【正文】 與車位的建設(shè)，以解決項目周邊地塊沒有真正意義上的停車場所的缺陷。項目自帶的小型廣場還將承擔起為臨清市市民提供更豐富的夜生活功能。此外，臨清是許多全國知名的小吃，項目可考慮將來作為展示臨清小吃文化的小平臺，吸引外地來臨清人員到此消費，類似于南京夫子廟小吃。（二）設(shè)計細節(jié)要點項目無論是將來整體租賃還是自營，在前期設(shè)計時都應該充分考慮將來使用時的功能要求，充分考慮購物者的實際需求，充分體現(xiàn)未來商場人性化的經(jīng)營理念。同時在設(shè)計過程中，應充分考慮商場作為集休閑、娛樂、購物于一體化的經(jīng)營場所，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對環(huán)境的一些實際的需要，確保商場成為商家選擇的最佳場地，從而降低將來的招商難度。（三）室外廣場項目作為臨清最高檔的購物場所，必須充分考慮將來購物者在購物之余的休憩需要。因此建議在項目的前面建設(shè)一塊有娛樂和景觀的小型廣場。這個小廣場既能增加項目的娛樂功能，為項目吸引到更多的消費人群，同時也為將來商場內(nèi)業(yè)戶進行產(chǎn)品促銷提供必要的場所。建設(shè)這一小廣場的必要性從泉城廣場能為銀座地購帶來如此多的消費人群和濟南三聯(lián)商廈門前小廣場每到周末都有許多商家在搞促銷這一點得到驗證。從目前的實際情況來看，在商場主入口臨街已經(jīng)沒有這樣的空間了，在商場西北角，如果現(xiàn)有建筑一時無法折除，這樣的場所也是不存在的。目前可以考慮的主要有兩個地方，一是一樓電梯的兩旁，但這個地方如果考活動的話，對一樓的主要業(yè)態(tài)珠寶與化妝品的銷售將產(chǎn)生極不利的影響。商場的東面兩個次入口處，可以進行小型的促銷活動：如堆頭等，但也不宜搞較大的宣傳活動。所以建議在將這一場所放到三樓樓頂上，這里既有較大的場地，同時又能將整個樓面定義為商場的動區(qū)，在適應商家促銷需要的同時，增強商場的娛樂功能。（四）車庫及車位目前項目周邊雖然有許多商店，但無論是南北道路還是東西道上，都沒有足夠的停車場所與停車位。將來在項目正式開業(yè)后，肯定會吸引許多開車和騎車前來購物的人群，如果沒有足夠的車庫和車位的話，項目的在功能上的缺陷將會立馬突險。同時項目的經(jīng)營周期長達幾十年，我們還必須考慮十年后，如何有大量的農(nóng)村人開車進城購物的需求。所以項目應建設(shè)有足夠的車庫和停車位。目前項目已規(guī)劃了很多的車位，但在商場的經(jīng)營前期，這么多的車位可以無法全部使用，建議將其中一部分臨時分割開來，作為經(jīng)營場所或者倉庫。等隨著商場的經(jīng)營不斷擴大，有更多的人驅(qū)車前來購物，可將這部分面積再劃為車庫，同時對車庫部分保留經(jīng)營權(quán)，以便在將來對停車收費時取得收益。（五）業(yè)態(tài)劃分本項目作為一個大型的購物中心，將來招商對象將會涉及眾多行業(yè)、各種檔次，如何做好業(yè)態(tài)布局將是使商場成為批發(fā)市場般的購物場所關(guān)鍵就在于如何做好的業(yè)態(tài)布局。一般來說主力店宜放在中間樓層，這樣能確保主力店所吸引的人流的內(nèi)循環(huán)。對本項目的用地較長，在每個樓層的東北角均較為獨立，可考慮每個角落均設(shè)小型的主力店，以避免在商場出現(xiàn)經(jīng)營死角。具體來說，一樓沿電梯兩側(cè)分別設(shè)為化妝品和珠寶區(qū)，因為這些物品外觀華貴，同時深受女性顧客的喜愛，能很快提升商場的檔次。同時這種產(chǎn)品有很多屬于沖動型消費品，同時這類產(chǎn)品的品牌依賴性不是太強。一般來說很多人都是因為看到產(chǎn)品的某種功能或者某種外觀而選擇了購買，一般購買者不會在商場專門尋找某類品牌。在這兩個區(qū)域緊鄰之處可考慮設(shè)工藝品與小家電專區(qū)，這類產(chǎn)品與上述產(chǎn)品有很多的類似性，適合通過較高的暴光率來促進銷售。在一樓的東北角可設(shè)為一小型的的手機超市，可考慮引進主力店。因為這一片區(qū)離市場中心較遠，如果沒有經(jīng)營特色，一般很難上人。同時這個片區(qū)與外界有兩個獨立的入品，在經(jīng)營上具有相對獨立的特點，可以考慮設(shè)店中店比如協(xié)享手機城之類。二樓主要設(shè)男裝區(qū)（可分為正裝區(qū)和休閑區(qū)）、箱包區(qū)以及鞋類專區(qū)。一般來說男性通常不太愿意上過高的樓層，所以男裝應放在二樓。同時考慮在二樓的東北角設(shè)一片精品男裝區(qū)。之所以這樣設(shè)置是充分考慮高端消費者在購物時一般喜歡以自我為中心，不愿意與普通的購物者擠在一起，同時他們喜歡直奔主題，為他們開僻專區(qū)，將有利于屬于他們的購物“特區(qū)”，也解決了二樓的經(jīng)營死角問題。而普通男裝放在人流比較容易到達的地方也有利于適合大眾的需要。鞋類與箱包類產(chǎn)品放在二類主要與這類產(chǎn)品與男裝有共性就是功能性要求大于款式要求（女鞋除外）。同時這類商品的決定權(quán)一般有男人所掌握，所以與男裝放在同一個樓層三樓主要設(shè)女裝與童裝。女性一般來說購物熱情高于男性，對樓層的抗性比男性要小，所以女裝一般放在較高的樓層。同時一般童裝的決定權(quán)也是由女性手中，所以可以將童裝也放在三樓。在三樓的東北角外設(shè)為女式內(nèi)衣專場。這一區(qū)域的偏僻性正好與女性在購買內(nèi)衣時的私密性要求不謀而合。四樓室內(nèi)經(jīng)營面積不大，可考慮設(shè)為家電專區(qū)。在商場的北部招一個家電類的主力店。這一樓層主要功能屬于動區(qū)。樓層的南部為餐飲區(qū)，其中可選擇一家小的主力食品店，同時設(shè)小型的臨清小吃城。這一區(qū)域與三樓樓頂相連。將家電放在四樓也是因為三樓樓頂將來可作空中促銷廣場，滿足家電類商家經(jīng)常促銷的需要。三樓樓頂除設(shè)促銷廣場外，還可開僻一片室外冷飲區(qū)，與室內(nèi)的餐飲區(qū)相映成趣。同時可考慮在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視。環(huán)形電視目前在濟南只有百老匯電腦廣場有，在聊城地區(qū)可能沒有。在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視即能為項目銷售過程中增加特色賣點，同時也能為商場的經(jīng)營帶來更大的人流，也增加了項目的休閑、娛樂功能。地下一層現(xiàn)規(guī)劃為地下超市，目前的規(guī)劃中有以下幾點值得商榷。車庫北頭兩根柱子之間的墻應考為門比較合適。按目前的設(shè)計，在車庫北頭停車后需要行走60米左右才能找到進行地上一層的樓梯，這對開車前來購物的客戶來說是很不方便的。同時如果北頭用于經(jīng)營或者倉儲的話，也需要能直接進入超市?，F(xiàn)在的超市入口規(guī)劃設(shè)計將服務臺放在超市入口的左邊，離存包區(qū)太遠。如果將來按這種布局來設(shè)計，顧客出問題最多的存包區(qū)離服務臺有點遠，不利于將來的服務。從結(jié)賬區(qū)出來后，應設(shè)驗貨區(qū)，但目前的設(shè)計中沒有體現(xiàn)。地下超市的工作人員，大都為女性加之超市的消費者也是女性占絕大多數(shù)，而整個地下室只一個公共衛(wèi)生間，建議將這個樓層的衛(wèi)生間兩邊均設(shè)為女洗手間。同時一層的北洗手間也設(shè)為女士專用洗手間。（六）產(chǎn)品立面及風格定位建筑物的外觀是建筑物給人們的最直接印象，它往往決定了商城在消費者心目中的直觀印象。本項目在外觀設(shè)計上應最大限度的運用現(xiàn)代符號，建筑立面應富于變化，用色上以暖色調(diào)為主，以讓項目與周邊項目盡快的區(qū)別開來。（七）產(chǎn)品面積定位本項目的招商對象廣泛性，要求我們的產(chǎn)品在面積結(jié)合上要有很大的靈活性。為吸引到更多的普通客戶前來投資，我們在面積定位上以2030為宜。對于有自我經(jīng)營需要的客戶，可建議其選擇相鄰的多個鋪位，同時要其保證將來經(jīng)營產(chǎn)品符合業(yè)態(tài)分布，又服從商場管理。對于想多投資客戶可通過購買多套來滿足其需要。（八）其他細節(jié)在產(chǎn)品定位過程中還應注意以下幾個問題：人流的走向，良好的人流走向設(shè)計將是商城沒有經(jīng)營死角的根本保證，有利提高項目的整體租金水平。物流的存儲及內(nèi)部運輸送。將來經(jīng)營過程中，可能有些業(yè)主需要將商品在商場附近臨時倉儲，必須提前為它們考慮倉儲空間。同時如何保證貨物在商場內(nèi)部的快速運輸及垃圾及時的處理，預留專門的垃圾清運路線。在商場每層應設(shè)有足夠的安全出口，并容易發(fā)現(xiàn)。雖然緊急事件發(fā)生的頻率較低，但充分考慮此類細節(jié)將有利于提高物業(yè)形象。三、價格定位篇房地產(chǎn)是一種特殊的商品，即位置固定，價格最大，使用時間長；銷售往往是一個時期的或者年度的。房地產(chǎn)價格實質(zhì)上與國計民生戚戚相關(guān)，與企業(yè)產(chǎn)品銷量和經(jīng)營利潤聯(lián)系在一起，因此，定價應嚴肅、應切合實際、符合市場情勢，以顧客、市場為中心。合理定價是市場營銷所必須考慮的，但要謹防價格調(diào)整的隨意性，調(diào)價頻繁，只會給購房者以錯覺，或認為企業(yè)定價為不嚴肅，給購房者有對樓價無所適從，無規(guī)可循的錯覺。這反而擾亂了房地產(chǎn)正常的交易秩序。價格調(diào)整過于直截了當，企業(yè)通過定價和凋價，預期效果不能完全守現(xiàn)（一）價格定位包含的內(nèi)容萬嘉購物廣場價格定位應該包括以下幾個方面的內(nèi)容：一是整個項目的平均售價及各樓層的銷售價格。這是整個價格定位中最主要內(nèi)容，是核算項目能否盈利的最重要的依據(jù)。確定項目的銷售均價是不僅僅要考慮項目的實際生產(chǎn)成本，更應該考慮項目所處的周邊市場及臨清同類型物業(yè)的租售價格，綜合分析各類比物業(yè)的性價比，來最終確立項目的基本售價。同時通過確定各樓層的不同價格，將不同位置的物業(yè)分別定價，已達到差異化的價格定位，保證物業(yè)在銷售過程中不會出現(xiàn)死角，最終導致項目“爛尾”。二是項目的定價策略。由于本項目在臨清市場上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其他的商業(yè)物業(yè)只能算是替代產(chǎn)品，但與本項目的產(chǎn)品在本質(zhì)還是有所區(qū)別的，加上開發(fā)商在臨清市場所處的地位，所以本項目的