【正文】 沒有這樣的空間了，在商場西北角，如果現(xiàn)有建筑一時無法折除，這樣的場所也是不存在的。商場的東面兩個次入口處，可以進行小型的促銷活動：如堆頭等，但也不宜搞較大的宣傳活動。（四）車庫及車位目前項目周邊雖然有許多商店，但無論是南北道路還是東西道上，都沒有足夠的停車場所與停車位。同時項目的經(jīng)營周期長達幾十年，我們還必須考慮十年后，如何有大量的農(nóng)村人開車進城購物的需求。目前項目已規(guī)劃了很多的車位，但在商場的經(jīng)營前期，這么多的車位可以無法全部使用，建議將其中一部分臨時分割開來，作為經(jīng)營場所或者倉庫。（五）業(yè)態(tài)劃分本項目作為一個大型的購物中心，將來招商對象將會涉及眾多行業(yè)、各種檔次，如何做好業(yè)態(tài)布局將是使商場成為批發(fā)市場般的購物場所關鍵就在于如何做好的業(yè)態(tài)布局。對本項目的用地較長，在每個樓層的東北角均較為獨立，可考慮每個角落均設小型的主力店，以避免在商場出現(xiàn)經(jīng)營死角。同時這種產(chǎn)品有很多屬于沖動型消費品，同時這類產(chǎn)品的品牌依賴性不是太強。在這兩個區(qū)域緊鄰之處可考慮設工藝品與小家電專區(qū)，這類產(chǎn)品與上述產(chǎn)品有很多的類似性，適合通過較高的暴光率來促進銷售。因為這一片區(qū)離市場中心較遠，如果沒有經(jīng)營特色，一般很難上人。二樓主要設男裝區(qū)（可分為正裝區(qū)和休閑區(qū)）、箱包區(qū)以及鞋類專區(qū)。同時考慮在二樓的東北角設一片精品男裝區(qū)。而普通男裝放在人流比較容易到達的地方也有利于適合大眾的需要。同時這類商品的決定權一般有男人所掌握，所以與男裝放在同一個樓層三樓主要設女裝與童裝。同時一般童裝的決定權也是由女性手中，所以可以將童裝也放在三樓。這一區(qū)域的偏僻性正好與女性在購買內(nèi)衣時的私密性要求不謀而合。在商場的北部招一個家電類的主力店。樓層的南部為餐飲區(qū)，其中可選擇一家小的主力食品店，同時設小型的臨清小吃城。將家電放在四樓也是因為三樓樓頂將來可作空中促銷廣場，滿足家電類商家經(jīng)常促銷的需要。同時可考慮在三樓樓頂設一環(huán)形電視。在三樓樓頂設一環(huán)形電視即能為項目銷售過程中增加特色賣點，同時也能為商場的經(jīng)營帶來更大的人流，也增加了項目的休閑、娛樂功能。車庫北頭兩根柱子之間的墻應考為門比較合適。同時如果北頭用于經(jīng)營或者倉儲的話，也需要能直接進入超市。如果將來按這種布局來設計，顧客出問題最多的存包區(qū)離服務臺有點遠，不利于將來的服務。地下超市的工作人員，大都為女性加之超市的消費者也是女性占絕大多數(shù)，而整個地下室只一個公共衛(wèi)生間，建議將這個樓層的衛(wèi)生間兩邊均設為女洗手間。（六）產(chǎn)品立面及風格定位建筑物的外觀是建筑物給人們的最直接印象，它往往決定了商城在消費者心目中的直觀印象。（七）產(chǎn)品面積定位本項目的招商對象廣泛性，要求我們的產(chǎn)品在面積結合上要有很大的靈活性。對于有自我經(jīng)營需要的客戶，可建議其選擇相鄰的多個鋪位，同時要其保證將來經(jīng)營產(chǎn)品符合業(yè)態(tài)分布，又服從商場管理。（八）其他細節(jié)在產(chǎn)品定位過程中還應注意以下幾個問題：人流的走向，良好的人流走向設計將是商城沒有經(jīng)營死角的根本保證，有利提高項目的整體租金水平。將來經(jīng)營過程中，可能有些業(yè)主需要將商品在商場附近臨時倉儲，必須提前為它們考慮倉儲空間。在商場每層應設有足夠的安全出口，并容易發(fā)現(xiàn)。三、價格定位篇房地產(chǎn)是一種特殊的商品，即位置固定，價格最大，使用時間長；銷售往往是一個時期的或者年度的。合理定價是市場營銷所必須考慮的，但要謹防價格調(diào)整的隨意性，調(diào)價頻繁，只會給購房者以錯覺，或認為企業(yè)定價為不嚴肅，給購房者有對樓價無所適從，無規(guī)可循的錯覺。價格調(diào)整過于直截了當，企業(yè)通過定價和凋價，預期效果不能完全守現(xiàn)（一）價格定位包含的內(nèi)容萬嘉購物廣場價格定位應該包括以下幾個方面的內(nèi)容：一是整個項目的平均售價及各樓層的銷售價格。確定項目的銷售均價是不僅僅要考慮項目的實際生產(chǎn)成本，更應該考慮項目所處的周邊市場及臨清同類型物業(yè)的租售價格，綜合分析各類比物業(yè)的性價比，來最終確立項目的基本售價。二是項目的定價策略。即在充分考慮市場的代替物業(yè)的售價的同時，主要依據(jù)項目自身的實際情況及將來的收益情況進行價格定位。三是確立項目的定價方法。（二）價格定位時主要參考市場依據(jù)出租型物業(yè)項目附近紅星路、大眾路、老商業(yè)街的租金價格為：（1）紅星路：—紅星路北側(cè)的租金價格要高于南側(cè)的價格，西側(cè)的價格高于東側(cè)的價格。（3）老商業(yè)街：—老商業(yè)街的租金價格從紅星路向北依次遞減。騰達家電南側(cè)路南120平米（二層）門頭兩年前售價為1200元/平米。（2）紅星路貴和商業(yè)街（二層）門頭最早1800元/平米，去年5月1日后上調(diào)200元/平米，外部門頭（四層）3000元/平米。四層已全部售完，售價為1880元/平米。市內(nèi)商業(yè)街（二層）以銷售50%，售價為2490元/平米。（四）項目的定價方法—撇脂定價法撇脂定價法又稱高價法，即將產(chǎn)品的價格定的較高，盡可能在產(chǎn)品壽命初期，在競爭者研制出相似的產(chǎn)品以前，盡快的收回投資，并且取得相當?shù)睦麧櫋＝Y合本項目的實際中來就是前期以相對較高的價格推出部分位置較差的單元以略低于該樓層平均價格進行銷售，在項目銷售過程中逐漸推出位置較佳的單元進行銷售，從表面上看項目的價格是在一直走高，但實際上項目的整體的相對售價是高開平走的趨勢。（五）售后返租操作售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。要做好售后返租工作重點就是做好以下幾個方面的工作項目的實際租金水平商業(yè)物業(yè)的價值最終是其使用價值來確定的，而體現(xiàn)這種水平的就是項目的實際租金水平。在進行返租操作時，每年支付的回報中有多少需要由開發(fā)商來支付。2．投資回報率及回報周期參照目前項目的租金水平及市場的平均回報率，我們確定項目的投次回報率為7%，返租期為15年。 定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)），由于時間關系具體工作尚未開展。A、核心消費群：臨清市區(qū)內(nèi)，約2萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群，主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結構— 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。C、輻射消費群：臨清市下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城市所構成的一小時商業(yè)圈業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；功能要求——購物、娛樂、休閑、觀光等；消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。本案的目標市場有兩部分構成，一部分是純投資客戶，他們購買本項目只是為了賺取投資回報率，他們一般購買后仍會要求開發(fā)商返租，或自行聯(lián)系租戶。另一部分人是購買后自己經(jīng)營的業(yè)戶。打動這一部分客戶主要通過展示項目的良好的產(chǎn)品功能及一流的商業(yè)管理、強大的品牌集聚效應。另一部分為傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營者，或者打算從事商業(yè)經(jīng)營的人，他們手中有部分資金，但由于經(jīng)營需要一般不希望將資金全部用于購買經(jīng)營場所上，他們比較喜歡貸款和分期的付款方式，他們對項目考察的重點是產(chǎn)品能否適應將來經(jīng)營的需要。3．目標市場的分布對于純投資型客戶，其主要分布在臨清市政府機關單位及銀行、電信等收入較高、工作十分穩(wěn)定的事業(yè)型單位。自營型客戶：目前主要分布在各專業(yè)市場及城市商業(yè)街的門頭房。（三）招商客戶群目前項目的招商客戶群主要以在聊城已經(jīng)設有經(jīng)營點的客戶為基本客戶群，他們一般比較注重臨清本地市場的消費潛力及自身品牌在臨清的認可程度，這部分客戶群對項目整體的銷售號召力一般。他們一般對臨清的消費市場比較了解，對市場對本產(chǎn)品的消費潛力和市場的認可度有信心，更為關注商場 的運營情況。他們進駐項目的主要原因是看重臨清的市場輻射能力，其不僅關注臨清市場對本產(chǎn)品的消費能力，更關注臨清消費市場、本商場在區(qū)域內(nèi)的影響能力，以此作為下一步市場開拓工作的一個分中心。品牌文化對商業(yè)價值的貢獻商業(yè)的興旺來源于人氣的興旺，商業(yè)競爭說穿了就是品牌文化間的競爭，商業(yè)品牌文化有兩大特征：其一是以價格優(yōu)勢為依托的現(xiàn)代商業(yè)文化，其二是以文化優(yōu)勢為依托的休閑商業(yè)文化。品牌文化內(nèi)質(zhì)我們既然確立了以品牌帶動整個商業(yè)的發(fā)展思路，那么尋求品牌文化的特質(zhì)，找出符合萬嘉購物廣場的品牌靈魂成為我們首要的任務，那么萬嘉的品牌到底是什么呢？臨清自古就是一個具有濃厚商業(yè)氛圍的城市，人們有著傳統(tǒng)的重商理念。引導臨清商業(yè)經(jīng)營模式的一次偉大革命文化載體——臨清多年來對