【正文】 承擔(dān)如何為整個(gè)商業(yè)片區(qū)留人的功能。同時(shí)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)達(dá)幾十年，我們還必須考慮十年后，如何有大量的農(nóng)村人開(kāi)車(chē)進(jìn)城購(gòu)物的需求。同時(shí)考慮在二樓的東北角設(shè)一片精品男裝區(qū)。同時(shí)可考慮在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視。對(duì)于有自我經(jīng)營(yíng)需要的客戶，可建議其選擇相鄰的多個(gè)鋪位，同時(shí)要其保證將來(lái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品符合業(yè)態(tài)分布，又服從商場(chǎng)管理。二是項(xiàng)目的定價(jià)策略。市內(nèi)商業(yè)街（二層）以銷(xiāo)售50%，售價(jià)為2490元/平米。A、核心消費(fèi)群：臨清市區(qū)內(nèi)，約2萬(wàn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群，主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書(shū)籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求—— 購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。（三）招商客戶群目前項(xiàng)目的招商客戶群主要以在聊城已經(jīng)設(shè)有經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的客戶為基本客戶群，他們一般比較注重臨清本地市場(chǎng)的消費(fèi)潛力及自身品牌在臨清的認(rèn)可程度，這部分客戶群對(duì)項(xiàng)目整體的銷(xiāo)售號(hào)召力一般。品牌形象對(duì)城市形象的提升臨清一直缺乏有代表性的商業(yè)特征建筑，我們?nèi)f嘉購(gòu)物廣場(chǎng)為臨清市找到了很好的最佳的形象代言人。3）深化項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念經(jīng)過(guò)前一段的宣傳可能許多人已經(jīng)知道，但如何讓這種經(jīng)營(yíng)理念更進(jìn)一步深入人心，讓老百姓從心里接受這種理念?？色@得6年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。招商員每周上報(bào)招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗(yàn)和心得，處理客戶反饋信息，適時(shí)調(diào)整招商策略。對(duì)客戶做未來(lái)分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，爭(zhēng)取客戶的手段等。充分認(rèn)識(shí)自身優(yōu)勢(shì)，做好一份吸引人的招商手冊(cè)及相關(guān)宣傳資料。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。首期交納5年租金的30％，正式開(kāi)業(yè)前再交齊5年租金全款。4）產(chǎn)權(quán)式商鋪的宣傳什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營(yíng)模式是什么？投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)點(diǎn)是什么？類似這樣的基本概念在臨清市場(chǎng)的宣傳將是項(xiàng)目前期宣傳工作的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，是投資者選擇本項(xiàng)目的前提條件。主題雕塑凸顯品牌內(nèi)涵我們找到了萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的文化內(nèi)涵——融合的文化特質(zhì)——?dú)v史文化、商業(yè)文化、旅游文化、景觀文化、休閑文化，如此豐富的文化內(nèi)涵，有賴于建筑風(fēng)格對(duì)它外在的延伸。3．目標(biāo)市場(chǎng)的分布對(duì)于純投資型客戶，其主要分布在臨清市政府機(jī)關(guān)單位及銀行、電信等收入較高、工作十分穩(wěn)定的事業(yè)型單位。2．投資回報(bào)率及回報(bào)周期參照目前項(xiàng)目的租金水平及市場(chǎng)的平均回報(bào)率，我們確定項(xiàng)目的投次回報(bào)率為7%，返租期為15年。（2）紅星路貴和商業(yè)街（二層）門(mén)頭最早1800元/平米，去年5月1日后上調(diào)200元/平米，外部門(mén)頭（四層）3000元/平米。價(jià)格調(diào)整過(guò)于直截了當(dāng)，企業(yè)通過(guò)定價(jià)和凋價(jià)，預(yù)期效果不能完全守現(xiàn)（一）價(jià)格定位包含的內(nèi)容萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)價(jià)格定位應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：一是整個(gè)項(xiàng)目的平均售價(jià)及各樓層的銷(xiāo)售價(jià)格。（六）產(chǎn)品立面及風(fēng)格定位建筑物的外觀是建筑物給人們的最直接印象，它往往決定了商城在消費(fèi)者心目中的直觀印象。樓層的南部為餐飲區(qū)，其中可選擇一家小的主力食品店，同時(shí)設(shè)小型的臨清小吃城。因?yàn)檫@一片區(qū)離市場(chǎng)中心較遠(yuǎn)，如果沒(méi)有經(jīng)營(yíng)特色，一般很難上人。商場(chǎng)的東面兩個(gè)次入口處，可以進(jìn)行小型的促銷(xiāo)活動(dòng)：如堆頭等，但也不宜搞較大的宣傳活動(dòng)。而抓住這種全新的需求就需要我們提供這樣的一個(gè)場(chǎng)所。在目前臨清各種專業(yè)市場(chǎng)很多，但他們總體的區(qū)別只是所處的地理位置不同，所在的商圈不一樣，沒(méi)有能真正從品質(zhì)上與經(jīng)營(yíng)上將產(chǎn)品提升一個(gè)檔次。這種需要我們項(xiàng)目做一些市場(chǎng)和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)者的工作，隨著社會(huì)的快速發(fā)展，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)將很快從一、二線城市向三、四線城市擴(kuò)展開(kāi)來(lái)。二是，出租。以SHOPPINGMALL為代表的一個(gè)新商業(yè)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，如何搞好商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理已成為商業(yè)地產(chǎn)最終成敗的關(guān)鍵所在。臨清目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍處于傳統(tǒng)的以自有生產(chǎn)資料的初步加工及高污行業(yè)為主，由于這些行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)比較小，人們的收入水平不高但比較平穩(wěn)，而且許多生產(chǎn)資料直接來(lái)自于農(nóng)村，因些農(nóng)村人口的消費(fèi)是整個(gè)城市消費(fèi)的重要組成部分。這種理性與成熟要求我們無(wú)論是將來(lái)自行經(jīng)營(yíng)還是只售不管都必須從商業(yè)的高度來(lái)進(jìn)行前期的產(chǎn)品規(guī)劃、招商的業(yè)態(tài)布局及后期的商業(yè)管理。別一方面，許多品牌如果想通過(guò)臨清市場(chǎng)來(lái)輻射到周邊的城市，臨清無(wú)法提供這樣一個(gè)環(huán)境。同時(shí)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)充分考慮商場(chǎng)作為集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體化的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)環(huán)境的一些實(shí)際的需要，確保商場(chǎng)成為商家選擇的最佳場(chǎng)地，從而降低將來(lái)的招商難度。一般來(lái)說(shuō)主力店宜放在中間樓層，這樣能確保主力店所吸引的人流的內(nèi)循環(huán)。女性一般來(lái)說(shuō)購(gòu)物熱情高于男性，對(duì)樓層的抗性比男性要小，所以女裝一般放在較高的樓層。按目前的設(shè)計(jì)，在車(chē)庫(kù)北頭停車(chē)后需要行走60米左右才能找到進(jìn)行地上一層的樓梯，這對(duì)開(kāi)車(chē)前來(lái)購(gòu)物的客戶來(lái)說(shuō)是很不方便的。同時(shí)如何保證貨物在商場(chǎng)內(nèi)部的快速運(yùn)輸及垃圾及時(shí)的處理，預(yù)留專門(mén)的垃圾清運(yùn)路線。不同的定價(jià)方法將決定項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)情況，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目的產(chǎn)品具有不可替代性及物業(yè)的增值性等特點(diǎn)，大部分項(xiàng)目都采用的是低開(kāi)高走的滲透型定價(jià)方法，但本項(xiàng)目由于銷(xiāo)售周期相對(duì)較短，物業(yè)本身在臨清屬于創(chuàng)新型物業(yè)，所以應(yīng)該采用與之完全相反的撇脂型定價(jià)方法。這樣在項(xiàng)目的銷(xiāo)售后期，如果確有部分產(chǎn)品難以去化，既然開(kāi)發(fā)商有自已經(jīng)營(yíng)打算，這部分單元的經(jīng)營(yíng)價(jià)值也會(huì)更加大。這一部分人并非本項(xiàng)目的最終使用者，對(duì)項(xiàng)目的功能不是太關(guān)注，其最主要關(guān)注點(diǎn)是項(xiàng)目的投資回報(bào)與開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。五、營(yíng)銷(xiāo)推廣篇（一）確定項(xiàng)目的品牌核心品牌形象塑的必要性臨清市人口較少，消費(fèi)能力十分有限，但商業(yè)的供應(yīng)量卻大大超前于消費(fèi)的增長(zhǎng)，各種市場(chǎng)林立，但均沒(méi)有一流的經(jīng)營(yíng)管理理念，致使商業(yè)經(jīng)營(yíng)每況愈下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于各商業(yè)市場(chǎng)而言，如何聚攏人氣，找出自身的市場(chǎng)差異點(diǎn)，建立獨(dú)特的品牌形象，成為激烈競(jìng)爭(zhēng)中的不二法則。推廣概念定位投資匯聚財(cái)富的萬(wàn)嘉廣場(chǎng)，掘取現(xiàn)代商業(yè)的第一桶金。（2）宣傳方案1）硬廣告在臨清廣播電臺(tái)發(fā)布項(xiàng)目的硬廣告；沿街發(fā)放宣傳單頁(yè)售樓處每天播放項(xiàng)目的宣傳片臨清電臺(tái)及落地電臺(tái)的角標(biāo)沿臨清主要道路懸掛項(xiàng)目的條幅更新項(xiàng)目的戶外廣告牌2）軟廣告臨清電臺(tái)做項(xiàng)目專題片項(xiàng)目施工進(jìn)展情況電視宣傳印發(fā)萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)刊3）新聞宣傳項(xiàng)目的進(jìn)展情況項(xiàng)目的最新獲獎(jiǎng)情況市領(lǐng)導(dǎo)視察萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)六、招商管理篇第一部分：招商策略招商策略：立足聊城、面向全省、放眼全國(guó)以臨清為重點(diǎn)，在確保臨清地區(qū)招商工作全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，各招商部門(mén)安排出20％的招商力量，對(duì)外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷(xiāo)分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門(mén)外的作用（及抬高門(mén)檻），達(dá)到自然淘汰的目的。電話拜訪約見(jiàn)的要點(diǎn)，面訪前準(zhǔn)備，面訪的過(guò)程控制和記錄，面訪的技巧、潛力、重點(diǎn)、成交客戶的面訪區(qū)別。內(nèi)部溝通：招商部?jī)?nèi)部聯(lián)系溝通；其它有關(guān)部門(mén)的工作協(xié)調(diào)與聯(lián)系。另外，兼顧將來(lái)中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：同上。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：聊城地區(qū)招商占60％左右；外地招商占20％左右；省外招商占15％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。區(qū)位概念：自古黃金寶地，今日財(cái)富商圈強(qiáng)調(diào)萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)所在商圈商氣自古皆旺，今日一脈相承，財(cái)富地位將因商業(yè)街而更加興旺發(fā)達(dá)。作為萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，想形成整體上的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是不可能的，那么尋求文化上的支撐，建立起集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游為一體的結(jié)合性購(gòu)物場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)理念與經(jīng)營(yíng)文化的優(yōu)勢(shì)，從而利用品牌優(yōu)勢(shì)，建立起競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這一部分人一般有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)意圖與經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，十分看重商場(chǎng)的功能布局與商業(yè)氛圍、主力店的號(hào)召力等。售后返租是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。（2）大眾路：—大眾路南側(cè)的租金價(jià)格高于北側(cè)的價(jià)格。雖然緊急事件發(fā)生的頻率較低，但充分考慮此類細(xì)節(jié)將有利于提高物業(yè)形象?，F(xiàn)在的超市入口規(guī)劃設(shè)計(jì)將服