靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-07-24 12:52本頁面
【正文】 ? 小小 面面 積積 商商 鋪鋪 為為 小小 業(yè)業(yè) 主主 提提 供供 更更 多多 的的 生生 活活 空空 間間 項(xiàng)目臨街商鋪位于十字路口，來往現(xiàn)階段人流量不是很大。 商鋪面積不宜過大，與本項(xiàng)目同處于昌平路的德安大廈其 1— 3 層裙房共3600 平方米（一樓 2200 平方米，二、三樓各 1800 平方米）因面積過大，建成已有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，至今還在空置。 二二 、 2 號(hào)號(hào) 樓樓 房房 型型 面面 積積 配配 比比 建建 議議 方方 案案 一一 房 型 面積范圍 戶數(shù)比例 戶 數(shù) 建筑面積 二 房 100～ 110M 35% 182 19110 110～ 120M 26% 135 15525 三 房 125～ 130M 29% 151 19253 130— 135M2 10% 52 6890 合 計(jì) / 100% 520 60778M2 方方 案案 二二 房 型 面積范圍 戶數(shù)比例 戶 數(shù) 建筑面積 二 房 98M2 15% 93 9114 105M2 40% 232 24360 三 房 115M2 30% 159 18285 136M2 15% 68 9248 合 計(jì) / 100% 552 61007M2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 三三 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 源源 定定 位位 ? 客客 層層 職職 業(yè)業(yè) 分分 析析 本案所處上 海樓市的高價(jià)位，高品質(zhì)區(qū)域，以目前市場(chǎng)的客層來說，多集中在國內(nèi)外白領(lǐng)人士、知名國企得管理干部、律師等在行業(yè)內(nèi)和社會(huì)上已具有地位與身份，且具備較為優(yōu)越得經(jīng)濟(jì)條件得成功人士。這個(gè)年齡段時(shí)代精英的購買力最強(qiáng)勁，因?yàn)檫@正是他們事業(yè)的黃金時(shí)期。因此我們將客層的 50%左右目標(biāo)鎖定在香港、新加坡等地的外籍人士或溫州廈門等外區(qū)域消費(fèi)群，他們的購買動(dòng)機(jī)通常較為明顯，大多以投資或置業(yè)為主。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 四四 、 價(jià)價(jià) 格格 策策 略略 建建 議議 本案，所處于中心城區(qū)的中心地段，屬上海傳統(tǒng)意義上的高檔住宅，區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的升值空間。主要包括產(chǎn)品基本面、市場(chǎng)基本面兩部分。 總體來看，本案產(chǎn)品基本面是好的： 首先，產(chǎn)品的區(qū)位地段以及前景基本能支撐本案價(jià)格走高的定位和策略。 但產(chǎn)品均好不足，面臨的銷售風(fēng)險(xiǎn)與周邊其它樓盤具有一定的不可比性，需對(duì)產(chǎn)品特色和品質(zhì) 元素足夠重視，才能做到未雨綢繆，完成高價(jià)行銷的目標(biāo)。 本案開發(fā)中曾出現(xiàn) 8年的停滯， 70年產(chǎn)權(quán)愈 10分之一轉(zhuǎn)眼飄散，對(duì)投資客源較多的本案來說影響之顯著，不言自明； 而且，停滯項(xiàng)目再開發(fā)的事實(shí)勢(shì)必給競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案提供了攻擊的口實(shí)，也給客戶的心理上造成一定的負(fù)面影響。 ? 單身公寓對(duì)小區(qū)品質(zhì)提升形成巨大壓力。 該點(diǎn)在高價(jià)物業(yè)中亦是較為不利的一點(diǎn)，應(yīng)對(duì)辦法一方面可以來自銷控、銷售技巧、宣傳傾向，更為重要的是應(yīng)成功區(qū)隔人流，強(qiáng)化特色賣點(diǎn)，從而使該點(diǎn)得到弱化。 該點(diǎn)無疑也是本點(diǎn)相對(duì)于周邊許多樓盤的弱勢(shì)，但該點(diǎn)相對(duì)比較容易應(yīng)對(duì)，大了可以是大家閨秀，但小了一 樣可以是小家碧玉，大了反而往往因?yàn)樘孕呕蛘叱杀咎咦霾痪? 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 市場(chǎng)基本面分析 ? 投機(jī)是此類個(gè)案高價(jià)銷售的主要通路。然而靜安區(qū)高價(jià)盤的開發(fā)已漸成規(guī)模，發(fā)現(xiàn)一個(gè)為本案所獨(dú)有的重大機(jī)會(huì)，基本沒有可能。 同時(shí)世博會(huì)申請(qǐng)成功對(duì)浦東、濱江高檔住宅建設(shè)的拉動(dòng)，以及徐家匯商圈的不斷上升也對(duì)靜安的高價(jià)市場(chǎng)環(huán)境形成一定的不 利影響。 靜安新推個(gè)案企劃力量一般，這一方面說明了靜安區(qū)本身的地段優(yōu)勢(shì)，另一方面也說明了開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品建設(shè)相對(duì)更加重視，更有信心。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 應(yīng)對(duì)方向分析 KEY ONE: 整合優(yōu)勢(shì) 打造門檻 ? 從獨(dú)特優(yōu)勢(shì)出發(fā)，一招制勝。那就是樹立門檻，一招制勝。 ? 審視靜安體育館，想到優(yōu)勢(shì)整合，揚(yáng)長(zhǎng)避短。因?yàn)?，體育館面向大眾開放，消費(fèi)者品位、收入?yún)⒉畈积R，反而顯得雜亂，并不適合在高檔盤的銷售中作為宣傳核心。 KEY TWO:國際概念 豪宅旗幟 ? 國際概念仍然是品質(zhì)和高檔的代言 國際概念在 中國地產(chǎn)市場(chǎng)可以說已接近泛濫，但國際化的全球經(jīng)濟(jì)前景，中國相對(duì)落后的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)，建材質(zhì)量，相關(guān)品牌，卻又使房地產(chǎn)高端產(chǎn)品不可不提國際概念，國際概念依舊是高價(jià)樓盤體現(xiàn)整體品質(zhì)不可或缺的部分。 KEY THREE:精益 求精 激動(dòng)受眾 167。 167。 167。 167。 167。 167。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 貳、核心產(chǎn)品力建設(shè)建議 特色是產(chǎn)品的靈魂 產(chǎn)品是制勝的根本 壹、五大身心動(dòng)力系統(tǒng) 貳、五大活力視覺系統(tǒng) 叁、產(chǎn)品力均衡之國際概念 肆、細(xì)節(jié)之精品概念 ? 五大身心動(dòng)力系統(tǒng) Ⅰ、 靜安晶彩體育會(huì)館 市政身心動(dòng)力系統(tǒng) 。 Ⅱ、 亞歷山大金卡聯(lián)盟 國際身心動(dòng)力系統(tǒng)。將市政身心動(dòng)力系統(tǒng)的大眾運(yùn)動(dòng)升級(jí)為頂級(jí)俱樂部級(jí)。 進(jìn)一步將健康運(yùn)動(dòng)主題升級(jí)至貴族級(jí)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) Ⅳ、家庭健身計(jì)劃全程服務(wù) 自主身心動(dòng)力系統(tǒng)。 適應(yīng)本案客層普遍存在的健身需求，并以咨詢、優(yōu)惠體現(xiàn)其尊榮。 邀請(qǐng)心理專家對(duì)社區(qū)景觀系統(tǒng)從推進(jìn)人們身心健康的角度提供建議。 ? 庭園總體規(guī)劃思路 庭園原本是本案的弱勢(shì)，但小庭園亦有小庭園的優(yōu)勢(shì)，便是可以做精，可以更藝術(shù)化，甚至可以做成件藝術(shù)品，成為上 海一景，成為被傳送被議論的話題。 這樣的庭園不但要有豐富的綠植，一定的花團(tuán)，有所起伏，更應(yīng)該有大量的塑鋼玻璃、不銹鋼管等后現(xiàn)代建材，而此類建材質(zhì)感的充分表達(dá)需要水、光，以及現(xiàn)代的設(shè)計(jì)。而本案的立地條件以及開發(fā)商的定位決定 了本案不適宜以上兩方面的情況。水道，水景。 ? 繽紛水晶水房：區(qū)隔單身公寓與
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