前景。216。 餐飲業(yè)仍處于較低的水平在地方飲食方面，由于玉溪的餐飲業(yè)檔次普遍較低，城區(qū)居民宴客時(shí)只能到紅塔大酒店、中玉酒店等賓館場(chǎng)所消費(fèi)；而特色品牌飲食店數(shù)量少，除了橋香園之外，還未有出現(xiàn)類似橋香園這些在云南地區(qū)具有一定知名度的飲食店。在外來(lái)品牌餐飲方面，雖然有肯德基和德克士等可以吸納大量人氣的品牌餐飲店進(jìn)駐玉溪市區(qū)，但這些品牌餐飲店畢竟數(shù)量少，還不能滿足居民的需要。（2）發(fā)展態(tài)勢(shì)216。 大型購(gòu)物商場(chǎng)將向多功能購(gòu)物中心的方向發(fā)展。216。 便利店進(jìn)駐居民生活社區(qū)。216。 超市將向品牌化、規(guī)?；?、特色經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展。. 商業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境（1）總體現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)集中了全市的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚；周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)較少，檔次較低，商業(yè)氛圍較淡。主要表現(xiàn)在以下二方面：216。 商業(yè)區(qū)集中多種業(yè)態(tài)，周邊區(qū)域則只有為數(shù)不多的業(yè)態(tài)。商業(yè)區(qū)有超市、百貨店、便利店、品牌專賣店、品牌餐飲店、電影院等；而包括高新區(qū)在內(nèi)的其它區(qū)域，現(xiàn)存的業(yè)態(tài)主要有小型超市、雜食店等，不僅數(shù)量少、規(guī)模小，而且檔次較低，導(dǎo)致這些區(qū)域的商業(yè)氛圍較淡。216。 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)功能較齊全，周邊區(qū)域商業(yè)功能單一。商業(yè)區(qū)由于有多種業(yè)態(tài)，具備購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲功能，像小廟街等區(qū)域還具有旅游等功能；而周邊地區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要滿足附近居民生活的基本需要，以購(gòu)物功能為主，功能單一。（2）商業(yè)發(fā)展的有利因素216。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活水平逐漸提高，為玉溪商貿(mào)業(yè)的發(fā)展提供了良好的本地市場(chǎng)基礎(chǔ)。216。 商業(yè)中心區(qū)商業(yè)對(duì)周邊縣的輻射力強(qiáng)，吸引周邊縣居民前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。216。 外國(guó)商業(yè)零售企業(yè)登陸玉溪，帶來(lái)新的經(jīng)營(yíng)理念，促進(jìn)商業(yè)體系的提升。（3）商業(yè)發(fā)展的不利因素216。 規(guī)劃建設(shè)相對(duì)滯后。玉溪至今仍未頒布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理辦法，容易造成商業(yè)無(wú)序發(fā)展。216。 玉溪的交通條件好，昆明距離玉溪較近，吸引了玉溪市大量的中高端消費(fèi)人群。小結(jié)：玉溪的商業(yè)主要集中在商業(yè)區(qū)，而周邊的商業(yè)氛圍仍比較淡；現(xiàn)階段玉溪商業(yè)發(fā)展具備多種有利條件和不利因素，有利條件可以刺激玉溪商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)需求和價(jià)格，而不利條件則決定了玉溪商業(yè)物業(yè)特別是新建的商業(yè)物業(yè)要走規(guī)?；?、綜合性、特色經(jīng)營(yíng)的道路，搶占市場(chǎng)先機(jī)，才能穩(wěn)占市場(chǎng)份額。. 商業(yè)物業(yè)供求情況（1）市場(chǎng)需求狀況由于有關(guān)部門從2003年才開始系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)玉溪商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的成交數(shù)據(jù)，我司將根據(jù)政府所公布的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合本司的實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)玉溪的商業(yè)物業(yè)的供需情況作出分析。數(shù)據(jù)來(lái)源：玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒從上圖可知，2003年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市量劇增，%；受供應(yīng)量影響，全市的成交量也有大量的增加，%，顯示玉溪全市的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房具有一定的市場(chǎng)需求。數(shù)據(jù)來(lái)源：玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒、玉溪市房地產(chǎn)管理局注：玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒缺乏2003年度玉溪全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積數(shù)據(jù)在中心城區(qū)與全市的比較中，%，%；%，%，二方面的差距反映出中心城區(qū)對(duì)商業(yè)物業(yè)的消化能力比全市的平均水平要高。根據(jù)本司的市場(chǎng)調(diào)查，有部分的商業(yè)物業(yè)例如九龍商業(yè)城竣工后由于自身?xiàng)l件限制不能出售產(chǎn)權(quán)，只能以只租不售的方式進(jìn)入市場(chǎng)，使到玉溪中心城區(qū)出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售面積偏少的現(xiàn)象。2003年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的成交面積為5200平方米，而這部分的成交物業(yè)主要是小廟街商業(yè)物業(yè)。玉溪市中心城區(qū)2003年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房租售對(duì)比情況面積平方米銷售面積5,200租賃面積50,000數(shù)據(jù)來(lái)源：玉溪市房地產(chǎn)管理局從上表可看出，2003年玉溪市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房租賃成交面積約為銷售成交面積的10倍，一方面反映出部分商場(chǎng)或商鋪有只租不售的情況；另一方面也反映出商業(yè)物業(yè)的租賃市場(chǎng)比較活躍，居民的經(jīng)商意識(shí)較強(qiáng)，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會(huì)有許多居民樂(lè)意經(jīng)營(yíng)。（2）潛在供應(yīng)量總用地面積：約6000平方米總建筑面積：10980平方米共五層，1至4層為商場(chǎng)，五層為寫字間單層面積：2196平方米在上停車位：80個(gè)實(shí)用率：約60%租售方式：只租不售根據(jù)本司的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，玉溪市區(qū)未來(lái)一、二年內(nèi)只有本項(xiàng)目和另外二個(gè)項(xiàng)目上市。一個(gè)是位于鳳凰路上的新州城，，對(duì)項(xiàng)目的影響有限，對(duì)項(xiàng)目影響較大的新增商業(yè)物業(yè)只有新洲城。新洲城的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：（3）價(jià)格水平數(shù)據(jù)來(lái)源：玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒從上圖可看出，全市商業(yè)物業(yè)售價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，%。在銷售面積大幅增加的情況下，全市平均價(jià)格仍能保持較大的增幅，顯示全市的商業(yè)物業(yè)仍具有較大的市場(chǎng)空間。2003年玉溪中心城區(qū)出除了小廟街商鋪比較大規(guī)模出售外，其它的商業(yè)物業(yè)都是比較零散且規(guī)模較??；小廟街商鋪的售價(jià)水平基本上就可以代表玉溪中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè)的售價(jià)水平。本司經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知，2003年小廟街商鋪的平均售價(jià)為10,000元/平方米（物業(yè)的詳細(xì)情況見小廟街商業(yè)區(qū)分析部分），遠(yuǎn)高于全市的平均水平，反映出中心城區(qū)對(duì)商業(yè)物業(yè)售價(jià)的承受能力遠(yuǎn)高于全市平均水平。. 小結(jié)178。 紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢(shì)，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費(fèi)群體前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。178。 玉溪現(xiàn)時(shí)的商業(yè)體系仍不完善，主要體現(xiàn)在現(xiàn)時(shí)玉溪商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不成熟，還未出現(xiàn)一個(gè)多種業(yè)態(tài)、多種功能真正意義上的購(gòu)物中心。178。 市區(qū)商業(yè)發(fā)展不均衡，商業(yè)主要集中在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，而高新區(qū)還未形成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，仍未滿足到區(qū)內(nèi)居民生活的各種需求。178。 隨著城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，高新區(qū)將出現(xiàn)中高消費(fèi)的生活社區(qū)，同時(shí)會(huì)出現(xiàn)大型的商業(yè)物業(yè)。178。 玉溪商業(yè)物業(yè)的發(fā)展存在各種利因素和不利因素，玉溪商業(yè)物業(yè)只有走規(guī)模化、功能綜合、特色經(jīng)營(yíng)的道路，搶占市場(chǎng)先機(jī)，才能穩(wěn)占市場(chǎng)份額。178。 玉溪全市商業(yè)物業(yè)供求量大幅增加，全市商業(yè)物業(yè)具有較大的市場(chǎng)空間。178。 中心城區(qū)現(xiàn)時(shí)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量較少，但市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)，每年將不低于5000平方米的消化量。178。 全市商業(yè)物業(yè)的售價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而中心城區(qū)的售價(jià)則遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。178。 除了項(xiàng)目之外，玉溪商業(yè)物業(yè)未來(lái)二三年內(nèi)一手的供應(yīng)量較少。178。 商業(yè)物業(yè)的租賃市場(chǎng)比較興旺，居民的經(jīng)商意識(shí)較強(qiáng)，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會(huì)有許多的居民樂(lè)意去經(jīng)營(yíng)。. 玉溪市主要商圈情況分析紅塔商圈主要由三個(gè)商業(yè)區(qū)組成：南北大街區(qū)域、小廟街區(qū)域、新興路和人民路所形成的舊城商業(yè)街區(qū)域，由于商圈內(nèi)業(yè)態(tài)齊全、商品種類豐富，既吸引了區(qū)內(nèi)的居民購(gòu)物消費(fèi)，又吸引了玉溪轄下縣的中高端消費(fèi)群體前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)，成為一個(gè)市級(jí)商圈。南北大街商業(yè)區(qū)擁有百貨商場(chǎng)、超市、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游等功能，是玉溪市目前唯一一個(gè)有百貨商場(chǎng)的商業(yè)區(qū)，同時(shí)亦是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一個(gè)商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品以中等偏高檔次為主，商鋪經(jīng)營(yíng)情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在200—300元/。南北大街商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，可擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，從而影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級(jí)，但短期內(nèi)仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。小廟街商業(yè)區(qū)是玉溪政府對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域舊城改造后的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以臨街商鋪形式出現(xiàn)，目前區(qū)內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的商品類型以服裝和電子通訊器材為主，由于有政策引導(dǎo)，小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場(chǎng)方向發(fā)展?，F(xiàn)時(shí)商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品以中檔偏低檔次為主，商鋪經(jīng)營(yíng)情況一般，首層商鋪的租金水平在50—80元/。舊城區(qū)商業(yè)街商業(yè)區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購(gòu)物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔次為主，商鋪經(jīng)營(yíng)情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在70—130元/。以下對(duì)三個(gè)商業(yè)區(qū)分別進(jìn)行分析：. 南北大街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況南北大街商業(yè)區(qū)是指南北大街沿線區(qū)域和鳳凰路沿線區(qū)域。南北大街是玉溪中心城區(qū)一條重要的商貿(mào)街，全長(zhǎng)約1000米，為促進(jìn)南北大街商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，玉溪政府于2003年1月對(duì)通過(guò)南北大街的車輛實(shí)行管制：上午7：00至下午19：00，一切車輛由北向南單向行駛，機(jī)動(dòng)車限速20公里/小時(shí)；下午19：00至次日上午7：00，禁止一切機(jī)動(dòng)和非機(jī)動(dòng)車通行。南北大街是玉溪市區(qū)唯一一條有百貨商場(chǎng)的商貿(mào)街，具有多種業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲多種商業(yè)功能于一體，同時(shí)又是玉溪市區(qū)商品檔次最高的一條商業(yè)