【正文】 輔。大型百貨商場(chǎng)的內(nèi)部客流組織系統(tǒng)過于簡(jiǎn)單，缺乏合理性；消費(fèi)購物環(huán)境較差。相信隨著新城區(qū)高定位起點(diǎn)商業(yè)的營業(yè)，大量的客源將流向新城。本案優(yōu)越的地理位置和較高檔次的定位，營造全新的購物環(huán)境，將會(huì)在消費(fèi)者中形成良好的口碑?；疖囌緩V場(chǎng)商圈，主要是指建設(shè)路和解放路的交匯及火車站而形成的商業(yè)旺地，但目前由于舊城改造，帶來消費(fèi)者的諸多不便。在板塊規(guī)劃建成一個(gè)市民休閑購物廣場(chǎng)，目前同盛國際購物廣場(chǎng)已經(jīng)在進(jìn)行平整場(chǎng)地。未來商業(yè)廣場(chǎng)的建成投入市場(chǎng)，將會(huì)對(duì)改變邳州市商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。此項(xiàng)目也將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。解放路、人民路商圈，主要集中了萬興市場(chǎng)、華聯(lián)超市和蘇果超市等大型商業(yè)設(shè)施，以及未來的蘇果商貿(mào)城也將提供高檔休閑消費(fèi)，將填補(bǔ)邳州市高檔休閑消費(fèi)的空白。目前采取交付保證金參加競(jìng)拍的方式，說明邳州市場(chǎng)對(duì)高檔次消費(fèi)商業(yè)的需求巨大，存在較大的發(fā)展空間。建設(shè)南路和青年路商圈，積聚了新世紀(jì)商城，百貨大樓、韓世步行街以及大東方家具批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施。邳州市商圈比較分析表：商圈供應(yīng)量地理位置及交通商圈地位商用物業(yè)租售價(jià)格出租率經(jīng)營人氣消費(fèi)群來源解放路商圈解放路兩面沿街商鋪，大大小小過百家，商業(yè)用房總供應(yīng)量估計(jì)達(dá)5萬平方米位于市中心，是全市人氣最旺的一條街位于邳州市批發(fā)、零售業(yè)領(lǐng)頭養(yǎng)地位一般商場(chǎng)租金80元/月/平米，臨街商鋪100120元/月/平米商業(yè)整體出租率達(dá)到90%良好主要是市區(qū)的消費(fèi)者，消費(fèi)群體主要是年青人，客源較廣泛建設(shè)路商圈現(xiàn)已有商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量估計(jì)近8萬平方米，大型百貨商場(chǎng)主要集聚在這條街位于老城區(qū)中心，連接新城區(qū)，這條街的業(yè)態(tài)最齊全是連接解放路和火車站商圈的主街道百貨零售處首要地位一般商場(chǎng)租金80100元/月/平米，臨街商鋪100120元/月/平米商業(yè)整體出租率達(dá)到95%良好主要是市區(qū)的消費(fèi)者，來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者也占了相當(dāng)部分，客源較廣泛火車站商圈目前在改造中，商業(yè)體量較小，隨著同盛國際廣場(chǎng)的建成，將是全新的商業(yè)形象。位于城市最北，緊接解放路和建設(shè)路商圈，火車站商圈改造，未來是全新的商業(yè)廣場(chǎng)，人流量大，將形成新的消費(fèi)中心地一般商場(chǎng)租金80100元/月/平米，售價(jià)8000元/平方米商業(yè)整體出租率達(dá)到80%較好主要來源于市區(qū)，部分是來自其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地人民路解放路商圈這個(gè)商圈目前已有聯(lián)華、蘇果超市及萬興市場(chǎng)，未來還有蘇果商貿(mào)城，其供應(yīng)量達(dá)3萬平米位于城市核心商業(yè)地帶，人流集散中心地該商圈是城市最具人氣和商業(yè)最旺地段，屬于邳州第一商圈一般商場(chǎng)租金80元/月/平米，臨街商鋪23萬元/年商業(yè)整體出租率達(dá)到95%以上最好主要是市區(qū)的消費(fèi)者，來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者也占了相當(dāng)部分，客源較廣泛青年路建設(shè)路商圈該商圈營業(yè)面積估計(jì)達(dá)4萬平方米，未來仍有少量改造項(xiàng)目供應(yīng)位于城市政治中心、信息中心該商圈的人氣較旺，屬于城市次商業(yè)中心一般商場(chǎng)租金80100元/月/平米，臨街商鋪100120元/月/平米商業(yè)整體出租率達(dá)到90%較好主要來源于本市，少量來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)，消費(fèi)群體主要是企事業(yè)單位商業(yè)市場(chǎng)小結(jié):216。 新城區(qū)的商業(yè)分布主要以兩線三圈格局分布，即兩線解放路和建設(shè)路,三圈火車站商圈、人民路商圈和青年路商圈?；靖采w了新城區(qū)的整個(gè)區(qū)域。216。 從業(yè)態(tài)、業(yè)種布局看來，僅以滿足居民日常消費(fèi)為主，而對(duì)休閑和娛樂的消費(fèi)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)相當(dāng)欠缺，隨著市民生活水平的提高，這也為本案進(jìn)入市場(chǎng)提供了一個(gè)較好的切入點(diǎn)。216。 從整體購物環(huán)境來看，一般比較凌亂，綜合布局不合理，檔次不高。不能給消費(fèi)提供一個(gè)舒適和優(yōu)雅的購物環(huán)境，而本案的出現(xiàn)將會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)這一空白。216。 從商鋪的經(jīng)營者來看，基本還是以邳州當(dāng)?shù)厝耸繛橹鳎鈦砣丝趦H占較小比例。216。 從消費(fèi)者的構(gòu)成來看，一般以區(qū)域性消費(fèi)為主，較少離自己居住區(qū)域以外的地方去進(jìn)行消費(fèi)，針對(duì)性消費(fèi)除外。這對(duì)案要將外來消費(fèi)人群引入提出了較高的要求。 邳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析邳州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，%；，%；實(shí)現(xiàn)利稅總額5193萬元。，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況指 標(biāo) 名 稱單 位合 計(jì)2002年計(jì)劃投資萬元376502002年完成投資 其中：住宅萬元萬元19232170832002年施工房屋面積平方米2866672002年竣工房屋面積平方米2731072002年商品房銷售面積平方米1921332002年完成開發(fā)土地面積平方米2560092002年購置土地面積平方米628498 上表反映出邳州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)定健康，竣工面積和銷售面積比例正常。從供求關(guān)系上看，供應(yīng)略大于需求，這也說明當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)居民的對(duì)商品房的購買力較大城市而言比較有限，但仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的需求。 城鄉(xiāng)居民條件不斷改善，、。 據(jù)國土局的介紹，2002年邳州市土地供應(yīng)量161畝，；2003年邳州市土地供應(yīng)量550畝，出讓總金額突破2億元。 從以上數(shù)據(jù)顯示，邳州市房地產(chǎn)近兩年的投資額成倍增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步火熱，城市居民的人均居住面積未來幾年內(nèi)將會(huì)達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn)。新邳州城的建設(shè)將導(dǎo)入大量的較高層次消費(fèi)人口，在市政府邊的“世紀(jì)花園”預(yù)計(jì)將會(huì)入住5萬人口，以及盛達(dá)花園等其他的大型社區(qū)也將逐步建成，源源不斷的新生消費(fèi)階層的到來，新城的商業(yè)將迎來巨大的商機(jī)。本案作為新城區(qū)的首個(gè)具有地標(biāo)性的商業(yè)購物廣場(chǎng)，其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊ｍ?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：項(xiàng)目名稱：廣大新苑地理位置：人民路與樂園路交會(huì)處（原博物館）開發(fā)商： 徐州廣大房地產(chǎn)開發(fā)公司總建筑面積：8000平方米交付時(shí)間：規(guī)劃布局：一、二層為商業(yè)，三—六層為住宅，為商住綜合樓面積：商鋪一二層連售，面積在100~200平方米；住宅面積：90—150平方米層高：，三—商鋪價(jià)格：6800—8800平方米電話：6243222 6245807個(gè)案分析：該項(xiàng)目面對(duì)蘇果超市，背靠華聯(lián)超市，地處邳洲市黃金商業(yè)圈，商業(yè)氛圍，人流方面優(yōu)勢(shì)顯著。同時(shí)一面商鋪臨街，對(duì)于投資者和經(jīng)營者都較有吸引力，去化較快。但項(xiàng)目的體量較小，目前只有人民路一間155平米。商業(yè)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃布局，對(duì)將來的經(jīng)營業(yè)態(tài)沒有明確概念，未來經(jīng)營行業(yè)雜亂會(huì)影響整體的樓盤品質(zhì)。項(xiàng)目名稱：蘇果商貿(mào)城地理位置：人民路與解放路路口 開發(fā)商：蘇果超市經(jīng)營公司占地面積：11420平方米總建筑面積：31300平方米交付時(shí)間：規(guī)劃布局：項(xiàng)目集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化購物中心。地下一層為精品休閑美食廣場(chǎng)；一層為精品服飾、珠寶、高檔化妝品和飾品；二~三層為蘇果大賣場(chǎng)；四層為高檔休閑、餐飲、洗浴廣場(chǎng)；五層為高檔酒店、客房和辦公區(qū)電話：6222157商鋪價(jià)格：預(yù)計(jì)一層售價(jià)11000元/平方米個(gè)案分析：該項(xiàng)目是蘇果超市綜合商業(yè)，斜面對(duì)華聯(lián)超市和萬興市場(chǎng)，地處邳州市黃金商業(yè)圈，商業(yè)氛圍，人流方面優(yōu)勢(shì)顯著。同時(shí)該項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)于投資者和經(jīng)營者都較有吸引力。但項(xiàng)目的高品質(zhì)定位與目前人民路的整體破舊建筑形態(tài)容易形成反差，會(huì)影響該案的樓盤品質(zhì)。 另外據(jù)調(diào)查，該項(xiàng)目需要通過拍賣競(jìng)購，可能排斥一部分投資者的購買熱情。項(xiàng)目名稱：同盛國際購物廣場(chǎng)地理位置：建設(shè)南路和解放西路口開發(fā)商：青島房產(chǎn)總建筑面積： 占地約50畝，商業(yè)面積約2萬平方米規(guī)劃布局：集商業(yè)購物、休閑娛樂為一體的商業(yè)廣場(chǎng)，定位在中高檔，沿街商業(yè)廣場(chǎng)，后面是住宅項(xiàng)目。商鋪價(jià)格： 一層銷售單價(jià)預(yù)計(jì)8000元/平方米個(gè)案分析： 該項(xiàng)目位于解放路、建設(shè)路和火車站交匯點(diǎn)，是火車站商圈的重要商業(yè)改造項(xiàng)目，高起點(diǎn)定位，國際購物廣場(chǎng)的意義是面對(duì)全市的中高檔消費(fèi)階層。項(xiàng)目的優(yōu)越地理位置，商業(yè)人流，商業(yè)氛圍都是得天獨(dú)厚，此項(xiàng)目也將是本案未來最具競(jìng)爭(zhēng)力的個(gè)案。從廣告推廣主題“新鉑金創(chuàng)富時(shí)代”看，該項(xiàng)目的客源定位主要針對(duì)投資客商。項(xiàng)目名稱：亞都花園地理位置：建設(shè)北路與珠江東路交會(huì)口東北處開發(fā)商： 江蘇省亞都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邳州分公司總建筑面積：8000平方米開盤時(shí)間：規(guī)劃布局：一、二層為商業(yè)，轉(zhuǎn)角處三—七層為商業(yè)用房，總體為商住綜合樓面積：商鋪一二層連售，面積在100~200平方米；住宅面積：90—150平方米層高：一層5米，三—商鋪價(jià)格：2400元/平方米個(gè)案分析：該案位于新老城區(qū)結(jié)合地段，周邊的商業(yè)氛圍欠缺，但隨著本案的交付使用，將會(huì)帶動(dòng)周邊大量居民區(qū)的消費(fèi)能力，項(xiàng)目體量較附近個(gè)案稍大，由于都是臨街商鋪，目前銷售情況尚可。就商鋪的結(jié)構(gòu)布局看，該項(xiàng)目的面寬46米，進(jìn)深20米，上下層內(nèi)部樓梯連接，對(duì)于商鋪有效空間的利用率較低，所以價(jià)格上比較低。產(chǎn) 品 篇 一、項(xiàng)目概況基地位于邳州市東側(cè)世紀(jì)大道與建設(shè)北路交界處的西北側(cè)。世紀(jì)大道路幅百米，是未來的主干道，建設(shè)北路是現(xiàn)有一條城市重要的干道，有優(yōu)良的植被景觀。l 項(xiàng)目土地使用性質(zhì)：商業(yè)類用地 l 項(xiàng)目占地面積：28,800平方米l 總建筑面積：45450平方米l 底層建筑面積：12,000平方米l 地上建筑面積：44,000平方米l 地下建筑面積：1,450平方米l 超市面積：11,680平方米l 辦公面積：7,000平方米l 綠化面積：15,110平方米l 得房率：80%l 項(xiàng)目容積率：l 建筑覆蓋率：%l 地下停車數(shù)量：24輛l 地上停車數(shù)量：159輛項(xiàng)目坐落于邳州市新城區(qū)中，將是城市未來規(guī)劃中的市中心地帶，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目周邊有諸多已建、在建社區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)的發(fā)展相對(duì)于老城區(qū)來說規(guī)模及影響力來說尚顯不足。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，受政府的宏觀調(diào)控和市政規(guī)劃等諸多因素的影響，新城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)將成為邳州市房地產(chǎn)開發(fā)的最重要的區(qū)域。同時(shí)由于老城區(qū)商圈受到地域的限制，未來發(fā)展的潛力已經(jīng)不大，邳州未來商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將移至新城區(qū)，特別是本項(xiàng)目周邊的區(qū)域型商業(yè)中心的建設(shè)將成為邳州市未來建設(shè)的重點(diǎn)。注：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來源于設(shè)計(jì)方案，詳細(xì)數(shù)據(jù)需要進(jìn)一步確認(rèn)二、項(xiàng)目SWOT分析（Strength）l 地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地位于新城區(qū)未來中心地帶，市政府等企事業(yè)單位都聚中于此，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，而且在未來市政規(guī)劃中，區(qū)域內(nèi)將形成以本案為中心的一個(gè)繁華商業(yè)區(qū)域。同時(shí)基地臨世紀(jì)大道和建設(shè)北路兩條交通主干道，道路狀況良好，來往車輛順捷通暢，利于老城區(qū)和附近城鎮(zhèn)如官湖鎮(zhèn)等外來消費(fèi)群體的引入。l 景觀廣場(chǎng)的營造在本案未來規(guī)劃中將在基地西部營造一個(gè)市政景觀廣場(chǎng)，并與政府所營造廣場(chǎng)對(duì)接。將會(huì)加強(qiáng)本案的景觀效應(yīng)。從而將進(jìn)一步提高本案的附加值。l 規(guī)模性、首創(chuàng)性、標(biāo)志性在邳州當(dāng)?shù)?，尚無一個(gè)體量如此之大，外立面設(shè)計(jì)如此之現(xiàn)代，功能如此齊全的大型商業(yè)建筑。本項(xiàng)目的出現(xiàn)彌補(bǔ)了市場(chǎng)這一真空，其規(guī)模效應(yīng)、首創(chuàng)性和標(biāo)志性顯而易見，必將成為邳州城市的一個(gè)“名片”，從而吸引更多客群對(duì)本案的關(guān)注，便于項(xiàng)目營銷推廣過程中，市場(chǎng)形象的快速樹立。l 基地周邊居民乃至整個(gè)邳州消費(fèi)群體的強(qiáng)有力支撐目前基地周邊有較多在建和已建住宅社區(qū)，未來將擁有較多的居住人口，同時(shí)基地南部客運(yùn)總站也將帶來大量的流動(dòng)人群。本案商業(yè)部分將使他們得到消費(fèi)便利。同時(shí)在成熟的老城區(qū)內(nèi)商業(yè)不成規(guī)模，檔次不高，這利于本案商業(yè)部分服務(wù)面將覆蓋至整個(gè)邳州地區(qū)，由此帶來的巨大消費(fèi)量不容低估，將為本項(xiàng)目商業(yè)部分未來營運(yùn)提供強(qiáng)力支持。這對(duì)于商業(yè)無論是在前期的招商還是日后的運(yùn)營都會(huì)帶來良性的促進(jìn)作用。l 極高的得房率 在本案設(shè)計(jì)中，由于在中庭部分在結(jié)構(gòu)封頂之后也不計(jì)入建筑面積而分?jǐn)偟矫刻讍卧娣e之中，這樣本案得房率將達(dá)到80%以上，這在整個(gè)邳州乃至江蘇地區(qū)都極為少見，必將極大的促進(jìn)投資者和經(jīng)營者的信心，也是本案的賣點(diǎn)之一。（Weakness）l 區(qū)域商氣缺乏，商業(yè)氣氛需要培養(yǎng)目前，新城區(qū)正處于開發(fā)建設(shè)初期，基地周邊區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍，人氣也顯得不足，人們對(duì)本項(xiàng)目也都持幣觀望。未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域商業(yè)規(guī)模和聚集較難形成，使得本項(xiàng)目的商業(yè)部分必將有一段較長(zhǎng)的商業(yè)培育周期。l 自身產(chǎn)品的一些缺陷在方案設(shè)計(jì)中，室內(nèi)商業(yè)街扶梯明顯過少，過多地方都要經(jīng)樓梯前往更高層。同時(shí)商鋪之間均是硬分隔，這樣不利于以后業(yè)主按照需要進(jìn)行自由分隔。在4至10層主體部分只有一部電梯，不能有效滿足客戶的需求?？土鲗?dǎo)引明顯不足，易產(chǎn)生商業(yè)死角，對(duì)于經(jīng)營者而言，再低租金也不可能入住。（Opportunity）l 房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)發(fā)展移至新城區(qū)的趨勢(shì)在邳州城市擴(kuò)建的過程中，老城區(qū)發(fā)展前景不大，這樣本市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)已有移至新城區(qū)的趨勢(shì)。在這種背景下，隨著新城區(qū)諸多商業(yè)和住宅的興建，將進(jìn)一步強(qiáng)化新城區(qū)的商業(yè)氣氛并為之帶來大量的消費(fèi)群體，將賦予本案更大的生存和升值空間。l 政府及社會(huì)各界的關(guān)注帶來的市場(chǎng)機(jī)遇本案作為新城區(qū)較早興建的一個(gè)大型綜合性開發(fā)項(xiàng)目，它拉開了新城區(qū)建設(shè)的一輪序幕，投建意義重大。因此，必將獲得更多的政策傾斜與政府扶持，從而使項(xiàng)目的開發(fā)獲得更多機(jī)會(huì)。相對(duì)的項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)得以降低。l 城市發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景機(jī)遇隨著邳州市開發(fā)進(jìn)程的加快，其城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力及城市居民消費(fèi)水平的提升已是勿庸置疑。另外，由此導(dǎo)入的外來消費(fèi)力的增加均是項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。l 新消費(fèi)模式的出現(xiàn)本項(xiàng)目的推出，將打破邳州原有的消費(fèi)方式單一的局面，帶給市民全新的生活休閑方式。同時(shí)通過項(xiàng)目景觀、綠化、物業(yè)管理等產(chǎn)品力的塑造與提高，結(jié)合商業(yè)組織與有效營銷，使得本項(xiàng)目出現(xiàn)之初就帶給邳州人民全新的震撼。l 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，但缺乏科學(xué)先進(jìn)的營銷理念和營銷方法當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但許多物業(yè)在銷售和商業(yè)的招商上缺乏有效的營銷措施，以致于許多物業(yè)銷售周期加長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)市場(chǎng)的