【正文】 南區(qū)15% 其他10% 客層：私營業(yè)主30% 高級白領(lǐng)25% 習(xí)慣地段者15% 國外客戶/外企客戶10% 港、澳、臺10% 投資客5% 其他5% 用途：自用80% 投資20%。 預(yù)計來人量=總銷戶數(shù)銷售率殺傷力/（1－退戶率） =1128100%5/（1－40%） =9400組 預(yù)計來電量=來人量 =9400 =8460通 因此售樓處建議面積為1000平方米。 B、主動出擊，追蹤客戶。 B、對已購中成交比例高的地區(qū)進(jìn)行橫幅宣傳，也為成長期做鋪墊。三．推案策略基于本案前一段時間的充足準(zhǔn)備，已經(jīng)為一期開盤打下良好的伏筆。本案四周均有較寬的馬路或公用設(shè)施（學(xué)校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場等）故緊靠四周的房源6F以下單價將較低。 所以有很強(qiáng)的增長率及市場占有率，應(yīng)是本案的最大利潤空間所區(qū)去化應(yīng)較快?？傮w來說，金牛產(chǎn)品是用來撥高利潤的，明星及問題是互相過渡的產(chǎn)品，是用來體現(xiàn)及穩(wěn)定利潤的，而草狗產(chǎn)品是用來鋪底的；從房型來講用修正系數(shù)提高2房的單價，控制了3房的總價是小區(qū)定價關(guān)鍵。大3房因其在一期內(nèi)的高占有率及其分布，系數(shù)應(yīng)較低特別值得一提4，是本期突出品質(zhì)的賣點。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個小區(qū)進(jìn)行考量。比如車體、看板、燈箱、橫幅、刀旗：在開盤時以及進(jìn)行大型活動時，主要路段懸掛橫幅、刀旗可以快速的發(fā)布信息、營造氣氛◆ 其他媒體根據(jù)實際情況可以添加廣播、聲訊電話等作為輔助媒體?！?充分運用電視媒體電視具有形象直觀、到達(dá)率高、形式豐富的特點，因此在本案的操作中可以作為報紙媒體的補充。舉辦“100個靜安經(jīng)典”大型征集活動等拉開公關(guān)序幕。不說規(guī)劃師，先說作品。三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢于高峽第一階段：一個與眾不同的入市——“楓葉紅了”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立世界級的品牌形象引起消費者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們接受“靜安楓景”的國際化背景不涉及具體產(chǎn)品細(xì)節(jié)，引起懸念，“蓄勢”待發(fā)運作思路：采取多種形式與消費者雙向溝通，導(dǎo)入“國際”的品牌優(yōu)勢“只說不賣”，全面宣傳產(chǎn)品幾大理念樹立“徹底國際生活”的產(chǎn)品形象，積蓄消費欲望這一階段的主要目的有二：儲蓄消費欲望，等到開盤時瞬間釋放，為開盤造勢；宣傳本案“國際生活[ 品牌形象 ]以綠為先導(dǎo)，以景為元素，將自然與都市、人與都市、自然與建筑的關(guān)系重新演繹。 [ 品牌形象 ]充分利用項目營造團(tuán)隊的實力背景，用驕人的過去證明本案的未來。[ 品牌形象 ] 塑造一個兼具上海過去與未來，代表上海輝煌成就的靜安形象。廣告組團(tuán)第一組團(tuán) 靜安尚地楓葉之國——加拿大是享譽世界的生態(tài)之國。靜安區(qū)擁有優(yōu)厚的區(qū)位優(yōu)勢，曾是上海各區(qū)唯一不與郊縣接壤的行政區(qū)，其完全位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，在上海也是獨一無二的。 步序一：地緣市場、總價市場、海外市場 步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價市場 （3）中期采用波段進(jìn)攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團(tuán)。綠與靜安、綠與城的對話文明與目標(biāo)對象的對話發(fā)展商與國際接軌的對話歷史與未來的對話把握大盤開發(fā)的特點，將每個分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持續(xù)旺銷的人氣。靜安楓景186。 靜安文脈和綠脈二線交匯。成長市場港、澳、臺同胞及海外人士隨著國際形勢的變化和中國WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國際大城市，我們可以預(yù)期即將到來的海外人士回歸潮。目標(biāo)市場關(guān)于市場的鎖定一、客源構(gòu)成：主力市場1．根在靜安的財富階層靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來是上海市民向往的居住地。供需平衡的破壞，會造成消費者的持幣觀望和客源的分流。上海的經(jīng)濟(jì)繁榮，在目前國際和國內(nèi)形勢下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批新的購買客層……投資者和回歸者。三、機(jī)會靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。同時由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤同時發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。集中綠化空間 高尚的規(guī)劃。 四、小區(qū)出入口分析由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會影響審批；由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車行的標(biāo)識；常德路的出入口作為主要的車行出入口，設(shè)計略顯小氣；新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標(biāo)數(shù)量累加；在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計成整個小區(qū)的門樓； 五、公共綠化分析與現(xiàn)代風(fēng)格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風(fēng)格的綠化組團(tuán)，；大組團(tuán)的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點的號召力；與此綠化方式相適應(yīng)是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；在具體綠化規(guī)劃是應(yīng)注意綠地部分的3級分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過渡；A塊的變電站應(yīng)緊靠紅線、減少對小區(qū)尤其是減少對3號的影響；以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會成為本案的重要買點； 六、會所設(shè)施分析獨特的會所設(shè)計是本案的亮點，但是由于A地塊內(nèi)就有住戶1128戶，因此會所面積偏小，建議將整個小區(qū)的會所設(shè)施共享，以增加會所得人均占有率；具體會所設(shè)施如下（整個A、B、C地塊）：類別項目備注運動休閑設(shè)施網(wǎng)球場34塊，露天壁球館12塊，室內(nèi)乒乓球館810桌，室內(nèi)桌球分花式和SNOOKE各34桌韻律操室健身室籃球場兼羽毛球場室內(nèi)高爾夫練習(xí)場沖淋桑那飛鏢式保齡球場娛樂交誼中心家庭視聽電影中心棋牌室、才藝教室水吧及服務(wù)空間會議中心COFFEE SHOP圖書親子世界圖書閱覽室社區(qū)幼兒園、托兒所親子游戲場可以露天兒童電腦教室少兒課后輔導(dǎo)中心社區(qū)服務(wù)設(shè)施便利店美發(fā)中心郵政服務(wù)、自動取款機(jī)社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心管理中心、保姆機(jī)構(gòu)小型商務(wù)中心 七、交通分析本案周邊公共交通非常發(fā)達(dá)，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達(dá)的公交線路；，；規(guī)劃中的地鐵7號線也途徑本案的邊緣； 八、安保管理分析本案共有8個以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管理服務(wù)；紅外線周界警戒和警報監(jiān)視系