【正文】 最希望實現(xiàn)的消費目標(biāo)是增加文化娛樂方面的開支，其次是提高飲食和衣著的檔次。昆明商品品牌全、購物環(huán)境好、信譽有保證、商品檔次高等是吸引玉溪消費者不辭遠(yuǎn)距離購物的主要因素。談及玉溪所缺乏的商品品牌，消費者認(rèn)為玉溪中心城區(qū)的服飾、兒童用品、電器、化妝品、鞋等商品的品牌未盡齊全。玉溪的消費者普遍表示喜歡去商品品種齊全的大型超市、綜合性大型購物中心里面購物。從消費者逛街搭乘的交通工具看，普通消費者平時主要采用步行、搭乘公共汽車等方式去逛街，而紅塔員工、政府公務(wù)員平時逛街主要是乘坐私家車和采用步行方式。從消費者逛街的目的、購物的次數(shù)、每次購物花費的金額來看，普通消費者平時逛街的目的性不強(qiáng)，平均每月逛街5次，大多每次購物花費在100元以下；而紅塔員工、政府公務(wù)員平時逛街購物具有明確的目的性，雖然他們大多每月逛街只有3次，但每次購物花費的金額一般都在200元以上。. 消費者行為研究（1） 消費者結(jié)構(gòu)玉溪市中心商業(yè)區(qū)的消費者主要來自紅塔中心城區(qū)，同時，其輻射范圍可達(dá)至下屬八縣（包括江川縣、華寧縣、通海縣、峨山縣、新平縣、元江縣、易門縣和澄江縣）。216。物業(yè)管理——聘請國際知名物業(yè)管理公司作物業(yè)管理顧問，既能在物業(yè)管理過程中有效解決可能出現(xiàn)的各種問題，又可以為對外的宣傳增色不少，打造強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的形象。硬件設(shè)備——商場有23部自動扶梯，2部觀光電梯，顧客可以很方便地到達(dá)目標(biāo)區(qū)域。 經(jīng)營模式發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營管理，只租不售。 功能業(yè)態(tài)組合以百盛百貨為主，集聚多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、觀光等功能的購物廣場。柏聯(lián)廣場商場由地下一層和地面六層組成，每層建筑面積約8571平方米，總建筑面積約6萬平方米，負(fù)一層為百盛超市，一至五層中各半層為百盛百貨，另一半為商場，第六層整層作美食廣場和泰陽證券，負(fù)二層為300多個停車位的停車場。 不足之處商場規(guī)模——單幢（B座）每層建筑面積約3300平方米，規(guī)模偏小，消費者可選擇的商品類型有限。216。 價格水平商場各樓層的銷售均價如下：樓層銷售均價備注負(fù)一層11,000元/平方米一層40,000元/平方米二層30,000元/平方米三層21,000元/平方米四層11,000元/平方米五層8,000元/平方米六層7,000元/平方米216。 功能業(yè)態(tài)組合有少量餐飲功能的百貨商場，主營珠寶、中高檔中青年服裝樓層經(jīng)營種類負(fù)一層飲食、藥店首層飲食、購物二至六層購物216。2003年4月昆百大集團(tuán)開始出售商場的產(chǎn)權(quán)，并承諾商場銷售的返租方式：昆百大商業(yè)公司首期承租18年，前6年以10%的固定比例包租，以后年度由業(yè)主委員會與商業(yè)公司協(xié)商確定。. 昆明新百貨大樓商場216。商場定位——經(jīng)營的商品可以吸引中高收入的消費人群。建筑設(shè)計——商場前面有廣場，可以為商場積聚人氣，疏散人流；有足夠的停車位。 經(jīng)營模式發(fā)展商出租經(jīng)營，統(tǒng)一管理，首層布局以柜臺式為主。216。. 九龍商業(yè)廣場216。216。 優(yōu)勢區(qū)位條件——位于南北大街，玉溪市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，擁有穩(wěn)定的客源。216。改造后：共4層，負(fù)一層停車場、設(shè)備層，；；二層4762平方米；；四層倉庫，216。 概況玉溪百貨大樓位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)——南北大街，業(yè)主是玉溪百貨公司，原為國營企業(yè)，現(xiàn)轉(zhuǎn)制為股份制公司。類型名稱商業(yè)物業(yè)紅塔大酒店(四星級)、龍馬大酒店（二星級）、紅塔集團(tuán)文體娛樂中心銀行中國銀行、建行、農(nóng)行、華夏銀行、工行市政設(shè)施玉溪博物館、東風(fēng)廣場、少年宮、聶耳公園這些商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施不僅為區(qū)域帶來大量的人流，而且為區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供多方面的支持，如金融服務(wù)、娛樂服務(wù)等，這些商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施還可以提升區(qū)域的商業(yè)形象。從上述情況可以看出：項目所在區(qū)域具有購物功能的商業(yè)物業(yè)不僅規(guī)模小、而且檔次較低；區(qū)域的購物氛圍較淡，反映出項目所在的區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟。氣象路食街主營地方風(fēng)味小食，以燒烤食品為主，檔次較低。. 地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析178。（3） 物業(yè)租售情況與南北大街商業(yè)區(qū)的情況相似，除了特殊的原因，舊城區(qū)商業(yè)街的商戶很少轉(zhuǎn)讓或出租正在經(jīng)營的商鋪。整體上，由于貼近大眾消費，舊城商業(yè)街的商戶經(jīng)營情況良好，除了人民路下段因為政策引導(dǎo)的原因要電子通訊商戶搬遷外，其它商業(yè)街很少出現(xiàn)由于商戶經(jīng)營不善而要轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的情況。. 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)是指新興路、人民路、南門街、北門街四條傳統(tǒng)商業(yè)街所圍合而成的區(qū)域，其中新興路是玉溪中心城區(qū)的一條商業(yè)步行街。二層商鋪已全部售出，當(dāng)時銷售統(tǒng)一價為1800元/平方米。（2） 消費者特點非節(jié)假日期間，以本地消費為主，其中以青年男女居絕大多數(shù)；節(jié)假日期間，會吸引周邊各縣居民前來購物消費。目前，小廟街商貿(mào)城所占比重最大的商品類型是服裝和電子通訊器材，由于電子通訊器材的經(jīng)營有政策引導(dǎo)，分析電子通訊器材所占的比例對項目經(jīng)營的啟發(fā)意義不大，所以對小廟街商業(yè)區(qū)各種商品類型進(jìn)行分析時將電子通訊器材排除在外。但是由于當(dāng)時商貿(mào)城經(jīng)營結(jié)構(gòu)單一，且多是自發(fā)式經(jīng)營，更有許多鋪面由于人為炒高而無法順利出租，造成商貿(mào)城內(nèi)生意清淡的局面。. 小廟街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況小廟街商業(yè)區(qū)為小廟街商貿(mào)城和棋陽路所圍合的區(qū)域。以上兩個原因使到南北大街商業(yè)區(qū)的商鋪很少有出售或出租現(xiàn)象。整體上，南北大街商業(yè)區(qū)商戶經(jīng)營情況良好，其中臨街商鋪的經(jīng)營情況要比百貨商場要好。鳳凰路是玉溪市區(qū)東西走向的城市主干道。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在70—130元/。南北大街商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，可擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，從而影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但短期內(nèi)仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。 商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較興旺，居民的經(jīng)商意識較強(qiáng)，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多的居民樂意去經(jīng)營。 全市商業(yè)物業(yè)的售價呈現(xiàn)上升趨勢，而中心城區(qū)的售價則遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。 玉溪全市商業(yè)物業(yè)供求量大幅增加，全市商業(yè)物業(yè)具有較大的市場空間。 隨著城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，高新區(qū)將出現(xiàn)中高消費的生活社區(qū)，同時會出現(xiàn)大型的商業(yè)物業(yè)。 玉溪現(xiàn)時的商業(yè)體系仍不完善，主要體現(xiàn)在現(xiàn)時玉溪商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不成熟，還未出現(xiàn)一個多種業(yè)態(tài)、多種功能真正意義上的購物中心。本司經(jīng)過市場調(diào)查得知，2003年小廟街商鋪的平均售價為10,000元/平方米（物業(yè)的詳細(xì)情況見小廟街商業(yè)區(qū)分析部分），遠(yuǎn)高于全市的平均水平，反映出中心城區(qū)對商業(yè)物業(yè)售價的承受能力遠(yuǎn)高于全市平均水平。一個是位于鳳凰路上的新州城，對項目的影響有限，對項目影響較大的新增商業(yè)物業(yè)只有新洲城。根據(jù)本司的市場調(diào)查，有部分的商業(yè)物業(yè)例如九龍商業(yè)城竣工后由于自身條件限制不能出售產(chǎn)權(quán)，只能以只租不售的方式進(jìn)入市場，使到玉溪中心城區(qū)出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售面積偏少的現(xiàn)象。小結(jié)：玉溪的商業(yè)主要集中在商業(yè)區(qū)，而周邊的商業(yè)氛圍仍比較淡；現(xiàn)階段玉溪商業(yè)發(fā)展具備多種有利條件和不利因素，有利條件可以刺激玉溪商業(yè)物業(yè)的市場需求和價格，而不利條件則決定了玉溪商業(yè)物業(yè)特別是新建的商業(yè)物業(yè)要走規(guī)?；?、綜合性、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機(jī)，才能穩(wěn)占市場份額。 規(guī)劃建設(shè)相對滯后。 商業(yè)中心區(qū)商業(yè)對周邊縣的輻射力強(qiáng)，吸引周邊縣居民前來購物消費。商業(yè)區(qū)由于有多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲功能，像小廟街等區(qū)域還具有旅游等功能；而周邊地區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要滿足附近居民生活的基本需要，以購物功能為主，功能單一。 商業(yè)區(qū)集中多種業(yè)態(tài)，周邊區(qū)域則只有為數(shù)不多的業(yè)態(tài)。216。（2）發(fā)展態(tài)勢216。隨著玉溪居民生活水平的不斷提高，玉溪的便利店若能夠貼近生活社區(qū)，將具有較大的市場前景。同時，這些專業(yè)市場全部定位為中檔偏低，缺乏中高檔的商品類型，檔次的不齊全，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枰貌坏綕M足。 專賣店比較分散，主要以臨街商鋪形式出現(xiàn)專賣店基本上分布在鳳凰路、南北大街、人民路、新興路、南門街、北門街上，其中又以鳳凰路和南北大街上的專賣店數(shù)量最多、檔次最高，但這兩條商業(yè)街的專賣店布局比較分散；其它各商業(yè)街（步行街）也有零散的專賣店分布。216。 百貨商店面臨升級現(xiàn)時玉溪市區(qū)規(guī)模較大的百貨商店只有兩間：玉溪百貨大樓和玉溪商業(yè)大廈，都位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)——南北大街，屬于傳統(tǒng)百貨商店。. 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢（1） 發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)時紅塔商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雖然較為多樣，但是仍未有升級換代，缺乏更為先進(jìn)的購物中心形態(tài)。根據(jù)城市規(guī)劃，；主城區(qū)將向東、向南發(fā)展。216。 紅塔區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要集中在老城區(qū)，而在老城區(qū)邊緣和新區(qū)則較零散南北大街區(qū)域、新興路和人民路所形成的舊城商業(yè)街區(qū)域、小廟街區(qū)域這三個傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)都處于老城區(qū)內(nèi)，共同形成玉溪的市級商圈——紅塔商圈。. 小結(jié)1． 近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭偏低，但非煙經(jīng)濟(jì)保持著增長勢頭，而且非公有制經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)出色，成為玉溪市經(jīng)濟(jì)增長的主要力量；2． 玉溪市為云南省第二經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位列西部城市前茅；3． 目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，產(chǎn)業(yè)以煙草業(yè)為主；但其比例逐漸下降，這對玉溪市整體經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、經(jīng)濟(jì)活力的增強(qiáng)有著積極的作用；4． 消費品市場持續(xù)穩(wěn)定增長，但與其收入、儲蓄相比較，消費品市場的規(guī)模還較小；5． 玉溪市的經(jīng)濟(jì)重心主要集中在紅塔區(qū)；6． 人口增長率低，流動少；7． 居民收入持續(xù)增長，消費結(jié)構(gòu)升級，顯示出玉溪城鎮(zhèn)居民已跨入富裕階段；8． 城市規(guī)模在不斷擴(kuò)張中，無論城市面積還是人口都將會有較大的增幅。完成通往主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的油路化工程，基本實現(xiàn)村村通公路。216。. 城市規(guī)劃216。216。從各縣人口增長趨勢上看，增長最快的分別是澄江縣和華寧縣，其增長率超過或接近10‰，尤其是澄江縣，2003年的增長比率接近16‰；但從增長趨勢看，除了澄江縣、通?？h外，其他各縣都是呈下降趨勢。按玉溪市1999年的城市規(guī)劃近期目標(biāo)（至2005年），玉溪市全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%左右，市域總?cè)丝诩s210萬人，城鎮(zhèn)人口約85萬人左右。表：玉溪經(jīng)濟(jì)在省內(nèi)及西部的排名指 標(biāo)玉溪云南省內(nèi)城市排名西部城市排名GDP總額（億元）217人均GDP138985647211財政總收入（億元）5104地方財政收入（億元）29人均地方財政收入554652627全社會固定資產(chǎn)投資額（億元）432城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7706764416人均儲蓄70184057219人均購買消費品19761797231在崗職工平均工資14515128702實際利用外資（萬美元）84416752531城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)216。216。216。216。. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)216。研究方法三：類比法在本次研究中，我司通過考察當(dāng)?shù)丶袄ッ鞲鞣N類型的商業(yè)物業(yè)，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結(jié)合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進(jìn)行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，使項目能夠揚長避短。 發(fā)掘各種有利資源，運用行之有效的招商、推廣、銷售策略，實現(xiàn)項目市場價值最大化。 64 65. 招商策略 65. 招商客戶定位 65. 商戶引進(jìn)原則 65. 各層商戶定位 66. 租金定位 67. 租金建議 67. 租金策略 68. 各期推出時機(jī)、面積、區(qū)域 69. 招商進(jìn)度計劃 69. 租賃進(jìn)度計劃： 69. 招商形式 69 71. 價格策略及定位 71 價格定位： 71 價格策略 71. 銷售手段 72. 賣點梳理 74 76. 推廣主題 76. 媒體組合 77. 推廣策略 78 81. 成本費用分析 81. 營業(yè)利潤分析 81. 盈利能力分析 81. 經(jīng)濟(jì)效益分析 83 84. 結(jié)論 84. 關(guān)鍵控制點 85項目位于玉溪市紅塔區(qū)紅塔大道與東風(fēng)路交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至紅塔大道，北至瓦窯十二組民房，項目有雙向4路公交車可到。 63. 方案二：產(chǎn)權(quán)分割銷售。216。研究方法二：取證法在研究中，我們將通過對先進(jìn)案例的深入剖析，揭示同類型物業(yè)的發(fā)展軌跡，去蕪存青，為項目發(fā)展提供良好的參考經(jīng)驗。其中的主要原因是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)連年呈下降趨勢； 扣除煙草業(yè)GDP后的非煙GDP則保持著連續(xù)多年的增長勢頭。 支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)占據(jù)半壁江山，但其所占比例在持續(xù)降低煙草業(yè)是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)，亞洲最大卷煙生產(chǎn)企業(yè)玉溪卷煙廠坐落于此，玉溪卷煙廠為玉溪的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的推動力，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，煙草業(yè)在GDP中所占比重正在逐漸減小，這一方面是玉溪卷煙廠的生產(chǎn)和銷售絕對值有所下降，另一方面，玉溪市的其他產(chǎn)業(yè)在這幾年中表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增長勢頭，顯示出玉溪市整體經(jīng)濟(jì)對煙草業(yè)的依賴程度有所下降，這對于玉溪市整體經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力有著積極的作用。投資力度的加大，有助于推動經(jīng)濟(jì)在未來的幾年里持續(xù)、健康地發(fā)展。從城鄉(xiāng)市場看：，%，%；，%，約占全市總額的30%；，%。但同時也可看到，玉溪市人均購買消費品的排名較為靠后，顯示出玉溪市的消費水平與其居民收入、儲蓄并不相稱；而全社會固定資產(chǎn)投資額較為靠后，則可能會影響到其今后經(jīng)濟(jì)增長的速度。 人口增長率降低，流動少，‰，增長速度較上年有所降低，這其中以人口的自然增長為主，人口的機(jī)械增長率接近于零；在總?cè)丝谥校?，%。從各縣區(qū)人口總量來看，以紅塔區(qū)的人口數(shù)量最多，接近40萬人口，其中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量為13萬人，%；其次分別的新平縣和通海縣，%%。2003年全市職工平均工資達(dá)到14211元，比上年增加917元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7706元，同口徑人