【文章內(nèi)容簡介】 展中起著重要作用，如：百仕達(dá)花園、新港鴻花園、萬科俊園、萬科彩園等就是很好的例證。因此，回顧歷史、著眼現(xiàn)在、展望未來，羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場都具有很強的生命力 。 (二 ) 市場價位分析 8 據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計 ,1999 年第四季度，在國家擴大內(nèi)需政策的影響下，加之金融機構(gòu)降低住房貸款利息，延長貸款期限等措施逐步出臺，房地產(chǎn)價格有升有降，總體上保持平衡，居民住宅消費日趨增加。根據(jù)這一整體趨勢，結(jié)合深圳市房地產(chǎn)的特點，參考羅湖區(qū)該地段的具體情況，周邊物業(yè)的價格情況如下： 案例名稱 聚龍大廈 碧水園 萬達(dá)豐大廈 地理位置 文錦中路 洪 湖二街 東門中路 整體樓盤由兩棟 34層高的商住樓 由兩棟18 層高的商住樓 由一棟 32層高的商住樓組成。目 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 29 頁 樓盤情況 組成成 ,面向文錦中路 ,目前已建成一棟 ,另一棟正在拆遷過程中 ,所建一棟全部由3764 平方米的小戶型住宅組成 ,且?guī)аb修、部分家私，現(xiàn)已封頂，正在進(jìn)行內(nèi)裝修。 組成。目前兩棟均已建成入伙，其中， 13 層為商場，418 層為二棟住宅，頂層 1518 層為復(fù)式住宅。均為毛坯房。 前已竣工入伙，地下二層為停車場， 14層為商場， 58 層為辦公， 932 層為住宅，以大戶型為主。均為毛坯房。 銷售情況 自 1998年起銷售，住宅目前已售85%以上，商場至今未售。 一棟售予某銀行，一棟幾乎售謦。商場至今未售。 目前住宅銷售 90%以上，商場、辦公未售，準(zhǔn)備自用。 銷售價格 (元 /平方米 ) 價位 65009500 55009000 60009800 均價 7000 6500 7000 物業(yè)具體情況 優(yōu)勢 優(yōu)勢：帶裝修、近居民區(qū)。 劣勢 劣勢：周圍環(huán)境差、 視優(yōu)勢 優(yōu)勢：現(xiàn)樓、近居民區(qū)。 劣勢 劣勢：周圍環(huán)境優(yōu)勢 優(yōu)勢：現(xiàn)樓、近東門商業(yè)區(qū)，交通便利。 劣勢 劣勢：周圍環(huán)境差、居 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 29 頁 野不開闊、居住環(huán)境差、戶型選擇小、客戶面窄。 差、居住環(huán)境差、交通不方便。 住環(huán)境差、視野不開闊。 價格比系數(shù) 元 /平方米 0． 9 1． 0 0． 9 比后價格 元 /平方米 6300 6500 6300 9 由上表可以看出該地段的平均價位應(yīng)在 63006500 元 /平方米之間比較合適，具有一定的市場承接力。 (三 ) 市場消費群分析 根據(jù)該地段的地理位置、外部環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)特點及銷售價格等決定了以下客戶群： 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 29 頁 1).香港經(jīng)常過往人士：多購買一房一廳、二房一廳 (二廳 )； 2).深圳市工薪家庭：多購買二房一廳 (二廳 )、三房一廳 (二廳 )或更大； 3).公司用于職工居?。憾噘徺I二房一廳至四房二廳 或更大； 4).追求升值的房地產(chǎn)投資者：多購買三房一廳 (二廳 )、四房一廳或更大； 5).用于出租的房地產(chǎn)投資者：多購買一房一廳、二房一廳。 10 四、“旺業(yè)廣場”市場分析與定位 (一 )“ 旺業(yè)廣場 ” 市場分析 優(yōu)勢分析 (1).地理位置優(yōu)勢： “旺業(yè)廣場”位于 羅湖區(qū)東門中路、筍崗路及文錦中路交匯處，雅園立交橋旁，數(shù)十路大、中、小巴經(jīng)過，通達(dá)深圳各處，方便快捷；臨近的東門商業(yè)區(qū)是當(dāng)今深圳最繁華的鬧市區(qū)之一，也是深圳商家、投資人士的首選之地。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 29 頁 “旺業(yè)廣場”即享有都市的繁華氣氛，又因其地理交通的優(yōu)勢克服了羅湖區(qū)交通不便的弱點，極具升值潛力。 (2).環(huán)境優(yōu)勢： A、 “ 旺業(yè)廣場 ” 位于繁華的商業(yè)區(qū)，因此其集百貨、 金 融、飲食、娛樂、休閑為一體，是居家方便之所。 B、 “ 旺業(yè)廣場 ” 與深圳市兒童公園相鄰，使小區(qū)環(huán)境配 套與其融為一體，兒童公園就像是小區(qū) 的后花園一樣，使小區(qū)住戶得益非淺。同時，大面積的綠化和開闊的視野空間使住戶遠(yuǎn)眺青山、近享休閑，實為 11 無比愜意的生活之所。 C、 周圍名校林立，有深圳中學(xué)、深圳小學(xué)、螺嶺小學(xué)、翠竹小學(xué)等，為住戶提供了優(yōu)良的教育環(huán)境，為住戶子女就讀提供了方便。 (3).結(jié)構(gòu)戶型優(yōu)勢： A、 “ 旺業(yè)廣場 ” 戶型實用 ,結(jié)構(gòu)方正 ,其采用當(dāng)今最為流行與實用的設(shè)計：大廳、小房，廚、衛(wèi)適中；具分區(qū)好，私密性強等 優(yōu)點。 B、戶型面積適中、多樣，有一房一廳、二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式等，可滿足不同客戶的需要。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 29 頁 (4).彈性間隔優(yōu)勢： 框剪、大板式結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)的房間分隔墻體，使平面分隔、組合更具彈性，滿足不同需要。同時，由于結(jié)構(gòu)上的特點，使得各戶面積分割靈活、多變，真可謂：客戶的需要，就是“旺業(yè)”的追求。 (5).配套設(shè)施優(yōu)勢： 12 當(dāng)今許多豪宅所享受的會所，今天在“旺業(yè)”也可進(jìn)入 普通人家，“旺業(yè)廣場”有自己的會所、停車場、游泳場等，同時，它還有豪宅所沒有的后花園 兒童公園。 劣勢分析 (1).噪音等的影響： 由于“旺業(yè)廣場 ” 地處交通樞紐，雅園立交橋車流不息，因此使小區(qū)受到噪音的影響較大，同時由于汽車尾氣的排放，對環(huán)境有一定的污染，產(chǎn)生一定的影響。 (2).小區(qū)出入的影響： 由于小區(qū)地處立交橋腳下，因此使得車輛、行人出入小有不