【正文】 以直接到達(dá)市區(qū)的任何一個(gè)地方，公共交通收費(fèi)便宜為項(xiàng)目擴(kuò)大了輻射范圍，同時(shí)也可以增加顧客前來購物消費(fèi)的頻率。規(guī)劃對區(qū)內(nèi)農(nóng)宅進(jìn)行改造，完善相應(yīng)的配套設(shè)施，改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，在紅塔大道兩側(cè)建設(shè)商業(yè)、文化、行政等公建設(shè)施，改善紅塔大道街道景觀。252。252。 多個(gè)星級酒店、銀行、專業(yè)寫字樓等商務(wù)設(shè)施云集，已初具綜合性服務(wù)形態(tài)；3． 接近高消費(fèi)力群體；252。 項(xiàng)目機(jī)會1． 居民消費(fèi)意欲強(qiáng)；252。216。第一個(gè)層次是最終消費(fèi)的消費(fèi)者，第二個(gè)層次是租鋪或購鋪的經(jīng)營者和投資者。 對地段旺的商鋪需求大，愿意承擔(dān)高租金，但高租金需要好的經(jīng)營環(huán)境來引導(dǎo)；178。 投資商鋪存在較大的盲目性，受區(qū)位因素影響較大。從此改變城市人的生活方式。 通過主力店沃爾瑪?shù)钠放茙?dòng)， 吸引更多的品牌店進(jìn)駐，而且在品牌引 進(jìn)上具領(lǐng)導(dǎo)性。 提升主力店或半主力店的帶動(dòng)作用；178。 引進(jìn)兩個(gè)半主力店，包括：主題娛樂城、品牌食肆。 樓層功能主題。 引進(jìn)三個(gè)主力店，包括：大型超市（沃爾瑪）、知名百貨店、品牌快餐店。特別是娛樂休閑和服務(wù)功能的設(shè)置，是體現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同的亮點(diǎn)之處。 新型的商業(yè)空間布局，提倡休閑型的購物形式，提升消費(fèi)理念，打造時(shí)尚生活的新標(biāo)準(zhǔn)。 需整合項(xiàng)目特點(diǎn)和優(yōu)勢，保證商業(yè)主題和功能的可持續(xù)發(fā)展因此，從引領(lǐng)市場的目標(biāo)出發(fā)，我們提出項(xiàng)目的主題定位為：匯聚時(shí)尚、實(shí)現(xiàn)品牌先導(dǎo)、倡導(dǎo)生活新方式的首個(gè)一站式購物中心其內(nèi)涵包括：252。 對統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理有較大的需求，希望增強(qiáng)投資信心；178。（2） 目標(biāo)經(jīng)營客戶主要包括租賃或購買商鋪從事各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營者，其共性特征包括：178。充分發(fā)揮項(xiàng)目所具有的競爭力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在商業(yè)業(yè)態(tài)上的領(lǐng)先性，為玉溪市民締造一種全新的購物理念和生活方式，是項(xiàng)目定位的基準(zhǔn)。 高新區(qū)內(nèi)缺乏大型商業(yè)配套；4． 中高檔次的消費(fèi)需求尚未得到有效的滿足，相當(dāng)部分人會選擇到昆明購物娛樂；5． 市區(qū)居民對新鮮事物的接受能力較強(qiáng)；216。 項(xiàng)目劣勢1． 項(xiàng)目遠(yuǎn)離現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)，現(xiàn)有的商業(yè)人流量小，其周邊地區(qū)商業(yè)氛圍較弱；2． 停車場與商場之間被馬路分割，對人流進(jìn)入商場造成一定的影響；3． 項(xiàng)目規(guī)模大，是其優(yōu)勢之一，但由于玉溪市本身商業(yè)市場容量有限，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大；本項(xiàng)目落成營業(yè)后將成為市場的巨無霸，市場是否有承接力將面臨著考驗(yàn)；4． 項(xiàng)目地塊不規(guī)則，建筑設(shè)計(jì)的中庭位置不利于人流的動(dòng)向引導(dǎo)，容易出現(xiàn)商業(yè)死角位。2． 周邊市政、金融、商務(wù)設(shè)施完善；252。252。252。項(xiàng)目面向全市最大的人民廣場——東風(fēng)廣場，可以利用東風(fēng)廣場積聚人氣，疏通人流，獨(dú)特的區(qū)位資源使到項(xiàng)目成為建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)的理想地點(diǎn)。項(xiàng)目位于東風(fēng)廣場西側(cè)，可以通過紅塔大道和東風(fēng)中路等兩條高等級的城市主干道通往全市各地；同時(shí)其它各市的居民亦可通過昆玉高速公路在玉溪出口轉(zhuǎn)到紅塔大道直達(dá)本項(xiàng)目，項(xiàng)目對外交通方便快捷。項(xiàng)目處于老城區(qū)與高新區(qū)交接的地方，項(xiàng)目以北區(qū)域有諸葛小區(qū)、鄒家花園等小區(qū)；項(xiàng)目以南區(qū)域有紅塔集團(tuán)生活區(qū)、葫田小區(qū)、碧濤苑等小區(qū)。經(jīng)營者還表示，目前玉溪最需要的經(jīng)營種類主要有特色飲食（小吃、快餐）、家居/家具、娛樂城（卡拉OK、溜冰、電玩等）、休閑場所（啡廳、美容美發(fā)廳等）以及家用電器店等。（4） 經(jīng)營者對本項(xiàng)目的評價(jià)從總體上看，被訪的經(jīng)營者對本項(xiàng)目各方面的評價(jià)不高，說明本項(xiàng)目自身還欠缺良好的營商條件，還需要通過各種人為措施來彌補(bǔ)。此外，經(jīng)營者經(jīng)營的主要是中高檔商品，月營業(yè)額主要集中在23萬元的區(qū)間內(nèi)，其次是45萬元和68萬元兩個(gè)區(qū)間。消費(fèi)者去昆明時(shí)，主要選擇去沃爾瑪、昆明百貨大樓、柏聯(lián)廣場/百盛、雙龍批發(fā)市場等地方購物。除上述兩種業(yè)態(tài)外，紅塔員工、政府公務(wù)員平時(shí)選擇去百貨商場購物的也占有一定比例，而普通消費(fèi)者則較喜歡到商業(yè)街或步行街購物。外出就餐時(shí)，他們通常會選擇去本地的小吃店吃本地菜、川菜和火鍋。. 消費(fèi)者和商戶需求特征分析本部分我們分別通過對消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查和商戶需求調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行綜合分析。216。 消費(fèi)者特征云南省中高收入人士，但這些消費(fèi)群體要比昆明新百貨大樓商場消費(fèi)群體的消費(fèi)層次和消費(fèi)能力稍高。 概況柏聯(lián)廣場地處三市街，接近城市的地理幾何中心，處于傳統(tǒng)城市中心商圈——三市街商圈內(nèi)。企業(yè)品牌——昆百大是云南省最大的商業(yè)零售企業(yè)，五十年來在昆明市居民中具有極高的信譽(yù)度。目前正在進(jìn)行內(nèi)部重新裝修，部分樓層尚未全部開放營業(yè)。 不足之處布局設(shè)計(jì)——商品擺設(shè)過于擁擠，人流路線指示不清楚，容易造成混亂。 價(jià)格水平首層的租金水平如下：樓層最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)備注首層200160120元/216。九龍商業(yè)廣場于2003年3月動(dòng)工興建，2004年開業(yè)，占地約14000平方米，每層約6000平方米，總建筑面積約18000平方米，為三層鋼混結(jié)構(gòu)商場，由中外合資企業(yè)玉溪盛亞商網(wǎng)建設(shè)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，首層為精品百貨商場；二層、三層約11000平方米，為云南目前規(guī)模較大、貨品較齊全、檔次較高的諾瑪特超市；商場前面設(shè)置開放式廣場和90個(gè)免費(fèi)地上停車位。216。樓層經(jīng)營種類首層珠寶、皮具、化妝品、眼鏡、小家電、電器、藥店二層男女服裝、童裝216。. 個(gè)案分析由于玉溪缺乏大型購物功能的商業(yè)物業(yè)，在選擇玉溪當(dāng)?shù)貎蓚€(gè)有代表性的商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，我們把目光放在昆明現(xiàn)時(shí)經(jīng)營得比較成功的購物中心，通過分析本地和昆明商業(yè)物業(yè)的成功之處和不足的地方，為項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營提供參考建議。東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店數(shù)量較多，主營軟件銷售，其中以游戲軟件占絕大多數(shù)，消費(fèi)對象主要是學(xué)生群體。根據(jù)本司的實(shí)地調(diào)查結(jié)果，舊城區(qū)商業(yè)街臨街商鋪的租金水平在70—130元/。區(qū)內(nèi)商品經(jīng)營種類分布如下：商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋、皮具飾品/精品化裝品運(yùn)動(dòng)類餐飲類數(shù)量259433512628相應(yīng)比例%%%%%%續(xù)表商業(yè)業(yè)態(tài)電器/音響電子通訊小型百貨店銀行超市空鋪其他合計(jì)數(shù)量105177123115561相應(yīng)比例%%%%%%%100%從上圖可知，服裝依然是商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)的主力商品，餐飲次之，小型百貨店、皮鞋、皮具、精品/飾品也有很大的比例。從現(xiàn)場銷售部了解，小廟街商業(yè)物業(yè)屬于商住性質(zhì)，土地使用年限為50年；2003年1月開始公開發(fā)售，到目前為止，首層261個(gè)商鋪中尚余7個(gè)商鋪可供出售；同時(shí)已出售的商鋪中，已有220個(gè)已經(jīng)租出。到目前為止，已有109戶電子通訊產(chǎn)品商家進(jìn)駐小廟街商貿(mào)城。根據(jù)本司的實(shí)地調(diào)查結(jié)果，南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商店和臨街商鋪的首層租金水平在200—300元/。目前，南北大街共有3個(gè)百貨商場和142間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運(yùn)動(dòng)類餐飲類電器/音響電子通訊銀行美容美發(fā)其他合計(jì)店鋪數(shù)量70202238227224142相應(yīng)比例%%%%%%%%%%%100%鳳凰路共有1個(gè)專業(yè)電器商場、2個(gè)大型超市、1個(gè)在建商場和165間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運(yùn)動(dòng)類餐飲類電器/音響化裝品銀行美容美發(fā)其他合計(jì)店鋪數(shù)量4610311421027664165相應(yīng)比例%%%%%%%%%%%100%在南北大街商業(yè)區(qū)307間街鋪中，品牌專賣店有102間，%，涵蓋服裝、鞋帽、皮具/包箱、運(yùn)動(dòng)用品、餐飲等各種商品類型，其中比較知名的國內(nèi)品牌有杉杉西服、七匹狼、以純、哈森、百麗、紅蜻蜓、南極人、李寧、康威等；國際品牌有金利來、杰西、華倫天奴、金盾、阿迪達(dá)斯、耐克、恩寶、肯德基、德克士等?，F(xiàn)時(shí)商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中檔偏低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況一般，首層商鋪的租金水平在50—80元/。 除了項(xiàng)目之外，玉溪商業(yè)物業(yè)未來二三年內(nèi)一手的供應(yīng)量較少。 玉溪商業(yè)物業(yè)的發(fā)展存在各種利因素和不利因素，玉溪商業(yè)物業(yè)只有走規(guī)模化、功能綜合、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機(jī)，才能穩(wěn)占市場份額。 紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費(fèi)群體前來購物消費(fèi)。玉溪市中心城區(qū)2003年商業(yè)營業(yè)用房租售對比情況面積平方米銷售面積5,200租賃面積50,000數(shù)據(jù)來源：玉溪市房地產(chǎn)管理局從上表可看出，2003年玉溪市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房租賃成交面積約為銷售成交面積的10倍，一方面反映出部分商場或商鋪有只租不售的情況；另一方面也反映出商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較活躍，居民的經(jīng)商意識較強(qiáng)，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多居民樂意經(jīng)營。216。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平逐漸提高，為玉溪商貿(mào)業(yè)的發(fā)展提供了良好的本地市場基礎(chǔ)。. 商業(yè)市場整體環(huán)境（1）總體現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)集中了全市的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚；周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)較少，檔次較低，商業(yè)氛圍較淡。 餐飲業(yè)仍處于較低的水平在地方飲食方面，由于玉溪的餐飲業(yè)檔次普遍較低，城區(qū)居民宴客時(shí)只能到紅塔大酒店、中玉酒店等賓館場所消費(fèi)；而特色品牌飲食店數(shù)量少，除了橋香園之外，還未有出現(xiàn)類似橋香園這些在云南地區(qū)具有一定知名度的飲食店。216。商場服裝區(qū)域中，以中老年人的服裝居多，同時(shí)這些服裝的檔次較街鋪的要低，造成百貨商場的整體形象要低于街鋪；加上商場經(jīng)營管理手法落后，導(dǎo)致百貨商場的首層租金基本與同路段的街鋪持平，但二層以上的租金就會非常低，無法體現(xiàn)百貨商場的真正市場價(jià)值。隨著玉溪城市空間的不斷擴(kuò)大，與之相配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也會表現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張會引起商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大或商業(yè)熱點(diǎn)的增多，而現(xiàn)時(shí)三大商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張將直接引起商業(yè)熱點(diǎn)的增加。商圈內(nèi)大型超市、百貨商場、食雜店、專業(yè)店（電影院等）、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，基本上涵蓋了購物、娛樂、餐飲等所有的商業(yè)功能，集聚度相當(dāng)高。 公路：完善昆玉高速公路和澄馬（金鋪）、安（豐營）易一級公路配套設(shè)施建設(shè)；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套設(shè)施建設(shè)；建設(shè)中心城市至各縣中心城鎮(zhèn)和各縣中心城鎮(zhèn)之間聯(lián)系的高等級公路；完成澄川、江華、澄宜（良）、大（開門）新一級公路建設(shè)；完成漠（沙）東（峨）、通高（大）、澄華、新細(xì)（丫口）、華盤（溪）、易高（大）二級公路建設(shè)。玉溪市未來的主城區(qū)范圍為：北至昆玉高速公路皂角營立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；東至龍馬山、紅塔山、徐家山、靈照山東部山地區(qū)；西到大營街、昆玉鐵路及西部山地區(qū)，包括玉溪壩子和部分研和壩子，用地面積約193平方公里。 居民收入持續(xù)增長城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。表：各縣區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況GDP總值人均GDP（元）2002年2003年2002年2003年合計(jì)273076928647381336013898紅塔區(qū)181653419406184715849682江川縣13845814573753255559澄江縣855169530556856234通?？h17712819341966847262華寧縣10107611128550655536易門縣10357411268959596475峨山縣9034210079760806761新平縣800869035230013358元江縣9304010125147815167. 人口分布、增長及變遷情況216。從經(jīng)濟(jì)類型看，%，其表現(xiàn)連續(xù)多年呈下降趨勢；，%，%；%；，%。216。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計(jì)文獻(xiàn)、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實(shí)地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合消費(fèi)者及商戶需求特征分析結(jié)果，對數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。目 錄 4. 研究目的 4. 研究方法 4. 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 6. 國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析 6. 國民生產(chǎn)總值 6. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6. 人口分布、增長及變遷情況 9. 居民生活水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 10. 城市規(guī)劃 11. 小結(jié) 12 13. 玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場特點(diǎn)分析 13. 商業(yè)物業(yè)分布特點(diǎn) 13. 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢 14. 商業(yè)市場整體環(huán)境 16. 商業(yè)物業(yè)供求情況 17. 小結(jié) 20. 玉溪市主要商圈情況分析 21. 南北大街商業(yè)區(qū) 22. 小廟街商業(yè)區(qū) 24. 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū) 26. 地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析 27. 個(gè)案分析 28. 玉溪百貨大樓 29. 九龍商業(yè)廣場 30. 昆明新百貨大樓商場 32. 柏聯(lián)廣場商場 34. 消費(fèi)者和商戶需求特征分析 35. 消費(fèi)者行為研究 36. 經(jīng)營者行為研究 38 41. 項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn) 41. 交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)及地理位置 42. 交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò) 42. 項(xiàng)目地理位置 43. 項(xiàng)目所在區(qū)域的未來規(guī)劃 43. 小結(jié) 4機(jī)會威脅點(diǎn)（SWOT）分析 45 項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢分析 45 項(xiàng)目機(jī)會與威脅分析 46