【正文】 寧路，與長寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長樂路與盧灣區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠路、長壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。靜安區(qū)是一個商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。 三、城區(qū)規(guī)劃上——高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)根據(jù)城市發(fā)展要求，要在五到十年內(nèi)建成符合國際先進標準的“雙高區(qū)”，即高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對“北翼”進行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實施“南留北拆”計劃。 “南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn)，需要長期保留。 為完成該項規(guī)劃，靜安區(qū)今年實施的實事工程有（部分）：舊里改造計劃年內(nèi)開工20萬平方米，竣工7萬平方米，拆除各類舊住宅13萬平方米，其中舊里9萬平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。同時，完成3條道路的大修改造和10條道路的重點養(yǎng)護。實施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。完成延安中路大綠地二期建設(shè)和北京西路常德路大綠地建設(shè)。完成景觀道路沿街44幢居民多層住宅“平改坡”工程。交易金額增長緩于交易量的增長，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價格有所回落屬于正常情況。與平靜的一級市場相比，三級市場交易火爆，底部積壓房源進一步得到消化，未來供應(yīng)量控制良好。目前的市場架構(gòu)可謂天時地利人和，區(qū)域房價指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進一步消化，其價格因素對大局影響越來越??；高檔房源供應(yīng)充足，市場價格逐步確認，并且為中檔房源打開價格上升空間，有利于總體價格的抬高，未來的市場上升行情一觸即發(fā)。上述情況可見，上海購房越來越多趨向于“小家庭”購買。其中“三口之家型”%、“年輕夫妻型”%，均超過半數(shù)。說明目前上海人購房面積正在趨向合理，并非越大越好。目前上海人購房有兩大偏愛：一是越來越多的消費者對板式小高層青睞有加。二是消費者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。住宅小區(qū)的景觀綠化、會所配套以及健身場等都成為消費者選擇物業(yè)時的重要指標。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。到了2001年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進入購房主流。最受歡迎的樓型是小高層在可以復(fù)選的情況下，%的人選擇了小高層，%的人選擇了多層。在所有受訪者中，%，而30歲以下的人選擇高層的比例達到了30%，明顯高于其他年齡組的人，這與年輕人特有的審美心理、生活習慣有關(guān)。四、項目地塊分析地塊狀況位置：靜安區(qū)中心位置，北至康定路、西臨西康路、東到常德路、南靠新閘路。建筑面積：407541萬平方米（其中一期144415平方米，二期142047平方米，三期121078平方米）容積率：綠化率：35%覆蓋率：25%物業(yè)類型：高層。地塊周邊景觀前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對景觀有一定影響左側(cè)景觀（東部）對一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響右側(cè)景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開闊，無阻擋景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，四個方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點。 交通條件市政大交通上：有地鐵二號線和地鐵七號線毗鄰本區(qū)在未來的兩年里，地鐵二號線會向西延伸至虹橋機場并向東和通往國際機場的磁懸浮交通相連2005年正式動工的地鐵七號線北至寶山祁連山路，南達徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號線進行換乘。公交路線有：2257101113138線路主要到達地區(qū)23靜安曹家渡、人民廣場、南黃浦地區(qū)24靜安、盧灣、黃浦、外灘54靜安、長寧區(qū)76普陀、靜安、徐匯、長寧104新客站、靜安、徐匯、上海體育館113靜安、長寧、徐匯136徐匯、靜安、普陀138靜安、黃浦、普陀本案交通方便，交通選擇余地大，且到淮海路、徐家匯商圈交通便捷，往返機場便利，是本案一大優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品將面臨3大矛盾，一是高檔住宅的高總價和小房型的總價市場承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標市場的產(chǎn)品明朗化與大量的2房3房過渡型產(chǎn)品熟輕熟重。從本案目前的規(guī)劃來看較多的是2房到3房的過渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購買2房或小房型的消費者不能承受80萬左右的總價，而購買3房或更大房型的消費者又不滿于房型、居住功能結(jié)構(gòu)的不足。建議本案：對目前產(chǎn)品規(guī)劃作適當調(diào)整，適當增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除2房3房之間的過渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場比例和風險因素；大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；小房型應(yīng)以不超過60萬的總價為宜、大房型可以在100萬以上； 二、地理位置分析本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；具有得天獨厚的海派文化承積；本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來基地內(nèi)）有較多的青磚半圍合式的海派住宅；圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是貫穿靜安區(qū)主要的交通道路；向南1公里左右是波特曼商務(wù)圈、靜安寺商業(yè)娛樂圈和南京路商業(yè)圈，向北1公里左右是長壽路商業(yè)娛樂圈；規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近； 三、總體規(guī)劃分析 目前A地塊的總體規(guī)劃來看，6號樓受（習慣性）南向紀明廣場、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大，10則緊臨市政道路。 充分發(fā)揮開發(fā)商的有利背景實力、專業(yè)、文化相通，這在中高檔樓盤的開發(fā)中尤為重要。在高尚地段的大規(guī)模開發(fā)機會較少，這一機會激發(fā)了客源的聚流。 有足夠的開發(fā)規(guī)模，進行創(chuàng)新的規(guī)劃，改變靜安原有居住中高尚但缺少環(huán)境好社區(qū)的不足。組團、均好性規(guī)劃 地下空間的利用 綜合優(yōu)勢的定位空間，是我們樓盤切入的主要優(yōu)勢。靜安區(qū)目前囤積100萬方以上的待開發(fā)土地，勢必在未來三年內(nèi)出現(xiàn)大盤量同期供應(yīng)的競爭局面。本項目地塊與競爭對手比較各有特色。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項目的夾擊攻勢。根據(jù)城市發(fā)展要求，在五到十年內(nèi)建成符合國際先進標準的“雙高區(qū)”，即高品位的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活品質(zhì)區(qū)。上海經(jīng)濟的繁榮和WTO的加入，創(chuàng)造了多個市場，加之靜安本身的多市場吸納能力，為本項目多個市場定位提供了條件。進入時機為我們創(chuàng)造戰(zhàn)機。四、威脅多地塊開發(fā)同期競爭，將來會出現(xiàn)供需失衡。戰(zhàn)略定位如何捕捉多個目標市場并進行有效的排列？？如何形成強勢的開盤推廣？產(chǎn)品定位靜安上城地 40萬平米世界級花園城池上海楓景（）靜安是一本書，楓景是一幅畫；靜安是一座城的歷史，楓景是她的未來；靜安是名人的故鄉(xiāng)，楓景是國際菁英的生活家園。2．靜安寺商務(wù)圈和南京路沿線商業(yè)商務(wù)區(qū)的高級白領(lǐng)靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊藏著眾多的商機