靜安信業(yè)廣場項(xiàng)目策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-19 12:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 般客戶均非無足輕重，應(yīng)對方法一方面來自銷售技巧，一方面來自產(chǎn)品整體價(jià)值形象的塑造。 ? 單身公寓對小區(qū)品質(zhì)提升形成巨大壓力。 高檔物業(yè)中， 住戶的純潔性不可小覷，即便是住戶收入的差異過大都會嚴(yán)重影響高檔物業(yè)的品質(zhì)提升，更無論住戶更加混雜、更加不穩(wěn)定的單身公寓。 該點(diǎn)在高價(jià)物業(yè)中亦是較為不利的一點(diǎn)，應(yīng)對辦法一方面可以來自銷控、銷售技巧、宣傳傾向，更為重要的是應(yīng)成功區(qū)隔人流，強(qiáng)化特色賣點(diǎn)，從而使該點(diǎn)得到弱化。 ? 容積率高，綠化率低，棟距窄，庭園小?? 本案基地小，本身已經(jīng)喪失了大社區(qū)的諸多優(yōu)勢，基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)卻又普遍弱于其它競爭個(gè)案，企劃壓力急劇攀升。 該點(diǎn)無疑也是本點(diǎn)相對于周邊許多樓盤的弱勢，但該點(diǎn)相對比較容易應(yīng)對，大了可以是大家閨秀，但小了一 樣可以是小家碧玉，大了反而往往因?yàn)樘孕呕蛘叱杀咎咦霾痪? 但由于庭園在產(chǎn)品形象中占有相當(dāng)大的比重，該點(diǎn)是一定要應(yīng)對的。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 市場基本面分析 ? 投機(jī)是此類個(gè)案高價(jià)銷售的主要通路。 市場空缺、特殊銷售資源或重大市政利好等是地產(chǎn)物業(yè)“憑空升值”的絕佳渠道。然而靜安區(qū)高價(jià)盤的開發(fā)已漸成規(guī)模，發(fā)現(xiàn)一個(gè)為本案所獨(dú)有的重大機(jī)會，基本沒有可能。 ? 外區(qū)域利好進(jìn)一步蠶食靜安市場機(jī)會。 同時(shí)世博會申請成功對浦東、濱江高檔住宅建設(shè)的拉動，以及徐家匯商圈的不斷上升也對靜安的高價(jià)市場環(huán)境形成一定的不 利影響。 ? 區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。 靜安新推個(gè)案企劃力量一般，這一方面說明了靜安區(qū)本身的地段優(yōu)勢，另一方面也說明了開發(fā)商對產(chǎn)品建設(shè)相對更加重視，更有信心。但無論如何，這樣的區(qū)域背景都為本案提供了很好的企劃包裝的機(jī)遇。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 應(yīng)對方向分析 KEY ONE: 整合優(yōu)勢 打造門檻 ? 從獨(dú)特優(yōu)勢出發(fā)，一招制勝。 有一種思路對本案最適宜。那就是樹立門檻，一招制勝。像所有商品一樣，如果某種特色或功能做到淋漓盡致，以至于其它產(chǎn)品無法替代，消費(fèi)者對其價(jià)格便會相對不敏感，也就是說，便創(chuàng) 造了更大的價(jià)值空間，并在激烈的競爭中靜享一片相對安逸的凈土。 ? 審視靜安體育館，想到優(yōu)勢整合，揚(yáng)長避短。 一墻之隔的靜安體育館，雖然是本案獨(dú)有的優(yōu)勢，但卻并非想象中足夠有力。因?yàn)?，體育館面向大眾開放，消費(fèi)者品位、收入?yún)⒉畈积R，反而顯得雜亂，并不適合在高檔盤的銷售中作為宣傳核心。 但它卻為本案提供了一個(gè)運(yùn)動、動感的主題，將該主題加以發(fā)揮，并充分整合產(chǎn)品力的其它構(gòu)成部分，勢必產(chǎn)生一定程度的門檻效應(yīng)，為產(chǎn)品的高檔定位提供巨大的支撐。 KEY TWO:國際概念 豪宅旗幟 ? 國際概念仍然是品質(zhì)和高檔的代言 國際概念在 中國地產(chǎn)市場可以說已接近泛濫，但國際化的全球經(jīng)濟(jì)前景，中國相對落后的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)，建材質(zhì)量，相關(guān)品牌，卻又使房地產(chǎn)高端產(chǎn)品不可不提國際概念，國際概念依舊是高價(jià)樓盤體現(xiàn)整體品質(zhì)不可或缺的部分。 ? 獨(dú)辟蹊徑 言簡意賅 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 雖然國際概念接近泛濫，但倘若不走聲嘶力竭、虛幻一個(gè)國際概念的老路子，而是塑造一個(gè)扎扎實(shí)實(shí)做國際品質(zhì)產(chǎn)品的形象，卻是迎合日趨成熟的消費(fèi)者的一條蹊徑！實(shí)實(shí)在在的概念，扎扎實(shí)實(shí)的產(chǎn)品，言之有物卻又言簡意賅，可大大拉近銷售人員和客戶之間的距離，拉近關(guān)于消費(fèi)者的夢想與現(xiàn)實(shí)的距離。 KEY THREE:精益 求精 激動受眾 167。細(xì)節(jié)是精品的必需。 167。細(xì)節(jié)是專業(yè)的體現(xiàn)。 167。細(xì)節(jié)是認(rèn)真的代言。 167。細(xì)節(jié)是品質(zhì)的保證。 167。細(xì)節(jié)是概念的第一層檢驗(yàn)。 167。細(xì)節(jié)往往獲得超乎想象的回報(bào)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 貳、核心產(chǎn)品力建設(shè)建議 特色是產(chǎn)品的靈魂 產(chǎn)品是制勝的根本 壹、五大身心動力系統(tǒng) 貳、五大活力視覺系統(tǒng) 叁、產(chǎn)品力均衡之國際概念 肆、細(xì)節(jié)之精品概念 ? 五大身心動力系統(tǒng) Ⅰ、 靜安晶彩體育會館 市政身心動力系統(tǒng) 。 靜安體育館可更名靜安晶彩運(yùn)動會館，以充分展示其與本案的緊密關(guān)系，并拉近其與本案主精神的距 離；同時(shí)，以相距不遠(yuǎn)的靜安體育中心進(jìn)一步支撐。 Ⅱ、 亞歷山大金卡聯(lián)盟 國際身心動力系統(tǒng)。 與亞洲最佳俱樂部亞歷山大俱樂部接洽，并達(dá)成某種終身制的金卡聯(lián)盟協(xié)議，為本案的客戶提供優(yōu)惠和健身咨詢。將市政身心動力系統(tǒng)的大眾運(yùn)動升級為頂級俱樂部級。 Ⅲ、私家高爾夫五星會館 貴族身心動力系統(tǒng)。 進(jìn)一步將健康運(yùn)動主題升級至貴族級。可考慮在會所內(nèi)設(shè)置高爾夫推桿訓(xùn)練場館，甚至高爾夫模擬訓(xùn)練室，以滿足客戶經(jīng)常接觸高爾夫的心理需要，適應(yīng)高爾夫日趨廣泛的趨勢。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) Ⅳ、家庭健身計(jì)劃全程服務(wù) 自主身心動力系統(tǒng)。 與健身器材大型銷售機(jī)構(gòu)接 洽，讓其派專人向本案住戶長期提供家庭健身計(jì)劃咨詢，并給予本案客戶添置其器材上的一定優(yōu)惠。 適應(yīng)本案客層普遍存在的健身需求，并以咨詢、優(yōu)惠體現(xiàn)其尊榮。 Ⅴ、上海首創(chuàng)身心雙軌 視覺身心動力系統(tǒng)。 邀請心理專家對社區(qū)景觀系統(tǒng)從推進(jìn)人們身心健康的角度提供建議。一來，推廣包裝因此具備了一個(gè)獨(dú)特有力有話題的買點(diǎn)，二來，使整個(gè)運(yùn)動健康主題可更加飽滿，以至其它個(gè)案一時(shí)無法跟進(jìn)，形成門檻產(chǎn)品力。 ? 庭園總體規(guī)劃思路 庭園原本是本案的弱勢，但小庭園亦有小庭園的優(yōu)勢，便是可以做精，可以更藝術(shù)化，甚至可以做成件藝術(shù)品，成為上 海一景，成為被傳送被議論的話題。 而藝術(shù)是財(cái)富重要的體現(xiàn)方式，是貴族品位不可或卻的組成部分。 這樣的庭園不但要有豐富的綠植，一定的花團(tuán)，有所起伏，更應(yīng)該有大量的塑鋼玻璃、不銹鋼管等后現(xiàn)代建材，而此類建材質(zhì)感的充分表達(dá)需要水、光，以及現(xiàn)代的設(shè)計(jì)。 這樣的產(chǎn)品在上海尚屬新產(chǎn)品，一方面大的社區(qū)統(tǒng)一設(shè)計(jì)費(fèi)用會非常高，而且大社區(qū)容易做景無須走太多創(chuàng)意；另一方面，市場情況一直較好，小社區(qū)庭園無須大動干戈，僅憑找尋市場空隙或偏低于市場價(jià)入市便可解決，很少考慮附加值和較大的市場風(fēng)險(xiǎn)問題。而本案的立地條件以及開發(fā)商的定位決
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